Egy újabb emelkedő ciklus kiinduló piaci helyzetét tükrözi az OTP Lakóingatlan Értéktérkép legfrissebb kiadása. Ugyan 2023 a lakáspiac minden fő mutatójában visszaesést hozott, a múlt év végén kezdődő, s ez év elején is kitartó forgalomélénkülés már a gazdasági környezet kedvező változásáról is vall.
A NAV tranzakciós adatait feldolgozó legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint 2023-ban csaknem 30 százalékos forgalomcsökkenés mellett mintegy 8 százalékos nominális drágulás jellemezte a hazai piacot. Utóbbi a magas tavalyi infláció mellett közel 10 százalékos reálértékesést jelentett.
A forgalomcsökkenés – ha lassulva is – végig jellemezte a múlt év első kilenc hónapját. Az utolsó negyedévben viszont már kimutatható volt a növekedés az előző év hasonló időszakához képest. Ez a fordulat összhangban volt a csökkenő kamatszinttel, a gazdasági kilátások javulásával, s a bejelentett támogatásváltozások keresletgerjesztő hatásával.
A tranzakciószámok visszaesése hasonlóan érintette a különféle településeket. Budapesten 26 százalékos, a megyei jogú városokban 29 százalékos, a kisebb városokban 27 százalékos, míg a községekben 36 százalékos csökkenést regisztráltak. Az egyes vármegyék között már jelentősebb a különbség, még akkor is, ha Pestet (ami minden bizonnyal adatfeldolgozási probléma miatt mutat közel egyharmados növekedést) kitakarjuk a képből. A legnagyobb forgalomcsökkenést Zala (-50%), Bács-Kiskun (-41%) és Győr-Moson-Sopron (-40%) mutatta, míg a skála másik végére Baranya (-6%), illetve Fejér (-24%) került.
A székhelytelepülések közül Zalaegerszegen (-51%), Szekszárdon (-44%) és Szolnokon (-40%) regisztrálták a legnagyobb visszaesést, míg az ellenpóluson, Pécsett (-5%), Salgótarjánban (-11%) és Szombathelyen (-15%) jóval enyhébb csökkenést tapasztaltak.
A fővárosi kerületek eredményei is közel ekkora mértékben térnek el. A VIII. kerület (-40%) és az V. kerület (-38%) piacán volt a leglátványosabb a forgalmi visszaesés, míg két déli kerületben volt a legcsekélyebb: Pesten a XVIII.-ban (-15%) és Budán a XXII.-ben (-18%). A XXIII. kerület eredménye teljesen kilóg a sorból, ott tavaly 40 százalékos forgalombővülést regisztráltak, ám e mögött ez esetben nem adatfeldolgozási probléma állt. Ahogyan azt Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője magyarázza, az egyébként jellemzően csekély forgalmú Soroksáron több nagy projekt is indult a közelmúltban, s ezek közül sokra kötöttek tavaly végszerződést.
Az új ingatlanok piacra kerülése az átlagár-növekedést tekintve is az élre emelte Soroksárt (+25,3%). A második legjobban dráguló kerület az I. volt (15,2%). Velük szemben a befektetési célpontként mindig népszerű V. kerület csupán 0,4 százalékos nominális árnövekedést ért el. Hozzá igen hasonló eredménnyel (+1%) zárt Észak-Pesten a vegyes lakásállományú IV., illetve Budán a magas presztízsű II. kerület. Az év során az átlagos négyzetméterárakat tekintve is bekövetkezett a pesti Belváros (1,282 millió Ft/m2) trónfosztása, s Budavár (1,294 millió Ft/m2) állt az élre. Eközben a fővárosi átlagár elérte a 929 ezer forintot.
Míg Budapesten az átlagos áremelkedés tavaly mintegy 5 százaléknyi volt, addig a megyei jogú városokban 7%, a kisebbekben 9%, míg velük ellentétben a községekben nominálisan is csökkenést regisztráltak (-12%). A legdrágább megyeszékhely Debrecen 686 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, azt követi Veszprém (656 ezer) és Győr (653 ezer). Ezek fővárosi mércével mérve a legolcsóbb kerületek átlagárait idézik: Csepel (628 ezer), Pesterzsébet (647 ezer), Soroksár (697 ezer).
A 2023 utolsó negyedében már látható kedvező folyamatok eddig idén is érvényesültek, ami megerősíti, hogy megkezdődött a kilábalás. Valkó Dávid szerint, ha a korábbi általános piaci szárnyalás visszatértére nem is számíthatunk, sok támasza lehet az optimizmusunknak. Kedvező körülménynek látszik az általános gazdasági teljesítmény és a bérek vásárlóértékének újból meginduló növekedése, miközben a kamatszint a tavalyi csúcsról látványosan visszaszorult. A lakások – MNB által kalkulált – túlértékeltsége a 24 százalékos csúcshoz képest jelentősen, mintegy 12 százalékra enyhült, sőt Budapesten tavaly már alulértékeltséget mértek. Ez az értékvesztés kockázatának jelentős csökkenését hozta, ami megmutatkozik abban is, hogy a befektetői érdeklődés is visszatérőben van a lakáspiacra. Ezt tovább erősíti a konkurens értékpapírhozamok csökkenése mellett a bérbeadási hozamok növekedése, továbbá jelentős impulzus lehet, hogy 2025 tavaszán ezermilliárdos összeg fog felszabadulni a befektetőknél a korábban magas hozamú állampapírokból.
A ciklusfordulókat általában jól előre jelző budapesti és balatoni lakáspiacon dinamikus forgalomnövekedés tapasztalható, amit már részben a befektetők érdeklődése fűt. Ezzel párhuzamosan bővül a kínálat is, ami az eladók bizakodásának visszatértét jelzi. Az elemző erős jelnek tartja azt is, hogy a tavalyi bezuhanás után idén egyértelműen élénkülni látszik az újlakás-piac is. A nagy fejlesztők már kétszámjegyű növekedésről számolnak be, s szinte mindegyikük hoz új projekteket is a piacra.
