Eljött a lakásbérlés kora

Írta: Haszon - Készült: 2009. máj. 07.

Aki hitel és támogatás híján nem tud új lakásba költözni, most lakást bérel. A piac országszerte felpörgött, ám a kínálat így óriási. Mennyit kell fizetnünk, mennyit alkudhatunk és milyen, frissen felbukkanó főbérlőkre számíthatunk?


Az ingatlanirodák egy évvel ezelőtt messziről elkerülték az albérletek piacát, mert túl alacsony volt rajta a haszon. Most még azon a lehetőségen is kapnak, ha egy másik irodával osztozva kereshetnek bérlőket a kiadó lakásokba ? így jellemzi az alapjaiban változó hazai lakáspiacot Legény Imre, a kifejezetten bérlési lehetőségeket közvetítő Albérlet.hu Kft. vezetője. A korábban új lakásokra és a hozzájuk tartozó hitelekre kihegyezett ingatlanpiacon most egyedül az albérletek forgalma jelentős: a 80 partnerirodával dolgozó cég csaknem olyan mennyiségű lakást adott ki az utóbbi két hónapban, mint az egyébként csúcsszezonnak számító július-szeptemberi időszakban, amikor a főiskolások keresnek szállást.

A keresletet a hitelek befagyása és az állami támogatások megszüntetésének híre pörgette fel. Legény Imre megfogalmazása szerint a válság előtt ?akinek volt egymillió forintja, azonnal lakástulajdonos akart lenni?, ám most jóval nagyobb önerőt követelnek a bankok, így sok fiatal párnak, családnak országszerte nem maradt más lehetősége, mint kiadó otthont keresni.

Pesti túlkínálat

Persze van miből választani, hiszen a lakásbérleti piac továbbra is túlkínálatos. Budapesten például a válságra hivatkozva sok tulajdonos kisebb-nagyobb árengedményeket ad, rugalmasabbá váltak a kaució feltételei, több új bérlő és átköltöző lépett be piacra ? állítja Murányi Ákos, a Duna House irodahálózat elemzője. A bérlők elsősorban a Belvárosban és a metróvonalak környékén keresgélnek, de egyre inkább igény mutatkozik a budai, csendes, hegyvidéki területeken található, megfizethető áron kínált kiadó ingatlanokra is.

A piac keresleti oldalát egyrészt a jelenleg lakást vásárolni nem tudók, vagy nem kívánók teszik ki, másrészt növekedett a belső kereslet is, azaz kedvezőbb árért és elhelyezkedésért többen költöznének másik kiadó lakásba, mint korábban. Van olyan is, aki abban a jól menő, XIII. kerületi lakóparkban bérel ingatlant, ahol korábban vásárlást tervezett. Keresettek a 1,5-2 szobás, jó közlekedéssel megközelíthető ingatlanok, de viszonylag jól kiadhatók az újszerű, néhány éve épült társasházakban található lakások is. Budapest külső kerületeiben, illetve a jelentősebb, nappali tagozatos felsőoktatási intézménnyel, vagy nagyobb üzemek híján lévő vidéki településeken és körzetükben viszont nehézkesebb a kiadás.

Szinte lehetetlen kiadni a panellakásokat, különösen a nagy alapterületűeket, mivel a bérlők kalkulálnak a magas rezsivel is, ami sok esetben eléri, vagy meghaladja a bérleti díj 50 százalékát is.

Hajlanak az alkura

A jelentős kínálat miatt az ország minden részében jó a bérlők alkupozíciója. A tapasztalat szerint ugyanis a tulajdonosok ? akik a bérleti díjból fizetik a jobbára svájci frank alapon felvett lakáshitel törlesztő részleteit ? nem emelték meg a havi díjat a forint gyengülése miatt. Fontosabb, hogy hamar találjanak bérlőt, hogy legalább a törlesztés egy részét folyamatosan finanszírozni tudják a kiadásból. Így lehetséges az, hogy a korábban megszokott kéthavi kaució helyett ma már elég egy hónapot befizetni, és hogy ismét divatba jött a hónapokra való bérbeadás. Ez a megoldás jól jön például azoknak, akik később tudnak beköltözni újépítésű lakásukba, mert csúszik az építkezés. Ilyenkor a tulajdonos akár 4-6 hónapra is odaadja az ingatlant.

