Irodabérlés: mire figyeljünk?

Írta: Haszon

Nemrégiben részletesen írtunk arról rovatunkban, hogy a nyáron életbe lépett új társasági és cégtörvények milyen változásokat hoznak a vállalkozások életében. Ennek kapcsán számos olyan levél, kérdés érkezett hozzám, amelyek az egyik újdonságra vonatkoznak: 2006. július 1. óta ugyanis az újonnan alakuló cégek igazolni kötelesek a cégbíróság részére a székhelyük, telephelyük és fióktelepük használatára vonatkozó jogosultságukat. Mit kell tenni pontosan?


A cégtörvény meglehet?sen homályosan és ezáltal félreérthet?en fogalmaz e téren, hiszen nem tisztázza azt, hogy milyen igazolást tekint elfogadhatónak, és ez ? már saját gyakorlatomban is látom ? számtalan problémának, elutasító vagy hiánypótló végzésnek lesz még az okozója.

Fontos: székhelyigazolás

AZON ESETEKBEN, AMIKOR valaki egy cég székhelyéül, telephelyéül vagy fióktelep gyanánt (nevezzük mindezeket egységesen m?ködési helynek) olyan ingatlant akar nyilvántartásba vetetni, amely nem a tagok valamelyikének tulajdonában áll, nem egyszer? a jogosultság tisztázása. Az elmúlt években ugyanis sok ingatlantulajdonos életét keserítették meg azok a cégek, amelyek fiktív módon bejelentkeztek valahová úgy, hogy egyszer?en a telefonkönyvb?l kinéztek egy címet, és székhely gyanánt azt vetették cégnyilvántartásba. Ennek akar véget vetni az új gyakorlat. Saját tulajdonú ingatlan esetében elegend? kell hogy legyen a 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolat is (e célra tökéletesen megfelel? a Takarnet szolgáltatónál beszerzett és kinyomtatott változat).

Tulajdonos vagy használó

MÁS A HELYZET AZONBAN AKKOR, ha a m?ködési helyet nem tulajdonosként kívánja a cég használni. Ekkor szükséges és elégséges lehet a helyiségre vonatkozó használati vagy bérleti (esetleg üzemeltetési) szerz?dés, vagy minden más olyan, akár egyoldalú jognyilatkozat is (például: X. Y. hozzájárulok ahhoz, hogy a Z. W. Kft. székhelyül térítésmentesen használja a kizárólagos tulajdonomat képez? ingatlant), amellyel a bejegyzési kérelmet benyújtó vállalkozás minden kétséget kizáróan igazolja, hogy a helyiségre valamilyen jogcímmel rendelkezik. A cégbíróságok azonban a gyakorlatban ennél is többet várnak a tulajdonosoktól: mindazokban az esetekben, amikor ilyen megállapodással válik m?ködési hellyé valamely ingatlan, a cégbejegyzési kérelemmel együtt az ingatlan tulajdoni lapjának másolatát is be kell nyújtani, ezzel mintegy igazolva, hogy a bérbeadó (használatba adó) rendelkezik-e annak a helyiségnek a tulajdonjogával, amelyet a cég részére kiadott. (Megjegyzem, a bizonyítási láncot a végtelenségig lehetne folytatni, hiszen ezen az alapon a cégbíróság kérhetne aláírásra jogosító dokumentumokat is a szerz?dés mellé, de ez csak kósza ötlet a részemr?l?)

A szerz?dés tartalmi elemei

FONTOSSÁ VÁLIK TEHÁT a gazdasági társaságok számára a pontos, biztonságos bérleti, használati szerz?dések megkötése, olyan szerz?déseké, amelyek alapján a cégbíróság is el tud járni a cégbejegyzés során. Visszatérve az alapkérdéshez: fontos mindezek után tudni, hogy melyek azok az alapelemek, amelyek nélkül nem beszélhetünk bérleti szerz?désr?l, amelyek elengedhetetlenek abból a szempontból, hogy a szerz?dés szerint a cég az adott helyiséget m?ködési helyként végül bejegyeztethesse. A bérleti szerz?dések minimálisan kell hogy tar talmazzák a felek nevét, adatait, a bérlemény pontos (lehet?leghelyrajziszámmal és címmel történ?) megnevezését, a bérleti id?tartamot, a bérleti díjat és a megszüntetés lehet?ségeit. Aki ennél részletesebb szerz?dést szeretne kötni, annak már olyan tényez?ket is figyelembe kell vennie, amelyek speciális esetekre is garanciát nyújtanak a felek számá ra. Ilyen különleges kérdés lehet, hogy szerz?désszegés esetén milyen lépéseket tehet a bérbeadó vagy a bérl?, és egyáltalán mi számít szerz?désszegésnek.

Megszegni a szerz?dést?

SZERZ?DÉST SZEG PÉLDÁUL AZ a bérbeadó, aki a helyiség felújításáról, használatra való alkalmassá tételér?l nem gondoskodik, és a helyette a bérl? által elvégzett felújítás költségeit nem téríti meg. De szerz?désszeg? az a bérl?i magatartás is, amikor a bérbeadó el?re egyeztetett id?pontban azért nem tud abérleménybe ellen?rzés céljából bejutni, mert a bérl? ezt megakadályozza, vagy az a bérl?, aki a helyiséget nem rendeltetésének megfelel?en használja. Szerz?dést szeg a bérl? akkor, amikor nem vagy nem határid?ben fizeti meg az esedékes bérleti díjat vagy egyéb költségeket. Mindezekre az esetekre rendelkeznie kell a szerz?désnek olyan garanciákkal, amelyek a felek számára lehet?ségeik és követeléseik érvényesíthet?ségét biztosítják, és amelyek szükség esetén arra is alkalmasak, hogy peres eljárásban azokra hivatkozással a bíróság határozatot tudjon hozni. Mindezek alapján a szerz?d? felek rendelkezhetnek kamat, kötbér fizetésér?l, óvadékról ? utóbbit a bérl? fizet meg szerz?déskötéskor és amely a szerz?dés rendes megsz?nése esetén visszajár ?, rendelkezhetnek a karbantartási, felújítási munkák elvégzésér?l, a rendes és rendkívüli felmondás szabályairól, az illetékes bíróság kikötésér?l, a bérleti díj emelésér?l és még sok minden másról.

