Lakáscsere hitelb?l

Írta: Haszon - Készült: 2006. december 26.
Sok lakásvásárló nem számol azzal, hogy bár húsz- vagy harmincéves futamid?re vett fel lakáskölcsönt, otthona akár néhány év után is sz?knek bizonyulhat.

Utánajártunk, hogyan lehet a banki jelzáloggal terhelt ingatlant másikra cserélni, mégpedig úgy, hogy a hitelen is spóroljon a vásárló.


Bevett szokás az els? lakásukat megvásárlóknál, de más kölcsönfelvev?knél is általános, hogy lehet?ség szerint minél hosszabb futamid?re vesznek fel hitelt. A húsz, s?t harmincöt évre felvett milliók után alacsonyabb havi törleszt?részletet kell fizetni.

A birtokba vett ingatlant ugyanakkor az esetek dönt? többségében – például családalapítás miatt – már néhány év alatt „kinövi” a tulajdonos. Nagyobba költözne; a szükséges pénz azonban még az el?z? hitel visszafizetésére sincs meg. Értékesíthet? vagyona nagyrészt a lakása, amit azonban banki jelzálog terhel, az új lakás megvásárlására pedig még több kölcsönre lenne szükség.

Jogos eladók

Sokan reménytelennek érzik a helyzetet, pedig valójában egyszer? ügy. Bár valamivel hosszabb utat kell végigjárni, mintha egy „sima” adásvételnél – összegzi tapasztalatait Murányi Ákos, a piacvezet? Dunahouse ingatlanforgalmazó társaság illetékese. Az els? lépések ugyanazok, mintha valaki készpénzb?l, hitel nélkül készülne lakáscserére. Mindenekel?tt az új lakást kell kiválasztani, majd vev?t kell találni a meglév?, kölcsönb?l vásárolt ingatlanra.

Utóbbi ugyanis a hitel futamideje alatt is forgalomképes, még ha az a kölcsön visszafizetésének fedezeteként banki jelzáloggal van terhelve. A tulajdonos – miközben hónapról hónapra törleszt – bármikor kereshet rá vev?t. Ehhez a hitelfolyósítótól sem kell el?zetes engedélyt kérnie. Azt persze nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy egyes – államilag támogatott – hiteltípusok igénybevételével akár tízéves elidegenítési tilalom is együtt jár.

Megspórolt kamatok

Ha sikerült megállapodni a vételárról és az ütemezésr?l, ki kell fizetni a fennálló tartozást. Ezt a hitelszerz?dés felmondásával lehet megtenni. A felmondás folyamata a következ?: el?ször is az ügyfélnek írásban jeleznie kell, hogy a futamid? vége el?tt szeretné el?törlesztéssel visszafizetni a még fennálló t?ketartozását. Ezt követ?en a bank kiszámolja a hátralék pontos össze gét. Ez kevesebb lesz, mint a havi törleszt?részletek és a hátralév? hó napok számának szorzata, nem tartalmazza ugyanis a futamid? végéig fizetend? kamatokat és kezelé si költ séget.

Figyelni a határid?kre

A bank az aktuálisan fennálló tartozás ról úgynevezett „értéknapos kintlév?sé gi igazolást” is ad. Amennyiben a ve v? szintén hitelb?l vásárolna, az adásvételi szerz?désmellett ezt a dokumentumot is csatolni kell a hitelkérelméhez – tanácsolja Murányi Ákos. Jó tudni, hogy az el?törlesztési szándék bejelentésére a bankok határid?t szabnak: az állami támogatással felvett kölcsönöket a Buda pest Banknál például legalább 30–90 nappal el?bb kell jelezni, attól függ?en, hogy a hitel kamatát a szerz?dés szerint egy- vagy ötévente állapítják meg.

Drága az állami támogatás

Külön díjat kell fizetni az el?törlesztésért. A bankok ugyanis a hitelszerz?dés megkötésekor a teljes futamid?re számoltak a kamatokkal. Mivel az el?törlesztéssel ez a bevétel részben kiesik, a felszámított költségtétel egyfajta kárpótlás a hitelez?nek. Az államilag támogatott, forint alapú kölcsönöknél drágább a „kiszállás”: a fennálló t?ketartozás akár 4 százalékát is elkérhetik. Tízmillió forintnál például 400 ezer forintot; az egyes bankok ajánlatai között nagy lehet a különbség.

A piaci kamatozású svájci frank-, euró- és forintkölcsönöknél ez jóval olcsóbb: mindössze néhány tízezer forint (lásd: táblázat). Aki most vesz fel hitelt, érdemes figyelnie az ilyen járulékos költségekre is. El?fordulhat, hogy egy el?törlesztés esetén az alacsonyabb havi törleszt?részlet? hitel összességé ben drágábbnak bizonyul.

Törlesztés foglalóból

A maradék t?ketartozást és az említett költségeket be kell fizetni a hitelez? bank számlájára, amely ezután – a saját költségén – megindítja a földhivatalnál a jelzálog törlését, és az ingatlant ezután már értékesíteni lehet.