Hirtelen nőtt meg a kínálat azokban a városokban, ahol jelentős számban szűntek meg munkahelyek. A nagy üzemek ugyanis távolabbi területekről is vonzottak dolgozókat, akik nem adták fel lakásukat otthon. A leépítések után hazaköltöznek, jelentős kiadó lakásállományt hagyva maguk mögött.

A bank, mint főbérlő

A kínálati oldalon új szereplők is megjelentek. Ilyenek például az ingatlanberuházók, amelyeknek 10-20 eladatlan lakásuk van egyes lakóparkokban. Mivel nem számíthatnak befektetési célú vásárlókra (a spanyolok és írek eltűntek az országból), a készpénzes hazai vevők pedig a bedőlt, olcsón megszerezhető lakásokra várnak, inkább megbíznak egy ingatlankezelőt, amely kiadja az ingatlanokat. Legény Imre szerint a következő fázisban a bankokból válik közvetett főbérlő. A bedőlt hitelű, visszavett lakásokat ugyanis nem mindig tudják értékesíteni az ezzel megbízott ingatlanközvetítők. Így elképzelhető, hogy a bankok szintén lakáskezelő cégeket bíznak meg, és bérbeadással igyekeznek csökkenteni veszteségüket.

TULAJDONOSI SZEMLÉLET

Magyarországon olyan magas a lakástulajdon aránya a bérlettel szemben, mint sehol máshol Európában. Amíg Németországban megszokott, hogy 35-40 éves házaspárok gyerekkel is bérelt lakásban élnek, a hazai lakosság 95 százaléka saját ingatlant birtokol. Ez a szemlélet immár húsz éve akadályozza a magyar társadalom mobilitásának kialakulását: ha Győrben akad munka, a nyíregyháziak nem tudják elvállalni. A helyzeten ront a bérlakások hiánya, mivel egy-egy nagyobb gyár megnyitását nem követi az odaköltözőknek megoldást kínáló apartmanház. A válság és a munkalehetőségek hiánya azonban mobilabbá teszi a magyarokat és talán az állam is lát lehetőséget PPP (public-private partnership, azaz állami-magán partnerség) konstrukcióban bérlakásépítésre. Franciaországban például erre koncentrálják a bajban lévő építőipar felszabaduló kapacitását.

MIT KERESNEK ORSZÁGSZERTE?

A fővárosban a bérleti tranzakciók jelentős része 50-70 ezer forint közötti áron jön létre, ám van mozgás a jelentősen drágább 150-200 ezer forintért kínált prémium kiadó lakások piacán is. A fővárosban az árak 50 ezer forintnál kezdődnek, a jobb lakásokért 70-90 ezer forintot is elkérnek, míg vidéken 30-35 ezer forint az alsó határ, ez alatt erős kompromisszumokat kell kötni, áll a Duna House felmérésében. A szobabérlet egyre inkább csak egyetemistáknak vagy alacsony tőkeerejű bérlőknek megoldás, hiszen a fővárosban egy szobáért akár 30 ezer forintot és a rezsi megfelelő hányadát is elkérik. A villák bérlése nem nagy üzlet manapság, hiszen a célközönség, a multik felső vezetői közül sokan hazamentek már. Az itt dolgozó üzletembereknek mostanában jobban megfelel a néhány hétre is kivehető apartman, amely bútorozott és telefonnal, internettel felszerelt.

Jelentős az albérleti piac az egyetemi városokban, Debrecenben, Szegeden, Pécsen vagy Gödöllőn, ahol a főiskolai felvételik utáni, nyári hónapokban az egyetemisták kereslete eltartja a városok összes ingatlanirodáját. Mivel a válság óta nemigen van nagyberuházás, azok munkaerőt elszívó és albérleti keresletet teremtő ereje nem érvényesül. Nagyobb a forgalom Kecskeméten, a Mercedes gyár tervezett beruházása és Pápán, a NATO-bázis miatt. Amíg a fővárosban a garzon és mostanában az újépítésű, másfél szobás lakás a sláger, ezek 40-50 ezer forintos havi díjáért vidéki kisvárosokban átlagos, 50-60 négyzetméteres otthont lehet bérelni. Ez azért fontos, mert a fővároson kívül a legtöbben családdal együtt költöznek. Az Albérlet.hu forgalmában a legalacsonyabb, 40-80 ezer forintos árkategória dominál, a középértéknek számító 100-150 ezer forintos havi díjért kiadó ingatlanokat szinte senki sem keresi.

