Lakást öner? nélkül

Írta: Haszon
Ma már akár a teljes vételárat megel?legezik a hazai lakáslízingcégek. A villámgyors, öner? nélküli „lakáshitel” a több százezer, minimálbérre bejelentett számlás vállalkozótól a befektet?kig sok embernek jelent megoldást.

Már három bank, az OTP, a HVB és a CIB lízingcége, valamint a BG Lízing is kínál lakáslízinget. (Utóbbi az Otthon Centrum ingatlanforgalmazó céget is m?ködtet? Biggeorge’s Holdinghoz tartozik.) Lízinggel azok is lakáshoz juthatnak, akik a bankhiteligénylés szigorú adminisztratív feltételeinek – mint a magas bejelentett havi jövedelem, többmilliós öner? – nem tudnak megfelelni, pedig rendszeres jövedelmük lehet?vé tenné a törleszt?részletek fizetését. Kevesebb az elvárt öner?, az elbírálás gyorsabb, a hitelmin?sítés pedig rugalmasabb.


Lakás, részletre

 Bár lényegileg kölcsön, a lízing konstrukció mégsem a bankhitelre, sokkal inkább a részletre való vásárlásra hasonlít. Folyósítás ugyanis nem történik, mert a vev? által megvásárolni kívánt ingatlant a lízingcég (a lízingbe adó) veszi meg és tulajdonolja a futamid? lejártáig. A futamid? végével pedig, ha a vev? ún. zárt vég? lízinget választott, automatikusan az ingatlan tulajdonosává válik. Nyílt vég? lízingszerz?désnél (a zárt vég? mellett az OTP-SCD és a BG Lízing ilyet is kínál) a lízingbe vev? el?re, a szerz?déskötéskor rendelkezhet arról, ki legyen majd a kedvezményezett.

A lakásvásárló (azaz a lízingbe vev?) havi részletekben fizeti meg a számára így megel?legezett vételárat a kamatokkal együtt. Miután a lakás mint fedezet a lízingbe adó társaság tulajdonában van, így annak „hitelezési” kockázata alacsonyabb, ezért hajlandó a bankhiteleknél nagyobb összeget – akár a vételár száz százalékát is – „kölcsönadni”. A banki lakáshiteleknél ennél jellemz?en alacsonyabb (a vételár kb. kétharmada) a finanszírozási hányad. Kivételt ma az Erste Bank öner? nélküli és a Raiffei sen tízszázalékos öner?vel is felvehet? lakáshitelei jelentenek.

Els? lakás önrész nélkül

A magas finanszírozási hányad a fiatalok lakáshoz jutásának gondját enyhítheti a legjobban. Nekik munkahelyük, fizetésük már van, vagyonuk viszont még nincs, így sokat számít, hogy a megvásárolni kívánt ingatlant akár teljes egészében kölcsönb?l tudják megvásárolni. Így – bár szociálpolitikai támogatás ma még nem vehet? igénybe – el?ttük is felcsillan a remény, hogy saját lakásukba költözhessenek – mondja Dunavölgyi Mária, a piacvezet? OTPSCD Lízing Rt. vezérigazgatója.

A minimális öner?t megkövetel? Fészekrakó programból életkoruk miatt sokan kiszorulnak (a 35 év felettiek). Más „fészekrakók” drágább lakást vennének, mint amit a program enged. Az ingatlan vételára ugyanis nem haladhatja meg Budapesten és megyei jogúvárosokban a 12 millió forintot, vidéken a 8 millió forintot. Ám az ekkora összegért megvásárolható, negyven négyzetméter körüli lakás sokak számára kicsi. Lízingelni viszont akár több tízmilliós lakást is lehet. De a lízing segíthet azoknak is, akik ugyan képesek lennének megfizetni a banki öner?t, ám az ahhoz szükséges milliókat inkább lakásuk felújítására, berendezésére, befektetésre vagy vállalkozásuk nem várt kiadásaira szeretnék fordítani.

Városi lakás, több kölcsön

Új építés? lakásoknál lízingcégt?l függ?en a vételár 85–100 százalékáig el?legezik meg, használt ingatlanoknál a maximális finanszírozási hányad 70–90 százalék.

