Tópark: tényleg feltámad a szellemváros?

Írta: Schilling Tamás - Készült: 2017. augusztus 10.

Végre benépesülhet az ország leghíresebb szellemvárosa. Az M1 és M7 autópályák budapesti kivezető szakaszánál található Tóparkot egy magyar vállalkozó vinné sikerre. A 350 lakásos minivárosban lesz majd óvoda, rendelő, saját buszjárat – meg irodák és kisebb-nagyobb boltok.



Közel 10 éve csodálhatnak az autópályáról a Budapestről a Balatonra vagy épp Győrbe autózók. Az M0–M1–M7-es autópályák által határolt, Budapesttől mindössze 10 perc autózásra található ez az „arany háromszög”. Ide még a pénzügyi válság előtt álmodott meg Tópark néven magyar Las Vegast vagy Dubajt egy meglehetősen homályos tulajdonosi hátterű beruházó csoport. A tervek szerint főleg bevásárlóközpont funkciójú, több tíz hektáron induló projektet már az elejétől fogva kétkedéssel szemlélték a szakmabeliek. (A centrumot irodák és szolgálati lakások egészítettek volna ki a tervek szerint.) Hiszen Magyarországon már akkor is túl sok volt a pláza. A hazai közönség – a még hiá­nyos infrastruktúra miatt – inkább a főváros belső kerületeiben szeretett vásárolni –, nem úgy, mint például Ausztriá­ban. Ott ugyanis sikeresen működik Parndorf meg a bécsi agglomerációban lévő Shopping City Süd. A kegyelemdöfést a 2009-től mélyülő általános gazdaság megtorpanás adta meg az ambiciózus projektnek.. A szerkezetkész betonépületek a finanszírozó bankokhoz kerültek, a fejlesztés félúton megállt, kifizetetlen alvállalkozók tucatjait hagyva maga után.

Még az áfadagály előtt
Ez utóbbiak közül a Lavinamix csoport – amely a betonszerkezet és az úthálózat kiépítését végezte az építkezésen – élt a lehetőséggel. A felszámolási eljárásból elmaradt javadalmazásuk fejében még 2015-ben hozzájutottak az egyébként remek adottságú területhez. Ezzel az út- és autópálya-építésben közel 20 éve sikerrel működő cég az ingatlanfejlesztés sikamlós pályájára lépett. A meglévő épületek szerkezetét meghagyva – de belsejüket átalakítva – 350 lakást, 15 ezer négyzetméter kereskedelmi és 55 ezer m2 irodaingatlant építenek 2019 végéig. Az időzítés nem is lehetne jobb: a már két éve tartó lakásvásárlási lázban ugyanis az alacsony kamatokkal elégedetlen (kis)befektetők jelenleg szinte mindent megvesznek. Méghozzá majdnem azonnal: 2019. de­cem­ber 31-től ugyanis az új építésű lakások értékesítésénél felszámított – jelenleg 5 százalékos, kedvezményes – áfa az uniós előírások és a rekordmagas magyar adó miatt 27 százalékra nő. Ez pedig várhatóan nagymértékű drágulást okoz majd, alaposan megfejelve az építő­anyagok és a kivitelezők már ma is érezhető 20-30 százalékos áremelését.

A keresletet erősíti a „mesterséges város” jó elhelyezkedése is, hiszen 3 autópálya határolja, és azokhoz két saját lejáróval is rendelkezik. Az útépítésben járatos új tulajdonos ugyanis az elsők közt ezeket építette meg. Budapest nagyon közel van: autóval mindössze 10 perc a 4-es metró új végállomása Kelenföldön. (Aki ott dolgozik, reggel és délután is a forgalmi dugóval ellentétesen halad.) A Tóparkból a tervek szerint egyébként saját busz­járatot is indítanak majd a lakók, az ott dolgozók és a vásárlók számára.