55 M2-ES LAKÁS ÁTLAGOS BÉRLETI DÍJA (FT/HÓ)

 

Budapest XIII.

 

75 000

 

Debrecen

 

52 000

 

Gödöllő

 

50 000

 

Győr

 

65 000

 

Kecskemét

 

45 000

 

Miskolc

 

35 000

 

Pécs

 

50 000

 

Sopron

 

55 000

 

Szeged

 

57 000

 

Veszprém

 

40 000

 

Zalaegerszeg

 

45 000

 

 HASZON INGATLANMUTATÓ 2009. MÁJUS

 

 

2009. május

 

2008. május

 

 

 

 

Lakáspiac

 

Országos átlagos négyzetméterár
(használt lakás)

 

158 000 Ft

 

173 250 Ft

 

Fővárosban épülő új lakások száma

 

6400

 

16 000

 

Budapesti új lakások átlag négyzetméterára

 

420 000 Ft

 

403 000 Ft

 

Vidéki városok új lakásainak átlag négyzetméterára

 

210 000 Ft

 

210 000 Ft

 

Budapesti átlagos négyzetméterár
(használt lakás)

 

290 000 Ft

 

300 000 Ft

 

Svájci frank lakáshitelek aránya (összfinanszírozáson belül)

 

83%

 

73%

 

 

 

 

Budapesti irodapiac (A kategória)

 

Átlagos havi bérleti díj

 

16?17
euró/m2

 

17?18
euró/m2

 

Maximális havi bérleti díj átadott irodaházban (Lánchíd Palota)

 

40 euró/m2

 

40 euró/m2

 

Üresedési arány

 

17,9%

 

12%

 

Kibérelt irodák

 

64 870 m2

(I. negyedév)

72 900 m2

 

Épülő irodák

 

459 000 m2

 

354 000 m2

 

Átlagos kibérelt irodaméret

 

1342 m2

 

2420 m2

 

 

 

 

Logisztika, raktárak

 

Havi átlagos bérleti díj

 

3,5?5,5
euró/m2

 

4?6 euró/m2

 

Legkedveltebb területek

 

Ferihegyi reptér, M0-s

 

Ferihegyi repülőtér

 

Üresedési mutató

 

16,5%

 

7,6%

 

 

 

 

Ingatlanbefektetés várható éves hozama

 

Irodák

 

6,9%

 

5,6%

 

Üzlethelyiségek, bevásárlóközpontok

 

6,6%

 

5,5%

 

Ipari ingatlanok

 

6,75%

 

6,75%

 

Lakóingatlanok

 

4%

 

6%

 

Szálloda

 

7,95%

 

8,05%

 

 




Árfolyamok

EUR: 327.19CHF: 290.56USD: 293.52
 

Legnépszerűbb cikkek

Hirdessen a Haszon Magazinban

Hirdetés ügyben kérem keressen minket a hirdetes@haszon.hu email címen, vagy tekintse meg a média kiajánlókat.

Izgalmas két napnak ígérkezik a városi életmód legújabb trendjeiről szóló beszélgetések sora a Loffice közösségi irodában a Startup Safary fesztivál keretében április 19-20-án. Kiderül például, hogyan mennek a vegán éttermek, miként dolgozi...
Tovább >>

Hírlevél feliratkozás
Ne maradjon le a legfrissebb hírekről, hasznos információkról!
Feliratkozásával elfogadja adatvédelmi szabályzatunkat.
Változnak az „A lap” megjelenések!
  • 2018/I. negyedév 2018. 04.04
  • 2018/II. negyedév 2018. 07.04
  • 2018/III. negyedév 2018.09.26
  • 2018/IV. negyedév 2018.12.12