Kiszámítható bannkölcsön

Írta: Haszon - Készült: 2006. december 18.
Egy magyar kis- vagy középvállalkozás csak ingatlanfedezet mellett kaphat ma beruházási bankhitelt. A banki értékbecsl?k néhol meghökkent? szempontjait jobban megismerve viszont több hitelre lehet számítani, mert a kölcsön összeg egyenes arányban áll a fedezet értékével.
A fürd?szoba és a konyha – válaszol lényegre tör?en az egyik hazai nagybank hitelezésben illetékes vezet?je. Ebb?l vonnak le messzemen? következtetéseket ingatlan-értékbecsl?ik, amikor egy hitelfedezetként felajánlott lakás értékét vizsgálják.
 
Márpedig a fedezet értéke kiemelked?en fontos tényez?: több, induló vállalkozóknak is ajánlott banki kölcsöntípusnál ugyanis ennek arányában határozzák meg az adható hitel nagyságát. Értékesebb ingatlanra több hitel jár. Vállalkozás indításánál, beruházásoknál pedig jó el?re tudni, mekkora céges hitelre lehet számítani.
 
Min?sített hibák
 
Aki hitelt szeretne, annak az els?dleges tennivalója a földhivatali viszonyok rendezése. A legfontosabb szempont a jogszer? állapot; anélkül könnyen visszadobhatják a hitelkérelmet – mondja Farkas Ferenc banki értékbecsl?. Hitelfedezetként csak olyan (magán- vagy céges) ingatlan jöhet szóba, amelyik a földhivatali nyilvántartásban is ugyanolyan funkcióval szerepel, mint amilyen tevékenységet valójában végeznek benne. Mindennapos gyakorlat, hogy egy vállalkozó cége indulásakor gyorsan felépít egy lakóházat, megkapja rá a használatbavételi engedélyt, majd azt irodaként vagy akár áruházként üzemelteti anélkül, hogy átmin?síttetné az ingatlant. A valódi funkció és a hivatalos nyilvántartás így nem fog megegyezni, ami szemet szúr a helyszínt szemléz? értékbecsl?knek, és meghiúsítja a hitelfelvételt.
 
Hasonló okból az olyan értéknövel? hozzáépítéseket, b?vítéseket sem tudják fegyelembe venni, amely az építési hatóságoknál nem lett engedélyezve vagy bejelentve. Hiába ér, mondjuk, ötmillióval többet egy kertes ház a tet?tér beépítése miatt, nem folyósítanak több hitelt, ha a helyszínrajz nem a jelenlegi állapotot tartalmazza. Érdemes tehát a hitelkérelem benyújtása el?tt a hivataloknál is rendezni a helyzetet.
 
Magánlakás céghitelhez
 
Az egyik legfontosabb értékalakító tényez? a forgalomképesség, azaz hogy milyen könnyen lehet(ne) eladni az ingatlant. Ezért a bankok a legjobban a lakóingatlanokat szeretik: ilyen fedezet mellett jár – természetesen az ingatlan értékéhez viszonyítva – a legmagasabb hitelarány. A legtöbbször a cég ügyvezet?jének vagy közeli hozzátartozóinak tulajdonában álló lakás, kertes ház vagy építési telek ugyanis – ha nem fizetnék id?ben a havi törlesztést és a kamatokat, és felmondják a hitelszerz?dést – könnyen értékesíthet?, a bank hamar pénzéhez juthat. Akár lakott, akár üres lakásról legyen szó, a forgalmi érték jellemz?en 50–70 százalékát is folyósítják hitelként. Azaz egy 20 milliós ingatlannál 10–14 millió forint hitelre lehet számítani.
 
Fontos a jó szomszéd
 
A hitelösszeg fels? határát befolyásolja a lakóingatlan fekvése is. Két, egyébként teljesen hasonló ingatlan értéke ugyanis már csak az elhelyezkedése miatt is jelent?sen eltérhet. Egy f?városi, rózsadombi lakás kelend?bb, mint egy ugyanolyan paraméterekkel rendelkez? vidéki kisvárosi ingatlan. Hiába ugyanakkora a forgalmi értékük, ha a keresettebb budapesti, 20 milliós forgalmi érték? lakásra átla- gosan 14 milliót, egy ugyanennyit ér? kisvárosi lakásra csak 8-10 millió forint bankhitelt adnak. Vidéken ugyanis jóval tovább tart eladni egy lakást.
 