Kétszámjegyű nyereség
A közigazgatásilag Biatorbágyhoz tartozó komplexumban 1800 négyzetméteren lesz önkormányzati működtetésű óvoda és bölcsöde (ez a nagyívű építési engedély megszerzéséhez is szükséges volt), valamint orvosi rendelő is. A lakások ára kifejezetten attraktív a környékhez mérten: a legolcsóbbak négyzetméterenként 430 ezer forinttól 600 ezerig terjednek. Utóbbiak a legszebb fekvésű, a saját tóra néző otthonok.Ugyanez a közeli Újbudán (Budapest 11. kerülete) 650–750 ezer, Budaörsön 577 ezer, Biatorbágyon 679 ezer, míg Törökbálinton 519 ezer Ft/m2 – az Ingatlan.com adatai alapján. Mivel a Tópark területének legnagyobb részét irodák foglalják el, így elsősorban a befektetési célú lakásvásárlók körében lehet élénkebb keresletre számítani.

Az irodákban megtelepülő multinacionális cégek – döntően külföldi – menedzsereinek, alkalmazottainak jó pénzért (de nem feketén!) kiadható ingatlanokkal a jelenlegi árszinten 8-9 év alatt megtérülhet a befektetett összeg. Ez pedig 10 százalékot is meghaladó éves hozam.

A lakásokon kívül a kiadó boltok is attraktívak lehetnek a vállalkozók számára. Egyébként a kereskedelmi célú ingatlanokat és az irodákat a tulajdonos saját kézben tartva adja bérbe. (Azokat megvenni a jelen állás szerint nem lehet.) Az átlagos bérleti díj havi 10 euró/m2/hó. Tehát egy 100 m2-es üzletet havi 300 ezer forintért lehet kibérelni. Ennek fényében nem meglepő, hogy cukrásztól a divatüzletig elég nagy az érdeklődés.

Kritikus tömeg
A boltnyitás jó üzlet lehet, feltéve, hogy a Tópark lakásai, irodái a tervek szerint benépesülnek. Ez ugyanis a projekt legkényesebb pontja: a lakásokat megvásárlók akkor tehetnek szert jó hozamra, ha az irodákba beköltöznek az említett cégek. Aztán a külföldi alkalmazottaiknak jó áron bérelnek majd szolgálati lakásokat. És a boltokat üzemeltetők szintén akkor járnak jól, ha lakók és irodisták tömegei lepik el nap mint nap a Tópark utcáit.

Bár a kiskereskedelmi egységeket üzemeltetők számára „természetes” vásárlóerőt jelentenek a közelben autózók is, hiszen a három autópályán naponta 210 ezer jármű halad el. (Erre kerülik meg Budapestet az anyaországuk és Nyugat-Európa közt évente többször is ingázó, euróval kitömött pénztárcájú török, bolgár vendégmunkások is.) Hasonlóképpen a lakások értékesítésének beindulásához is szükséges egy kritikus mennyiség eladása, hisz senki sem akar egy monumentális, de félig üres lakóparkban vásárolni.

Csendes Balázs üzletfejlesztési vezető szerint a Tópark teljes benépesülésére 2019. végéig sor kerülhet, Ám azt ő sem cáfolja, hogy addig az iroda-üzlet-lakás értékesítés egymásra épülő sikere egyfajta kötéltáncra hasonlít. Az első 141 lakást 2017 vége felé, az irodákat 2018 elejétől adják át. Utóbbiak bérleti díja egyébként szintén versenyképes: a 15 ezer négyzetméternyi legjobb, „A” kategóriás iroda átlagos havi bérleti díja 12 euró/m2. Ez pedig 2 euróval alacsonyabb, mint a referenciaként használatos Váci úti épületeké. A nyugati határ vagy Győr és Székesfehérvár azonban 40 perccel hamarabb érhető el. A Liszt Ferenc reptér pedig mindössze fél óra, közlekedési lámpák nélkül. 




Árfolyamok

EUR: 303.87CHF: 269.13USD: 258.66
 

Legnépszerűbb cikkek

Karácsony Zoltán: Karrier tippek

Így legyél versenyképes felszolgáló

A nyári turistaszezonban szem elé kerül a felszolgáló szakma. Hiszen ki ne látná őket nyaralása alatt az éttermekben sürgölődni, mosolyogni, rendelést felvenni, rázós helyzeteket kezelni. Mi kell ahhoz, hogy valaki kitanulja a szakmá...
Tovább >>
Luxusgonddal küzdenek a franciák, legalábbis innen nézve. Az EU második legnépesebb nemzete szereti az életet, szereti a jóléti államot és forradalmi múltja ellenére utálja a változásokat. ...
Tovább >>