Az eladónak ugyanakkor az esetek dönt? többségében nem áll rendelkezésére elegend? pénz ahhoz, hogy kifizesse a bankot. Ebben az esetben az el?törlesztéshez szükséges pénzt a lakás eladásából befolyt vételár is biztosíthatja. Ekkor az adásvételi szerz?désben érdemes rögzíteni, hogy a foglalót, illetve a vételár (vagy annak els? részletének) összegét a t?ketartozás összegéig a vev? köteles az ingatlan tehermentesítésére fordítani. Ez biztosítékul szolgál az ingatlant megvásárló számára is, hogy biztosan tehermentes lakást, házat vásárol meg. A folyamatban a banknak, az eladónak és a vev?nek is szorosan együtt kell m?ködnie.

Százezreket ér? h?ség

Ha az els? lakást sikerült eladni, a második megvételén a sor. Ha nincs hozzá elegend? készpénz, érdemes id? és energiát fordítani a legkedvez?bb finanszírozási konstrukció kiválasztására is. Mindenekel?tt az els? hitelt folyósító banknál éri meg érdekl?dni, hacsak más hitelintézetek nem kecsegtetnek sokkal jobb kondíciókkal.

Aki ugyanis második hitelét veszi fel ugyanannál a banknál, már „régi” ügyfélnek számít, és számos kedvezményre, könnyítésre számíthat. Egyrészt az ügymenet gyorsul fel. Az újabb jövedelemvizsgálatot ugyan nem lehet elkerülni, annak id?tartama jellemz?en 60 nap. Ám ha a korábbi hitel törlesztésével nem volt elmaradás, a „jó adós” min?sítésre való tekintettel na-gyobb az esély, hogy a kérelmez? több kölcsönt kap. Amire jelen esetben szükség is van, hiszen a cél egy nagyobb és így drágább lakás megvásárlása.

További kedvezmények

Több bank pénzben kifejezett kedvezményt is ad a h?séges ügyfeleknek. Az MKB Bank például elengedi a szerz?déskötési díj felét, és kamatkedvezményt is kínál, ha legalább havi 90 ezer forintnyi munkabért is hozzájuk utal az adós.

A Raiffeisen Bank a hitelbírálati díjat fizeti vissza utólagosan, ami több tízezer forint megtakarítást jelent. Az OTP a 2000. február 1. utánnyújtott, saját banki hitel kiváltásánál nem számol fel szerz?désmódosítási díjat. Az Inter-Európa Banknál pedig, ha valaki kisebb összeg? hitelét szeretné nagyobb kölcsönre cserélni új ingatlan fedezete mellett, annak sem el?törlesztési, sem pedig az új hitelhez kapcsolódó hitelbírálati díjat és folyósítási jutalékot nem számol fel – tesz gavalléros ajánlatot Fritz Pablo üzletágvezet?.

Versenyben a lízing

Jelent?s kedvezményekkel honorálja a h?séget a többtucatnyi, hitelezésre szakosodott pénzügyi vállalkozás is. Szinte minden szerz?dés egyedi megállapodás tárgya; így nem ritka, hogy különösen jó ügyfeleiknek ?k is elengedik az el?törlesztésért fizetend? díjat, és nagyobb hitelösszegnél a kamatok és a kezelési költség is tárgyalási alapot képez – árulja el László Gábor, az Általános Hitelfinanszírozási Rt. (ÁHF Rt.) elnök-vezérigazgatója. Hasonló könnyítésekre készülnek a lakáslízingcégek is; a CIB és az OTPSCD 3 százalékot, a HVB 4 százalékot számláz az el?törlesztésért, a BG Lízing viszont az eddig is csak félszázalékos díját is megszüntette.

Érdemes a kiköltözés id?pontjáról is körültekint?en megállapodni. A két hitelszerz?dést is érint? lakáscsere banki ügyintézése a tapasztalatok szerint gördülékeny, 3-4 h ét alatt lebonyolítható. A többszörös hitelügyintézés folyamata ugyanakkor több hibalehet?séget is rejt. Nagyobb esély van, hogy a procedúra elhúzódik. Aki nem kalkulál ezekkel a veszélyekkel, könnyen úgy járhat, hogy régi lakásából már el kell hagynia, míg az újba még nem költözhet be.




Árfolyamok

EUR: 328.82CHF: 299.35USD: 294.11
 

Legnépszerűbb cikkek

Hirdessen a Haszon Magazinban

Hirdetés ügyben kérem keressen minket a hirdetes@haszon.hu email címen, vagy tekintse meg a média kiajánlókat.

Izgalmas két napnak ígérkezik a városi életmód legújabb trendjeiről szóló beszélgetések sora a Loffice közösségi irodában a Startup Safary fesztivál keretében április 19-20-án. Kiderül például, hogyan mennek a vegán éttermek, miként dolgozi...
Tovább >>

Hírlevél feliratkozás
Ne maradjon le a legfrissebb hírekről, hasznos információkról!
Feliratkozásával elfogadja adatvédelmi szabályzatunkat.
Változnak az „A lap” megjelenések!
  • 2018/I. negyedév 2018. 04.04
  • 2018/II. negyedév 2018. 07.04
  • 2018/III. negyedév 2018.09.26
  • 2018/IV. negyedév 2018.12.12