Párbeszéd a gazdaságról – Vége a lakásár-emelkedésnek?

Az Inforádió Párbeszéd a gazdaságról című sorozatának 2019. december 4-i adásában Fábián Gergely, az MNB ügyvezető igazgatója és Balásy Zsolt, a Hold Alapkezelő elemzője beszélgettek arról, hogy mit látunk most az ingatlanpiacon.
Az alábbiakban a beszélgetés főbb üzeneteit foglaltuk össze, a videó anyag szintén megtalálható cikkükben. Jó szórakozást!

Fábián Gergely szerint az MNB által követett adatokon látszik ugyan némi lassulás a budapesti lakásár emelkedésben a harmadik negyedévben, de év/év alapon még így is 19,3% drágulást látunk. Ez az öt éve tartó növekedési ciklusban még mindig magasnak mondható, ha nem is a legmagasabb. Sokkal inkább figyelemre méltó a tranzakciószám 30 százalékos visszaesése, ami a korábbi ciklusokban egy előzetes indikációja volt a lakásár növekedés megállásának.

Balásy Zsolt ezt a lakásár-emelkedés vége várást ahhoz hasonlította, amikor 2012-13-ban folyamatosan jelentek meg a cikkek, hogy itt a lakáspiac alja. Még 2-3 évet kellett várni, amíg valóban be is következett. Talán még a tranzakciószám csökkenésénél is jobb indikáció lesz a közelgő ingatlanpiaci áresésre az, ha az S&P500 részvényindex esni fog, hiszen azt ugyanaz a globális likviditásbőség hajtja, aminek a hatása a budapesti ingatlanpiacon is részben érezhető. Ennek azonban még nincs nyoma, az S&P500 idén 20 százalékot emelkedett.
Aminek inkább van nyoma, az a belföldi beruházási kereslet megcsappanása. Ez a MÁP Plusztól kapott nagy pofont, hiszen immár állampapíron is el lehet érni a lakáskiadás 5 százalék körüli hozamát. Márpedig ez a leggyorsabb reagálású kereslet – ez érezhető a tranzakciószám csökkenésén.
Fábián Gergely is megerősítette, hogy Budapesten, a belvárosban a vevők 20-25 százalékát is adhatják a külföldi, befektetési célú vevők, tehát lehet a budapesti ingatlanra, mint globális befektetési eszközre tekinteni. A belföldi kereslet lehűtése pedig egyfajta kockázatcsökkentés.

A lakásáfa visszaemelkedésével kapcsolatban az jól látszik, hogy az új projektek száma drasztikusan visszaesett, tehát a jövőben csökkenti a kínálatot. De a kínálatot korlátozó tényezők közé sorolható a munkaerőhiány, vagy az alapanyag költségek emelkedése is. Mindez, egyesülve a további masszívnak látszó kereslettel további drágulást eredményezhet, hiszen csak a belföldi, befektetési célú kereslet esett vissza, az alacsony kamatok és a hitelfelzárkózás a lakhatási vásárlásokat tovább hajthatja.

Fábián Gergely kiemelte, hogy a vásárlási szokásokból jól látható, hogy a fiatalok nem szeretnek Budapesten egy bizonyos, közlekedési szempontól kényelmes gyűrűn kívül költözni. Azonban ez a rész nemzetközi összehasonlításban is már drága a jövedelmekhez képest (Budapest a hatodik legdrágább város az EU-ban ebből a szempontból – még vásárlóerőparitással korrigálva is drágább Bécsnél), miközben a Belvárosból már teljesen kiszorultak.
Balásy Zsolt szerint ugyanúgy, ahogy 10 éve nem sajnáltuk a fiatalokat azért, mert nem tudtak a legdrágább kerületekbe – például a Rózsadombra – költözni, úgy ebben sem kell a világvégét látni. Az, hogy a Belváros lett a legdrágább kerület egy gazdaságilag nagyon jövedelmező jelenség következménye: hogy a bulinegyed az egyik legsikeresebb magyar exportcikké vált.

Egy alternatíva lehetne a lakásbérlet. Ausztriában 55% a lakástulajdonlás aránya, de Bécsben ez csak 20%, azaz 80% bérli a lakását – miközben Budapesten ez az arány 80%. Sokat segíthetne ebből a szempontból, ha több bérlakás lenne elérhető a piacon.
Balásy Zsolt szerint hibás szemlélet az, hogy az ingatlan a fő vagyontárgyam. Egy fiatal számára sokkal nagyobb értéket jelent a munkájának készpénzzé tétele, azaz az élete során kapott munkabér. Ha valakit egy ingatlan ebből a szempontból kedvezőtlen régióba köt le az sokkal többet veszít élete során, mint egy lakás ára. Gazdasági szempontból faluról nem Budapestre költözni akkora gazdasági visszalépés, mint Budapestről nem Londonba költözni, mert nagyjából hasonló különbségek vannak a munkabérekben.

