Súrolta a 2 millió forintot a termőföld átlagára: mi lesz az osztatlan közös tulajdonosokkal?

A szántók haszonbérleti díja tavaly átlagosan 81 957 forint volt. Az Agrostat applikáció elindításával az Agrotax Kft. tovább bővítette a digitális megoldásait, amellyel az örökösök, vagy földet vásárlók vagy eladók azonnal aktuális átlagárhoz juthatnak. Az osztatlan területek felszámolását hatalmas várakozás előzte meg, de a piaci tapasztalat azt mutatja, hogy hiába nyílt meg a lehetőség, a bonyolult adminisztratív folyamat valószínűleg sokakat elriaszt.

A termőföldértékelés online programjának hazai kifejlesztője és alkalmazója az Agrotax Kft. 2015 óta a kifüggesztett hirdetmények adatbázisa alapján elkészíti az éves országos termőföldpiaci körképét. Az Agrotax® Iránytű 2021. című kiadványban 20 209 db. értékesített, összesen mintegy 30 597 hektárnyi földterület adásvételének tisztított adatát használták fel.

Országos átlagárak

2021-ben Magyarországon a termőföldek hektáronkénti piaci átlagára 1,969 millió Ft volt, ami 14 százalékos drágulás az előző évhez képest (1,727 millió Ft/ha). Eltekintve Észak-Magyarországra jellemző 1,488 M Ft/ha átlagártól minden más régióban 1,5 M Ft feletti hektáronkénti átlagár alakult ki. A legmagasabb átlagárat Közép-Magyarországon (2,396 M Ft/ha) kellett megfizetni a vevőknek, de 2 millió forint felett kértek az eladók a Dél-Alföldön (2,226 M Ft/ha), illetve az Észak-Alföldön (2,128 M Ft/ha) is.

A Budapesthez tartozó területekre ismét a viszonylag alacsony értékesítési szám (48 db) és a legmagasabb átlagár 3,495 M Ft/ha volt a jellemző. A megyék közül igen magas, 2,5 M Ft hektáronkénti átlagár Hajdú-Bihar (2,603 M Ft/ha) és Békés (2,524 M Ft/ha) megyéket jellemezte. Másfél millió forint alatt Zala (1,356 M Ft/ha), Borsod-Abaúj-Zemplén (1,442 M Ft/ha), Heves (1,482 M Ft/ha), valamint Nógrád (1,597 M Ft/ha) megyékben adtak el földet.

Tavaly év elején hatalmas volt a várakozás az akkor induló osztatlan területek felszámolásának elindulása miatt. Azonban nem robbant be ez a folyamat, így a földpiaci környezet a pandémia második évében az előzőhöz hasonló volt, és maradt az elmúlt évtized folyamatos és 10 százalék körüli átlagos áremelkedése

- nyilatkozta Sáhó Ákos, az Agrotax Kft. ügyvezetője.

Szántók

A szántóföldek átlagára tavalyi átlépte a 2 millió forintos határt (2,097 M Ft/ha), mely 9,7 százalékos növekedés az előző évihez (1,891 millió Ft/ha) képest. Az átlagárak itt is minden régióban emelkedtek. A legjobban, 17,5 százalékkal Közép-Magyarországon, de 10 százalékot meghaladta a Nyugat-Dunántúlon is. A legkisebb mértékben, 8,2 százalékkal az Észak-Alföldön nőtt a szántók hektáronkénti ára. Összességében tavaly az országban mindenütt 1,5 millió forint feletti átlagár alakult ki. A korábbi évekhez hasonlóan a legtöbbet a Dél-Alföldön (2,348 M Ft/ha), a legkevesebbet Észak-Magyarországon (1,557 M Ft/ha) kell fizetni. Budapest általában az országos átlagtól jóval eltér áraival, ez tavaly sem volt másként, az elemzésbe bevont 39 budapesti tranzakció hektáronkénti átlagára 3,623 millió forint volt, de kiemelkedő átlagár született még Hajdú-Bihar megyében (2,852 M Ft/ha) is.

Gyep

A gyepterületek 1,699 millió forint hektáronkénti átlagáron keltek el, ami 18,3 százalékos emelkedés egy év alatt (2020:1,436 M Ft/ha). A legmagasabb árat a Közép-Dunántúli régióban (1,976 M Ft/ha), míg a legkevesebbet Észak-Magyarországon (1,488 M Ft/ha) kérték az eladók.

Erdők

Az erdők országos, hektáronkénti átlagára meghaladta az 1 millió forintot (1,116 M Ft/ha), ami 14,2 százalékos drágulás a 2020-as 977 ezer forintos hektáronkénti átlagárhoz képest. A legmagasabb árat a Közép-Dunántúlon (1,264 M Ft/ha), a Dél-Alföldön (1,243 M Ft/ha), valamint az Észak-Alföldön (1,240 M Ft/ha) fizettek a vevők. A legalacsonyabb átlagár, és egyben egyedüli régió Észak-Magyarország, ahol nem érte el az átlagár az 1 millió forintot (956 000 FT/ha). Megyék közül a legmagasabb, másfél millió forintot meghaladó átlagár Békés megyében (1,552 M Ft/ha), míg a legalacsonyabb Heves (922 000 Ft/ha), Borsod-Abaúj-Zemplén (944 000 Ft/ha), Jász-Nagykun-Szolnok (952 000 Ft/ha), valamint Vas megyében (963 000 Ft/ha) alakult ki.