Általánosságban elmondható, hogy a lízingcégek szívesebben szállnak be budapesti lakásvásárlásba. Vidéken inkább a megyeszékhelyeken, nagyvárosokban lakást vásárlók számíthatnak arányaiban magasabb összegre. A lízingcégek ugyanis szeretnek biztosra menni a tekintetben, hogy ha a vev? nemfizetése miatt a szerz?dés meg sz?nik, és a lízingelt ingatlant értéke sítik, minél gyorsabban pénzükhöz jussanak. Erre pedig a f?városban nagyobb az esély, f?ként a másfél-három szobás lakások esetében – utal Tölgyes László, a BG Lízing vezérigazgatója arra, milyen ingatlant keressen az, aki szinte az egész vásárlást kölcsönb?l bonyolítaná le. Tízmillió forintnál alacsonyabb érték? ingatlanokkal ezért a lízingcégekjellemz?en nem foglalkoznak. De a kényszer? eladás nehézségei miatt a sok tíz- vagy százmilliós villák vásárlásánál is csak kisebb részarányt vállalnak.

Az OTP-SCD és a BG Lízing bármilyen új építés? lakást hajlandó akár száz százalékban megel?legezni. A HVB és a CIB el?nyben részesítik azokat a lakásokat, lakóparkokat, amelyek építését is bankjuk finanszírozza. Utóbbinak 25, különböz? készültségi fokú lakóház projektje van, dönt?en Budapesten.

Hódít a svájci frank

A nagyobb kölcsönhányad mellé a piaci kamatozású bankhitelnek megfelel? mérték? törlesztést kell vállalni. Mindegyik lízingcég kínál alacsony kamatozású svájci frank és euró alapú kölcsönt is a forintlízing mellett, ezeket keresik a legtöbben.

A havi törleszt?részletek svájci frank alapon versenyképesek az államilag támogatott – új lakásnál 15 millió, használt ingatlan esetében 5 millió forintos hitelmaximumú (forint alapú) vagy a piaci kamatozású deviza lakáshitelekkel. Tizenötmilliós kölcsön példánknál maradva és húszéves futamid?vel számolva a legolcsóbb hitelnek számító svájci frank lízingnél átlagosan 110 ezer forint, lakáshitelnél 90–118 ezer forint körüli havi törleszt?részletekkel számolhatunk a mai 170 forint/svájci frank árfolyam mellett.

A forint alapú kamattámogatásos hiteleknél ekkora összeget banktól függ?en jellemz?en 110-120 ezer forint/hó törlesztés mellett hiteleznek. Az el?re fizetend? díjak a lízingnél valamelyest magasabbak: átlagosan 350 ezer forintot számoltunk. (A vételár két százalékának megfelel? külön illetéket a vev? fizeti meg.) Bankhitelnél pedig a folyósítási, szerz?déskötési költségek 180–325 ezer forint között szóródnak az egyes hitelintézeteknél. Lakáslízingnél a lízingbe adó – mint a szerz?désben szerepl? vásárló – viseli viszont a vételár 0,5–1 százalékának megfelel? ügyvédi díjat és köti a teljes kör? lakásbiztosítást. Utóbbinak díját a lízingbe vev?re terheli.

Fél fizetés a plafon

A finanszírozási hányad mértéke jelent?s mértékben függ a banki hitelbírálathoz hasonló adósmin?sítést?l. A lízingkérelmi adatlapon hét, az ügyfél kockázati besorolását számszer?sít? kérdésre kell válaszolni – mutatja be a sorsdönt? procedúrát Tölgyes László. A lízingcégeknél az iskolai végzettség és a nyelvismeret is számít, a jól kvalifikált ügyfelek ugyanis alacsonyabb kockázatot jelentenek, így nagyobb arányú kölcsönre számíthatnak – tehát a fiatal, diplomás lakásvásárlóknak szintén több az esélye.

Természetesen fontos szempont a vagyoni háttér, a megtakarítások mértéke (jó pont, ha van további, tehermentes ingatlantulajdon), az eltartottak száma és a folyószámla-forgalom is. A születési év a futamid? megállapításánál fontos, a maximális id?táv ugyanis nem nyúlhat túl az aktív életkoron (azaz a mindenkor hivatalos nyugdíjkorhatáron). Így ötvenéves korban már csak 15 évre, míg harmincévesen a maximális 25 esztend?re is lehet szerz?dni. Az adósmin?sítés a kérdésekre adott válaszok és a jelenlegi rendszeres jövedelem alapján alakul ki. „Általában azzal szerz?dünk, aki a fizetend? havi rezsin túl a lízingdíj kétszeresének megfelel? nettó jövedelemmel rendelkezik” – mondja Dunavölgyi Mária.