Még két indikátor, ami az ingatlanpiac felfutás lassulására utal, az az alkupozíció és az értékesítési idő. Mindkettő azt jelzi a harmadik negyedévben, hogy a vevők kevesebben lettek, ezáltal az eladók pozíciója romlott. Ez azt is jelentheti, hogy Budapest relatív drágulása megállhat az országban, ami a városba költözés és így a munkaerőpiac szempontjából üdvös lehet.

Fábián Gergely hangsúlyozta, hogy ugyan a kormányzati támogatás sokat segít a lakhatáson és abszolút értelemben ez az összeg magasabb, mint valaha, azonban a lakásárak  emelkedése ezt erodálja: annyira, hogy a támogatás aránya egy mostani lakás árából ugyanannyi, vagy akár még kisebb is, mint a 2004. előtti lakástámogatási program során. A kínálat bővítése bérlakások építésével lehetne egy megoldás.
Balásy Zsolt szerint a lakhatás segítése során nem kizárólag lakásokban kell gondolkodni. Sokat javíthat a helyzeten a közlekedés fejlesztése. Ha megbízható lenne a vonatközlekedés, akkor akár egy 100 km sugarú körből is egy óra alatt be lehetne jutni a városba dolgozni. De azt látjuk, hogy leesett az első hó és megállt a MÁV.

A kereskedelmi ingatlanokra (iroda, ipar) áttérve azt látjuk, hogy ezekben az években óriási építkezés zajlik, az irodapiacon például ugyan rekord mértékű a kihasználtság, de néhány éven belül 25 százalékkal fog bővülni a kínálat. Erre a szegmensre jellemző, hogy a ciklus vége felé közeledve éri el a tetőfokát. Ugyanakkor a 2007-08-asnál lényegesen jobb a helyzet, amikor a bankoknál két toxikus eszköz létezett: a lakossági devizahitel és kereskedelmi deviza ingatlan projekthitel.
Balásy Zsolt szerint itt is az érhető tetten, hogy ahogy a jegybankok a világban nyomtatják a pénzt, a kötvényhozamok negatívak, a pénz így egyre kockázatosabb megtérülésű eszközbe, például kereskedelmi ingatlanba kényszerül.

Arra a kérdésre, hogy hol tarthatunk a ciklusban Balásy Zsolt szerint ott kell keresni a választ, hogy a nagy jegybankok mennyi ideig tudják megoldani a ciklus végének elodázását. Nagy változás a világban, hogy látszólag minden megtesznek: például a Fed idén úgy csökkentett háromszor kamatot, hogy kis túlzással még lassulás sem volt az amerikai gazdaságban. Ugyan a belső faktorokkal nincs probléma a ciklus szempontjából, azonban kívülről érkezhet sokk.
Fábián Gergely szerint fontos kérdés még, hogy a bankszektornak mekkora a kitettsége a kockázatos hitelek felé. Márpedig Magyarországon ez jelenleg kifejezetten alacsony a korábbi ciklustetőkhöz képest.

 

 

 

The post Párbeszéd a gazdaságról – Vége a lakásár-emelkedésnek? appeared first on alapblog.



Árfolyamok

EUR: 337.16CHF: 315.33USD: 305.9
 

Legnépszerűbb cikkek

Hirdessen a Haszon Magazinban

Hirdetés ügyben kérem keressen minket a hirdetes@haszon.hu email címen, vagy tekintse meg a média kiajánlókat.

Izgalmas két napnak ígérkezik a városi életmód legújabb trendjeiről szóló beszélgetések sora a Loffice közösségi irodában a Startup Safary fesztivál keretében április 19-20-án. Kiderül például, hogyan mennek a vegán éttermek, miként dolgozi...
Tovább >>

Hírlevél feliratkozás
Ne maradjon le a legfrissebb hírekről, hasznos információkról!
Feliratkozásával elfogadja adatvédelmi szabályzatunkat.
Változnak az „A lap” megjelenések!
  • 2018/I. negyedév 2018. 04.04
  • 2018/II. negyedév 2018. 07.04
  • 2018/III. negyedév 2018.09.26
  • 2018/IV. negyedév 2018.12.12