2022 felemás év volt a lakáspiacon. Nyártól kezdve a negatív folyamatok – romló gazdasági kilátások, eszkalálódó háború, növekvő infláció és hitelkamatok – mélyültek, amit a rezsidíjak drasztikus emelkedése tovább súlyosbított. Ezek összesített hatásaként, az emelkedő ciklus kilencedik évében, tavaly év végére elfogyott a lakáspiac lendülete. Mi várható idén? Az OTP Jelzálogbank elemzése.
A negatív fordulat – a régiós és az összeurópai trendeknek megfelelően – mind a tranzakciószám csökkenésében, mind pedig az árszínvonal mérséklődésében megmutatkozott. Ez a tendencia idén is folytatódik. Az OTP Jelzálogbank előrejelzése szerint 2024-2025-ig tartó lakáspiaci recesszióval számolhatunk. A magas inflációs környezetben a háztartások reáljövedelmének mérséklődése várható, ami továbbra is alacsony szinten tartja a keresletet, így a lakásárak 2024-ig alapvetően stagnálhatnak. Bár nem zárható ki teljesen az érdemi áresés sem, az nem jellemző magas inflációs környezetben, ráadásul a recesszió vélhetően nem lesz sem mély, sem tartós. A lakáspiac túlértékeltségét a gyors bérinfláció stagnáló lakásárak esetén is gyorsan megszüntetheti – ez a folyamat már tavaly év végén el is indult –, így a kereslet a jövő év végétől már újra erősödhet.
Korai még megbecsülni, hogy összességében milyen mélységű és időtávú lesz az új ciklus, ráadásul hazánkban hagyományosan nehézzé teszi az előretekintést az igen összetett és gyakran változó állami támogatási rendszer. Az ugyanakkor evidenciának tekinthető, hogy területileg a korábbinál szegmentáltabb piacműködés várható. Azaz az európai szinten is rossz minőségű hazai lakásállományon belül az átlaghoz képest jobban visszaeshet a nagy alapterületű, korszerűtlen fűtésrendszerű, így nem energiatakarékos ingatlanok forgalma, míg az energiahatékony otthonok kisebb forgalmi és áreséssel vészelhetik át a következő éveket.
Azt, hogy a keresletre már most hatással van a zöld szemlélet mutatja, hogy a tavalyi év utolsó harmadában jelentősen megváltozott az energetikai tanúsítványok és ezzel együtt az értékesített lakások körének összetétele. Míg 2022 első kilenc hónapjában 10,8% volt a legalább BB minősítésű, azaz a korszerűnek tartott, „közel nulla energiaigényű” tanúsítványok aránya, az utolsó negyedévben – amikor már velünk volt a rezsiköltségek emelkedése – ez 18,8%-ra ment fel. Az, hogy idén április 14.-ig bezárólag is 17%-ot ért el ez a kategória mutatja, hogy nem csupán az új lakások időben koncentrált eladása torzítja a folyamatot.
Az energetikai skála másik felén is látszik a változás, mivel kisebb arányban kerültek értékesítésre – a jelenlegi helyzetben kevésbé vonzó – drágábban fűthető-hűthető otthonok. A legfeljebb HH, azaz gyenge, vagy annál is rosszabb energetikai besorolású ingatlanok részaránya a fenti három időintervallumban sorrendben 30,4%, 27,8% és 26% volt. Az MNB emellett már a tavalyi lakáspiaci tranzakciók adatait elemezve ki tudta mutatni a rezsicsökkentett energiafogyasztású otthonok árprémiumát, illetve annak utolsó negyedéves növekedését.