Gyümölcsös

Gyümölcsösért hektáronként átlagosan 2,590 millió forintot kellett fizetni, ami 8,5 százalékos drágulás egy év alatt (2,385 M Ft/ha). A legdrágábban, hektáronként átlagosan közel 3 millió forintért a Dél-Dunántúlon (2,91 M Ft/ha), míg a legolcsóbban, 2 millió forint alatt Észak-Magyarországon (1,906 M Ft/ha) keltek el gyümölcsösök. Tavaly 426 piaci tranzakció született, összesen 686 hektárnyi területre.

Szőlő

2021-ben a szőlők országos hektáronkénti átlagára közel két és fél millió forint volt (2,496 M Ft/ha). Regionális bontásban nézve, hárommillió forint feletti átlagár a Dél-Dunántúlon (3,625 M Ft/ha) és a Közép-Dunántúlon (3,287 M Ft/ha) alakult ki. míg kétmillió forint alatti átlagár Észak-Magyarországon (1,812 M Ft/ha) és az Észak-Alföldön (1,842 M Ft/ha).

Szántók haszonbérlete

A szántóföldek éves hektáronkénti haszonbérleti díja 2021-ben átlagosan 81 957 forint volt, ami 9,2 százalékos emelkedés az előző évihez képest (75 003 Ft/év/ha). A legmagasabb átlagár a Dél-Alföldön (90 149 Ft/ha/év), míg a legalacsonyabb Észak-Magyarországon (70 064 Ft/ha/év) volt. A legdrágábban Tolna megyében (96 054 Ft/ha/év), de 90 ezer forint felett szerződtek Hajdú-Bihar, Bács-Kiskun, Szabolcs-Szatmár-Bereg, valamint Békés megyékben is a bérlők a földekre. A legalacsonyabb átlagár Zalában (63 394 Ft/év/ha) volt, de 70 ezer forint alatti éves díjakat fizettek Nógrád, Heves és Veszprém megyében is átlagosan egy hektár föld használatáért a bérlők.

Az Agrotax Hozamindex értéke 2021-ben a nyilvános kifüggesztések alapján 4,15 %. volt. (A mutató a szántók bérbeadásából származó országos átlagos éves hozamot, a települési átlagos hozamok súlyozatlan átlagaként mutatja meg.)

Új szolgáltatást indított el 2022 februárjában az Agrotax, megjelent az első naprakész, a különböző közigazgatási egységek (település, járás, megye, régió) területi statisztikai átlagárát bemutató mobil applikációja, az Agrostat (online verzió: https://agrostat.hu). A fejlesztés a modern és gyors tájékozódást segíti a földpiaci folyamatok után érdeklődőknek. Az applikáció - egyedülálló módon – a naponta frissülő országos gördülő adatbázisból állítja elő az adott körzetre - a lekérdezés napján - éppen jellemző statisztikai átlagárat.

2022-re nem robbant be az osztatlan közös területek megszüntetése

Felfokozott szakmai és piaci várakozás előzte meg az osztatlan közös területek megszüntetésének elindulását, amely mintegy 3-3,5 millió személyt, valamint 2,4 millió hektárnyi területet érint. A szabályozás kínálta lehetőséggel olyan mértékű birtokrendezés valósulhatna meg, amely tovább javíthatja a jövedelmező, fenntartható birtokméretek kialakítását és várhatóan hasonló mértékű földpiaci mozgás nem lesz évtizedekig. Az egy éves tapasztalat azonban azt mutatja, hogy jóval kevesebb eljárás indult el, mint amire számítottak a szakemberek. Az Agrotax, mint termőföld értékelő és igazságügyi szakértő iroda azt tapasztalta, hogy az osztatlan közös tulajdonban lévők nagy részét érdekelné a tulajdonrendezés, de több szempont miatt óvatosak, illetve nem kezdeményezik az eljárást.

A piaci tapasztalat alapján már látható néhány akadályozó tényező. Az egyik mindenképpen az lehet, hogy a törvény szerint a közösségnek csak egyetlen tagja indíthatja el a megosztást, és az ő felelőssége, hogy a teljes adminisztratív folyamatot 90 nap alatt úgy fejezze be, hogy abba a közösség minden tagját bevonja és minden előírásnak eleget tegyen, ellenkező esetben sikertelenné válik az egyezségi eljárás. Emiatt, a kezdeményező tulajdonosnak kellően ismernie és értenie kell a törvényi előírásokat, rá kell szánnia a kellő időt, hogy az esetenként több tíz tagból álló közösség minden tulajdonosát elérje, illetve kezelje a közösség tagjai között fennálló belső érdekellentéteket is. Emiatt egy nagyobb, esetleg kevésbé együttműködő osztatlan tulajdonosi körnél a 90 napos határidő jelentős visszatartó erő lehet, és talán ez a legfőbb oka annak, hogy nem indult meg a várt kivásárlási dömping.

Sáhó Ákos elmondta:

Az elmúlt hónapokban számos olyan tulajdonos keresett meg minket, aki élne a lehetőséggel, de egy tulajdonos számára megterhelőnek tartják a lebonyolítás feszített tempóját. Ez megerősíti azt a tapasztalatot, hogy az osztatlan közös tulajdonok sikeres és tömeges megszüntetéséhez szükséges felkészült, a hivatali és törvényi eljárásokban is jártas szakembereket bevonniuk a tulajdonosoknak. Meglátásunk szerint azon is múlik majd ennek a folyamatnak a piaci sikere, hogy az érdekelt tulajdonostársak mennyire gondolják át a feladatot és milyen segítséget vesznek igénybe