 Kölcsön „számlásoknak”

Az adósmin?sítés rugalmasságát mutatja, hogy a „számlaadó” formában dolgozó, cégtulajdonosként jövedelemhez jutó, sokszor csak minimálbéren bejelentett bt.- és kft.-tulajdonos (például sok szellemi szabadfoglalkozású) is „hitelképes” lehet. Nekik a bankok nem szívesen adnak lakáshitelt, mert a hitelintézeteknél az elbírálás alapja a minél magasabb bejelentett jövedelemmel igazolt munkaviszony. Lakáslízinget viszont jövedelemigazolás nélkül is igénybe vehetnek, ha cégüknek nincs köztartozása, valamint rendszeres és elegend? a bevétele. „Náluk a céges bankszámlaforgalom a mérvadó az elbírálásnál, a lízingbe vev? pedig maga a társaság is lehet” – informál Tölgyes László, a BG Hitel & Lízing vezérigazgatója.

A vállalkozók szélesebb köre is profitálhat a lízing alapú lakásvásárlásból. Egyrészt sok olyan vállalkozó van, aki összes t?kéjét lekötötte vállalkozásában, nem várt eseményekre pedig vésztartalékot képez, de szeretne új lakásba költözni. Többmilliós mozgósítható t?kéje nincs, a lízinghez megkívánt alacsony öner? viszont lehet?séget ad a költözésre. Gyakori ennek fordítottja is, amikor egy-egy beruházás el?tt a vállalkozások vagy azok tulajdonosai eladják, majd visszalízingelik ingatlanjaikat, így biztosítva a szükséges pénzt. A törlesztéseket rendszeres bevételeikb?l fizetik ki.

Nyereség adó

 A bt.-k, kft.-k a magánszemélyekhez képest valamivel kisebb mérték? lízing kölcsönösszeggel számolhatnak. Kárpótolja viszont ?ket, hogy a konstrukcióval komoly adóel?nyökhöz jutnak, amennyiben a lízingelt lakást üzleti alapon – akár saját maguknak, a tevékenységi kör felvételével – bérbe adják. Egyrészt az el?re fizetend?, egyszeri díjak, valamint a havi kamat költségként leírhatóak, az áfa pedig részben visszaigényelhet?, ha a cég nem tartozik az egyszer?sített vállalkozói adó (eva) körbe. Másrészt a lízingbe vett ingatlan után évente ötszázalékos értékcsökkenés is elszámolható, ami a vállalkozás adóalapját tovább mérsékli. Befektetési céllal lakást vásárolni ezért cégen keresztül érdemes.

Gyorsított eljárás

 Aki átmegy az adósmin?sít? vizsgán, meglep? gyorsaságot tapasztal: a szükséges papírok, dokumentációk hiány talan benyújtása után elvileg két héten belül, a gyakorlatban azonban néhány munkanap elteltével megszületik a döntés. Sor kerülhet az adásvételi szerz?dés megkötésére. A futamid? alatt – a bankhitelekhez hasonlóan – lehet?ség van a kölcsön el?törlesztésére. Ennek díja jellemz?en a soron kívül befizetett összegnek három százaléka. Amire érdemes odafigyelni: a lízingelt ingatlan tulajdonosa a futamid? lejártáig a lízingbe adó cég.

Nem lehet megterhelni sem a lízingelt lakást, és bérbeadásához, a jelent?sebb átalakításokhoz (pl. falbontás, télikert hozzáépítése) is szükséges a lízingbe adó el?zetes hozzájárulása. Utóbbi általában évente egyszer, el?zetes egyeztetés után helyszíni szemlét is tarthat a lakásban. Figyelni kell arra is, hogy a közüzemi számlák id?ben be legyenek fizetve. Ez ugyanis – a késedelmes törlesztéshez hasonlóan, ahhoz hasonló – szankciókat vonhat maga után. A fizetési késedelembe esettekkel egyébként – ha az ügyfél partner benne – a lízingcégek a bankokhoz hasonlóan a végs?kig hajlan dóak egyezkedni, legyen szó haladékról vagy átütemezésr?l – mondják egybehangzóan a lízingcégek vezet?i.




Árfolyamok

EUR: 305.31CHF: 272.82USD: 260.3
 

Karácsony Zoltán: Karrier tippek

Munka és utazás szabadon - jön első hazai fesztivál

Néhány hónappal ezelőtt írtunk részletesen a digitális nomádok életformájáról. Most Budapesten rendezik az első ilyen témájú fesztivált augusztus 26-27-én. Kiderül többek között munkák végezhetőek helytől függetlenül, hogy...
Tovább >>
Károly világa

A francia elnökválasztás igazi tétje

Luxusgonddal küzdenek a franciák, legalábbis innen nézve. Az EU második legnépesebb nemzete szereti az életet, szereti a jóléti államot és forradalmi múltja ellenére utálja a változásokat. ...
Tovább >>