Egy kastély tulajdonosától alighanem az egyik legkézenfekvőbb kérdés, hogy mikor térül meg a beruházás. Belasics Edit válasza erre meglehetősen rövid.
„Aki egy kastélyrekonstrukcióra befektetésként tekint, az eltévedt. Soha, de soha nem fog megtérülni.”
Első hallásra különös mondat egy vállalkozótól. Még különösebb attól, aki korábbi vállalkozói pályáján felhalmozott vagyonát is beletette a bölcskei Szent András Kastély helyreállításába. Pedig éppen ez a mondat segít megérteni az itt kialakított üzleti modellt.
A kastélynak ugyanis termelnie kell bevételt. Fizetni kell a munkatársakat, működtetni a konyhát és a vendégházakat, gondozni a kertet, karbantartani a műemléki épületeket, és folyamatosan félre kell tenni a következő javításra, felújításra, fejlesztésre. Csak éppen a tulajdonos szerint mindennek nem az a végső célja, hogy a lehető legnagyobb hozamot termelje.
„Az az elvárásom, hogy mindig legyen annyi bevételünk, hogy fenn tudjuk tartani azt, amiért mi itt létezünk.”
A Szent András Kastély felújításához európai uniós támogatást is igénybe vettek. Belasics Edit szerint e nélkül a beruházást ebben a formában nem lehetett volna megvalósítani. Nem egymást követő pályázatok sorozatáról volt szó: egyetlen pályázati forrás állt a projekt mögött. A fennmaradó részhez pedig a tulajdonos saját tőkéje kellett.
„Belekerült a teljes magánvagyonom is.”
Belasics Edit 28 éves kora óta vállalkozóként dolgozott, és elmondása szerint korábbi vállalkozói tevékenységének forrásai is végül ebbe a projektbe kerültek. A beruházás valamivel többe került az eredetileg tervezettnél, de ezt ma már kevésbé tartja érdekesnek, mint azt, mi következett utána. Egy történelmi épületnél ugyanis a rekonstrukció átadása nem a költségek végét, hanem egy új költségszerkezet kezdetét jelenti.
A felújításnál ugyanakkor nemcsak az volt szempont, hogyan lehet megmenteni a történelmi épületet, hanem az is, hogyan lehet majd hosszú távon működtetni. A rekonstrukció során ezért több olyan műszaki megoldást is kialakítottak, amely csökkenti a birtok külső infrastruktúrától való függését. A vizet saját, 110 méter mély kút biztosítja, saját szennyvízkezelő rendszer működik, a megtisztított víz pedig visszakerül a természetes körforgásba. Gáz helyett geotermikus fűtési rendszert építettek ki, amelyet később napelempark egészített ki.
A környezeti szempontok így már a beruházáskor beépültek a későbbi üzemeltetésbe. Egy ekkora, közel kétszáz éves épületegyüttesnél ez nemcsak fenntarthatósági kérdés: hosszú távon a működtetés költségeit és kiszolgáltatottságát is meghatározza.
A kastélyhoz ma 7,5 hektár tartozik. Ezen állnak az épületek, itt található a díszkert, egy körülbelül 1,6 hektáros erdő és a biodinamikus gazdaság is. A méretből következően pedig szinte mindig akad tennivaló.
„Én mindig azt szoktam mondani, hogy itt ugyanaz van, mint egy házban, csak minden nagyobb.”
A kertet gondozni kell, az épületeket karban kell tartani, a vendégeket el kell látni, a szobákat takarítani kell. Ha pedig egy nagyobb csoport távozik, rövid idő alatt akár az egész épületparkot újra használható állapotba kell hozni. A kastélynak állandó munkatársai vannak, mellettük pedig külsős csapatokkal dolgoznak együtt, amikor a programok ezt igénylik.
Belasics Edit számára ebben előnyt jelent eredeti szakmája: építész. A karbantartást pedig nem olyan költségnek tekinti, amelyet érdemes addig halogatni, amíg feltétlenül szükségessé nem válik. Éppen ellenkezőleg. Szerinte egy ekkora ingatlannál az elhanyagolás kerül igazán sokba.
A kastélyban 18 vendég fér el, a vendégházak pedig további 16-16 férőhelyet biztosítanak. Saját konyhájuk is van. Adná magát tehát a klasszikus üzleti modell: szobák értékesítése, turisták, esküvők, céges rendezvények.
A Szent András Kastély azonban ezek közül egyikre sem akar teljes erővel ráfordulni: „Nem foglalkozunk turizmussal egyáltalán.”
A vállalati piac sem meghatározó: évente néhány tréninget és céges csoportot fogadnak. A kastély fő közönségét olyan csoportok jelentik, amelyek művészeti, önismereti vagy önfejlesztő programokra érkeznek. Ez üzleti szempontból azért érdekes, mert a tulajdonos tudatosan szűkíti a potenciális piacát. Az esküvőkből például az elmúlt években kevesebbet vállalnak, noha egy kastély esetében éppen ez lehetne az egyik kézenfekvő bevételi forrás.
Belasics Edit szerint azonban bizonyos események egyszerűen nem illenek ahhoz a környezethez, amelyet fenn szeretnének tartani. A döntésnek természetesen ára van: bevételről mondanak le. Cserébe viszont világosabbá válik, hogy kiknek szól a hely.
A szűkebb célcsoport az árképzésben is megjelenik. Belasics Edit szerint a Szent András Kastély árai tudatosan alacsonyabbak a hasonló színvonalú kastélyszállodákénál.