Szintén fontos szempont a lakókörnyezet. Az ingatlan értékét jelent?sen befolyásolják például a szomszédok. Ha nehezen jön ki velük, vagy más szempontból problémás a lakóközösség, érdemes lehet a helyszíni szemlét olyan id?pontra megbeszélni, amikor azok nincsenek otthon. Emellett olyan egyedi tényez?k is beleszólnak az ingatlan értékének megállapításába, mint a környéken elérhet? tömegközlekedés (busz, vasút, metró), a forgalom nagysága a környez? utcákban vagy a zajszint, a környezetszennyezettség mértéke. Utóbbiak értékcsökkent? tényez?k, így – ha mód van rá – a nagyobb hitel érdekében érdemes az értékbecsl?t egyegy csendesebb id?szakra invitálni.
 
Kilincsel? adósok
 
A lakóingatlanok értékét jelent?s mértékben módosíthatja a kialakítása mellett annak állapota is. A már a bevezet?ben említett konyha és fürd?szoba azért kap sokszor kiemelt hangsúlyt, mert sokat elárul a lakástulajdonos rendszeretetér?l, gondosságáról. Ha ezek a fokozottan igénybe vett helységek rendben vannak, nagy valószín?séggel a lakás más részein sem kell számolni rejtett hibákkal – számolnak be tapasztalataikról értékbecsl?k. Így nagyobb a bizalom, magasabb lehet a lakás becsértéke is. Hasonló módon megkülönböztetett figyelem illeti a nyílászárókat: ajtókat, ablakokat, kilincseket is. Ezért hitelfelvétel el?tt érdemes fokozott figyelmet fordítani ezeknek a helyiségeknek, a lakásfelszerelési tárgyaknak a felújítására, rendbetételére. Szempont az is, milyen épít?anyagból épült a lakás: panelra például átlagosan 10 százalékkal kevesebb hitelt adnak, mint téglaépítés?re.
 
Mozdíthatatlan fedezet
 
Ipari ingatlanoknál a fedezetnek csak kisebb hányadát hajlandóak meghitelezni a bankok, mert a telephelyek, rak-tárak, csarnokok, gyárak értékesíthet?sége nehezebb, mint egy lakásé vagy teleké. Jellemz?en a becsérték 50 százalékát hitelezik meg; azaz egy százmilliós ingatlanra átlagosan 50 milliós kölcsönnel lehet számolni. Szívesen vett fedezetek az irodaépületek és az üzlethelyiségek. A mindig a legrosszabb esetre készül? bankok ugyanis ezeket fizetésképtelenség esetén is jól tudják hasznosítani – eladni vagy kiadni.
 
Más kereskedelmi és ipari ingatlanokat viszont már jellemz?en egyedi elbírálás alapján fogadnak be hitelfedezetként. Üzemek értékelésénél a kiürített állapottal számolnak, a berendezések közül csak a gépház vagy a gázhálózat növeli automatikusan a fedezeti értéket. Egyes esetekben azonban a gépsor is értéknövel? tényez? lehet. Egyrészt olyan üzemeknél, ahol gyakorlatilag a gépsor köré építik az épületet – mint például a malmoknál, ahol a gépsor nélkül az ingatlan is értéktelen, de legalábbis hasznosíthatatlan. Ezért például egy vágóhídnál is beszámítják a ketreceket. Másrészt olyan gépsorokat is hozzászámolnak a fedezeti értékhez, amelyek nem mozdíthatóak szabadon. Ha egy csarnokban az esztergapadok például csavarozva vannak, értékük nem számít a hitelfedezet megállapításánál. Ha viszont azt a vállalkozó – akár ideiglenesen is – lebetonozza, annyival is n?het a fedezet értéke és így elvben az elnyerhet? hitel összege is.
 