A szerz?dés id?tartama

A BÉRLETI SZERZ?DÉS LÉTREJÖHET határozott és határozatlan id?tartamra, amely abból a szempontból is fontos, hogy ha például hároméves határozott id?tartamú a szerz?dés, a cégnek mint bérl?nek mindenképpen rendelkeznie kell olyan szerz?déses lehet?séggel, amelynek alapján kés?bb ezt meg tudja hosszabbítani, és az erre vonatkozó dokumentumokat becsatolja a cégbíróság részére, vagy fel kell készülnie arra, hogy ha megsz?nik a korábbi székhelyre vonatkozó jogviszonya, akkor legkés?bb 30 napon belül új helyiségre kössön bérleti szerz?dést, mert székhely hiányában a cégbíróság hivatalból intézkedhet a cég törlése iránt.

Használat vagy bérlet?

HASZNÁLATI MEGÁLLAPODÁS alapján a használó díjfizetés nélkül, tehát ingyenesen jogosult a helyiséget használni, oda bejelentkezni és ott a tevékenységét folytatni. A felek úgy szoktak megállapodni, hogy a használó mindazokat a költségeket fizeti a szolgáltatók felé, amelyek a használat miatt merülnek fel, tehát a közm?díjakat, és ezen felül a kisebb karbantartási munkákat is saját költségén jogosult, némely esetben köteles elvégeztetni. A használat általában olyan esetben lehet megalapozott, ha a használatba adó és a használó között rokoni, baráti vagy egyéb olyan kapcsolat van, amely alapján a használatba adó nem akar díjat szedni a helyiségért. Használati díjat azonban számlázhat a használó részére valaki akkor, ha a bérleti szerz?dés felmondás folytán megsz?nik, de a helyiséget a bérl? nem hagyja el, tehát ún. jogcím nélküli használóként tartózkodik a továbbiakban benne. Erre az esetre általában úgy rendelkeznek a bérleti szerz?dések, hogy a jogcím nélküli használatért a bérleti díj sokszorosát (két-háromszoros mértékben) köteles a volt bérl? megfizetni.

Garanciák, biztosítékok

MINT MINDEN ÍRÁSBA FOGLALT szerz?dés, a bérleti és használati szerz?dések is akkor nyerik el sajnos igazi értelmüket, ha bármelyik fél oldaláról panasz merül fel. Ekkor ugyanis els? lépésben a felek megpróbálnak a szerz?dés szövegéhez ragaszkodva kompromisszumot, megállapodást kötni, ha pedig ez a törekvés eredménytelen, marad a bírói út. A bérleti szerz?désekkel kapcsolatos leggyakoribb probléma a bérleti díj nemfizetésének esete. Ekkor nem csak azáltal éri kár a bérbeadót, hogy a bérleti díjat nem kapja meg, hanem azzal is, hogy az esetek nagy részében a bérl? bent marad a helyiségben, és onnan csak per árán tudja ?t kihelyeztetni a tulajdonos. A pénzkövetelés érvényesítését célszer? fizetési meghagyásos úton megkísérelni, ez gyors, olcsóbb, mint a pereskedés és a tévhittel ellentétben nagyon gyakran vezet eredményre, már csak azért is, mert a határid?k elmulasztásának szigorú következményei vannak, és ebbe a hibába a kötelezettek igen gyakran beleesnek. Azután már indulhat is végrehajtás. A helyiség kiürítése már nehezebb kérdés, de ez sem megoldhatatlan. Javaslom már a szerz?désbe beépíteni azt a feltételt, melynek értelmében a bérl? a szerz?dés aláírásával hozzájárulását adja ahhoz, hogy a bérleményben lév? ingóságainak lefoglalása mellett a szerz?dés megsz?nése esetén a bérbeadó jogosult legyen birtokba venni a zárak lecserélése mellett a helyiséget. (Enélkül ugyanis a bérbeadónak nincs jogszer?en lehet?sége az ingatlan visszavételére.) Ha a szerz?dést a felek közokiratba foglalják, végrehajtható okirat birtokába jutnak, így nem szükséges pert indítaniuk. A közokirattal csak végrehajtóhoz kell fordulni, igazolni, hogy a szerz?désnek nem megfelel? módon járt el valamelyik fél, és a végrehajtási eljárás megindítható.




Árfolyamok

EUR: 305.51CHF: 275.78USD: 262.24
 

Karácsony Zoltán: Karrier tippek

Hogyan keres új munkaerőt a Mercedes?

„Kecskemét most is jó hely, azonban a várossal azon dolgozunk, hogy még élhetőbb legyen. Ha vannak jó munkahelyek, minőségi óvodák, iskolák, szórakozási lehetőségek, akkor nehezebben csábítható el magasabb fizetési ígérettel a...
Tovább >>
Károly világa

A francia elnökválasztás igazi tétje

Luxusgonddal küzdenek a franciák, legalábbis innen nézve. Az EU második legnépesebb nemzete szereti az életet, szereti a jóléti államot és forradalmi múltja ellenére utálja a változásokat. ...
Tovább >>