A hazai rezsiterhek növekedése ugyan nem indított el nagy ingatlan-korszerűsítési hullámot, ám a lakásforgalom összetételén már erős nyomot hagyott. Ha a tendencia tartós marad, fokozódhat a korszerűtlen otthonok kiszorulása a piacról. Az OTP Ingatlanpont elemzése.
2020-ban, a Covid évében – ahogy az Eurostat adatai mutatják – az egész Unióban jellemzően megugrottak a lakhatás terhei. Ekkor, a csúcson átlagosan a havi kiadásaik több mint negyedét (25,6%) kényszerültek erre fordítani a háztartások. A legfrissebb elérhető, 2022-es adatok már jelezték is a visszarendeződést, addigra az átlagos rezsiteher 1,5 százalékponttal, 24,1 százalékra csökkent. A 27 tagországból 21 követte ezt a tendenciát, a legnagyobb csökkenés (4,6 százalékpont) Horvátországban mutatkozott, ám a déli szakaszon több helyen – Spanyolországban, Görögországban és Máltán – is meghaladta a 3 százalékpontot. Ezzel szemben mindössze négy országban múlták felül a relatív lakhatási költségek 2022-ben a Covid-korabelit: a legnagyobb arányban (3,6 százalékponttal) Észtországban, valamint 0,7 százalékponttal Litvániában, 0,4 százalékponttal Magyarországon és 0,2 százalékponttal Belgiumban.
Ekkor a hazai háztartások minden 100 forintnyi kiadásukból 22,6-ot fordítottak a lakhatásukra, pontosan annyit, mint egy évtizeddel korábban, 2012-ben. A két időpont között előbb csökkent – s 2014-ben 20 százalékon ért mélypontra –, majd hosszas stagnálás után, 2019-ben ismét növekvő pályára állt a lakhatás terhe. Jelenleg az uniós mezőnyt tekintve „közép-drágának” nevezhető Magyarország. 2022-ben a családi kiadások legnagyobb részét, 30,3 százalékot Szlovákiában vitt el a lakhatás, azt követte Finnország (29,7%) és Dánia (29,1%). Ugyanakkor a skála másik végén – Máltán (13,9%), Horvátországban (14,9%), Litvániában (16,4%) – fele akkora terhet jelentett egy-egy otthon fenntartása.
A hazai rezsiarány-növekedés bár nem példátlan mértékű, de immár tartósnak tűnő folyamat, ennek megfelelő nyomot is hagyott a lakáspiacon. Ugyan a rezsicsökkentést eredményező felújításoknak nem igazán kedvezett a tavalyi év – bár az építőanyagok ára csökkent, kifejezetten felújítási célú támogatás már nem volt elérhető –, de a 2023-as forgalom összetételében már elmozdulás látszott. Ez utóbbit jól jellemezte az adásvételekhez (és a bérbeadásokhoz) kötelezően kiváltott energia-tanúsítványok összetétele. Az ugyanis azt mutatja, hogy az energiafelhasználás szempontjából mennyire érzékeny a piac, milyen minőségű ingatlanokat lehet eladni egy adott időszakban.
Az ingatlanokat (a tavaly október végéig alkalmazott rendszerben) 12 kategóriába sorolták be a jellemző energiaköltségeik szerint: a két szélső osztály, a „minimális energiaigényű” (AA++) és a „kiemelkedően rossz” (JJ) ingatlanok éves fajlagos fogyasztása között tízszeresnél is nagyobb az eltérés. Míg az előbbiek évente és négyzetméterenként legfeljebb 40 kWh-t, addig az utóbbiak legalább 500 kWh-t igényelnek.
A 2022-ben, illetve a 2023-ban (az október 31-ig vezetett adatbázis alapján) piacra került lakások kínálatának összevetése azt mutatja, hogy tavaly számottevően nőtt a korszerűbb ingatlanok aránya a forgalomban. A CC osztálytól felfelé minden kategória részaránya nőtt, míg DD-től lefelé mindegyiké csökkent. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ez hűen mutatja, hogy elsősorban a korszerűbb használt ingatlanok tudták megőrizni a forgalomképességüket a piac erős lehűlése ellenére is.
A forgalmi összetétel változása azt jelenti például, hogy amíg 2022-ben a tanúsított otthonok 38,5 százaléka volt legalább DD osztályú, minimum az úgynevezett „korszerűt megközelítő” – azaz évente négyzetméterenként 131 kWh-nál kevesebbet fogyasztó –, addig 2023-ban már 44,4% volt ezek aránya.
Az így kibontakozó tendencia ugyan biztató, ám kérdés, hogy kitart-e idén is a lendület. A lakóingatlanok energetikai felújítását segítő általános, célzott támogatás továbbra sem áll rendelkezésre, azonban a preferált településeken elérhető Falusi CSOK egy meglevő, vagy frissen vásárolt használt ingatlan korszerűsítéséhez is segítséget kínál.