Erd?: kizárva
 
Egyes ingatlantípusokat viszont több bank is kizár az elfogadható fedezetek közül. A korlátozott értékesíthet?ség miatt például a mez?gazdasági ingatlanok – a szántó, erd?, legel? és rét – számítanak mostohagyermeknek; csak a helyismerettel rendelkez? takarékszövetkezetek fogadnak el term?földet szabad felhasználású hitelfedezeteként, a nagyobb hitelintézetek közül pedig a Raiffeisen és egyedi elbírálással az Erste Bank. A kapcsolódó mez?gazdasági, élelmiszer-ipari üzemek azonban már elfogadható fedezetet jelentenek más bankok számára is. A kizárt típusok közé tartoznak a benzinkutak, természetvédelmi területen, ártéren elhelyezked? ingatlanok, egyes bankoknál a vendégl?k, italmérések is. Nem szívesen hiteleznek olyan ingatlan fedezete mellett sem, amely tulajdonosai között kiskorú magánszemély van – ad megfontolandó útmutatást egy bankvezet?, mit lehet érdemes hitelkérelem el?tt „rendbe tenni”.
 
BANKJA VÁLOGATJA
 
Bankonként eltér?, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értékének mekkora hányadát folyósítják hitelként. A CIB-nél például az értékbecsl? által megállapított menekülési érték maximum 50 százaléka lehet a kölcsön. A Budapest Bank legfeljebb 68 százalékot hitelez, ha deviza (euró, svájci frank) alapú a kölcsön, ennél valamennyivel kevesebb a kötelez? árfolyamtartalék miatt. Ez utóbbi fedezi a veszteséget, ha a forint id?közben leértékel?dne. Ha az ingatlan nem magán-, hanem céges tulajdonban van, ennél – jellemz?en 10 százalékkal – kevesebb kölcsönt adnak, 20 milliós ingatlannál tehát 8-12 millió forintnyit. Ebben az esetben ugyanis a folyósító banknak nagyobb a kockázata: ha a cég cs?dbe megy, hiába a jelzálogjog, a törvény alapján kötelez? betartani a kielégítési sorrendet. El?ször a felszámoló díját és az elmaradt munkabéreket fizetik ki, a bank csak ezután következik. Hogy a bank is teljes egészében hozzájuthasson követeléséhez, kevesebb hitelt szabad csak hogy adjon ugyanakkora érték? ingatlan fedezete mellett – magyarázza Rausch Viktor, egy hazai bank illetékese. Magáningatlan bevonásával viszont a kisebb banki kockázatnak köszönhet?en az elérhet? hitelösszeg magasabb. Emellett azonban a hitel más feltételei is kedvez?bbek lehetnek. Gyorsabb lehet a hitelhez jutás folyamata is, és a maximális futamid? is hosszabb lehet. Minél kisebb a kockázat, a bank annál alacsonyabb kamattal és annál tovább hajlandó kölcsönt adni
 
MEGÉRI A CÉGES HITEL
 
A vállalkozóként felvett kölcsön mellett a magánhitelt is fel lehet használni a vállalkozás finanszírozására, ha azt valaki tagi kölcsönként bocsátja a cég rendelkezésére. A kamatok és egyéb költségek hasonló nagyságrend?ek (a THM mindkét esetben 15 százalék körül alakul), ráadásul az elhúzott futamid? miatt ugyanakkora hitelösszeg esetén jóval alacsonyabb havi törleszt?részletekkel jár. A vállalkozói hitelek futamideje ugyanis jóval rövidebb, mint a lakossági szabad felhasználású jelzáloghiteleké: 5-7 év, míg az utóbbiakat akár 35 évre is fel lehet venni. Ám a vállalkozásként felvett hitel jobban megéri: a kamatok és díjak költségként leírhatóak, és az adóalapot csökkentik. Tagi kölcsön esetén viszont nincs lehet?ség ilyen költségelszámolásra.



Árfolyamok

EUR: 330.95CHF: 300.98USD: 297.4
 

Legnépszerűbb cikkek

Hirdessen a Haszon Magazinban

Hirdetés ügyben kérem keressen minket a hirdetes@haszon.hu email címen, vagy tekintse meg a média kiajánlókat.

Izgalmas két napnak ígérkezik a városi életmód legújabb trendjeiről szóló beszélgetések sora a Loffice közösségi irodában a Startup Safary fesztivál keretében április 19-20-án. Kiderül például, hogyan mennek a vegán éttermek, miként dolgozi...
Tovább >>

Hírlevél feliratkozás
Ne maradjon le a legfrissebb hírekről, hasznos információkról!
Feliratkozásával elfogadja adatvédelmi szabályzatunkat.
Változnak az „A lap” megjelenések!
  • 2018/I. negyedév 2018. 04.04
  • 2018/II. negyedév 2018. 07.04
  • 2018/III. negyedév 2018.09.26
  • 2018/IV. negyedév 2018.12.12