„Pont az árainkat úgy alakítjuk ki, hogy azoknak a csoportoknak legyen elfogadható, akik önismerettel, fejlesztéssel és művészettel foglalkoznak.”
Ez szinte tankönyvileg ellentétes azzal a stratégiával, amely egy különleges ingatlan exkluzivitását a lehető legmagasabb szobaárra próbálja váltani.
Itt a szállás önmagában nem termék, hanem infrastruktúra. A vendég azért alszik a kastélyban, mert részt vesz egy többnapos programon. A konyha azért működik, hogy ezt a közösséget ellássa. A birtok pedig azért termel, hogy ennek a konyhának alapanyagot adjon. Így áll össze az a modell, amelyet egyszerűen „vendéglátásnak” nevezni valóban pontatlan lenne.
A 7,5 hektáros terület természetesen nem teszi lehetővé, hogy a kastély teljes élelmiszer-szükségletét maga állítsa elő. De nem is ez a cél.
A biodinamikus gazdaságban gyümölcsök, zöldségek és gyógynövények teremnek. Ezek elsődleges piaca néhány száz méterre van: a kastély saját konyhája. A termésből különböző készítményeket is előállítanak, amelyeket a vendégek megvásárolhatnak, de a tulajdonos megfogalmazása szerint a termékeket „elsősorban megeszik a vendégeink a konyhánkon, és másodsorban értékesítjük”.
A korábbi pincészeti tevékenységet ezzel szemben megszüntették. Ez is jellemző a működésre, nem mindenből próbálnak külön üzletágat építeni csak azért, mert lehetne.
A legtöbb vállalkozásnál előbb-utóbb felmerül a kérdés: mi a következő nagy beruházás? Újabb épület? Több férőhely? Nagyobb rendezvénykapacitás?
Belasics Edit válasza ezúttal is más irányba mutat:
„Nem foglalkozom nagy beruházással.”
A következő lépést nem a bölcskei birtok fizikai növelésében látja, hanem abban, hogy hálózatot építsen a már működő művészeti programok köré. A kastély Artist in Residence képzőművészeti programja mellett zenei programokat is szerveznek. Ezekből nőne ki egy Duna menti kulturális hálózat. Az elképzelés lényege, hogy a Duna mentén fekvő országokban hasonló helyszínek kapcsolódjanak össze, és ugyanazok vagy egymásra épülő művészeti programok jelenjenek meg bennük.
Üzleti nyelvre lefordítva ez egy érdekes növekedési modell. Nem a meglévő hely kapacitását akarják mindenáron növelni, hanem a koncepció hálózatát. Nem száz új szobát építenének Bölcskén, hanem új pontokat kapcsolnának egy már létező rendszerhez.
Hogy a modell nem kizárólag elmélet, arra jó példa volt az interjú pillanata is.
A beszélgetés közben éppen egy ötven fős nemzetközi csoport tartózkodott a kastélyban. Az Egyesült Államokból, Angliából, Hollandiából, Németországból, Skóciából, Írországból és Magyarországról érkeztek résztvevők. Vagyis a hely úgy tud nemzetközi vendégeket fogadni, hogy közben nem akar belépni a klasszikus nemzetközi turisztikai versenybe. Ez fontos különbség.
A Szent András Kastély nem azt próbálja elérni, hogy minél többen akarjanak odamenni. Azt próbálja elérni, hogy azok akarjanak odamenni, akiknek arra van szükségük, amit ott létrehoztak. Üzleti szempontból ez kockázatosabbnak tűnhet, mint a széles piac kiszolgálása. Márkaépítés szempontjából azonban rendkívül egyértelmű pozicionálás.
Egy hagyományos befektető számára továbbra is ez lenne a kulcskérdés. Belasics Edit számára viszont nem az.
„Annyi elvárásom volt, és ma is az, hogy tisztességes jövedelmet biztosítson az itt dolgozóknak, és folyamatosan tudjuk fejleszteni és fenntartani.”
Ebben a mondatban talán több üzleti racionalitás van, mint elsőre látszik. Egy közel kétszáz éves műemléknél ugyanis nem feltétlenül a gyors növekedés a legnehezebb feladat. Hanem olyan működést találni, amelyből ki lehet fizetni az embereket, fenn lehet tartani az épületet, lehet finanszírozni a következő felújítást, és mindezt évről évre meg lehet ismételni.
Belasics Edit ezért annak, aki történelmi épületet szeretne befektetési céllal megvásárolni, meglepő tanácsot adna. Pontosabban nem is tanácsot.
„A legnagyobb hiba az, hogy befektetni szeretne.” Szerinte ezeket az épületeket „nagy-nagy alázattal felújítani és működtetni kell”. Lehet ezt romantikus álláspontnak tekinteni. A Szent András Kastély közel két évtizedes története azonban felvet egy ennél érdekesebb üzleti kérdést is. Mi van akkor, ha egy vállalkozás sikerét nem a kiszállás, a megtérülési ráta vagy a minél gyorsabb növekedés alapján mérjük?
Hanem azon, hogy képes-e eltartani az embereit, megőrizni az eszközt, amelyből él, finanszírozni a saját megújulását, és közben húsz év múlva is ugyanazt az értéket nyújtani, amiért eredetileg létrehozták.
Egy kastély esetében talán ez is egyfajta megtérülés. Csak nem az, amelyik egy Excel-tábla utolsó sorában jelenik meg.
