A jegybank statisztikái szerint a decemberben megkötött lakáshitel-szerződések 17,3 százalékánál volt 80 százalék feletti a hitel összegének ingatlanfedezethez viszonyított súlya, (LTV mutató), miközben egy évvel korábban még 3,7 százalék környékén járt ugyanez az arány.
A hitelszerződések összegét figyelembe véve még nagyobb az ugrás: ott a 2024 decemberi 5,72 százalékról 20,75 százalékra emelkedett a 20 százalék alatti önerővel (vagyis 80 százalék feletti LTV-mutató mellett) felvett kölcsönök aránya.
Az, hogy a 20 százalék alatti saját erővel felvett lakáshitelek súlya ekkorát ugrott az új szerződéseken belül, egyértelműen az Otthon Start hitel szeptemberi megjelenésének a következménye: a legfeljebb 3 százalékos kamattal felvehető, támogatott hitelnél akár 10 százalékos önerővel is finanszírozható az ügylet, szemben az általánosan érvényes 20 százalékos alsó határral.
A Biztosdöntés.hu pénzügyi portál azt írja, hogy az alacsony önerővel felvett lakáshitelek ugyanakkor több szempontból is kockázatosak mind az adósok, mind a finanszírozó bankok szempontjából: ami nagyon lényeges, hogy egy hirtelen ingatlanpiaci visszaesésnél – amilyennek például 2008. után lehettünk tanúi – könnyen előfordulhat, hogy a fedezet értéke már nem éri el a hitelét. Nem szabad emellett megfeledkezni arról sem, hogy az alacsony saját erőhöz értelemszerűen nagy hitelösszeg – és törlesztőrészlet – társul, amelynek előteremtését évtizedeken keresztül meg kell oldani: így tehát nő az esélye annak, hogy az adós előbb-utóbb fizetési nehézségekkel szembesül.
A kockázatokkal maguk a pénzügyi szolgáltatók is tisztában vannak, így a 10 százalékos önerő elfogadása egyáltalán nem tekinthető általánosnak: vagyis egyrészt csak könnyen értékesíthető, korszerű, jó elhelyezkedésű ingatlanok finanszírozásánál van erre lehetőség, illetve akkor, ha az adós(ok) jövedelme kellően magas a vállalt havi törlesztőrészlethez képest.
A 2025-ös keresleti hullámot követően egyre több túlárazott ingatlan szorul korrekcióra, miközben a reálisan árazott lakások gyorsan és kis engedménnyel kelnek el. Országos szinten ismét nőtt az alku szerepe a Duna House elemzése szerint. Budapesten az alku jellemzően 2–4% között mozog, amelyet a jó állapotú ingatlanok iránti erős kereslet tart fent. A fejlettebb nagyvárosok – például Debrecen vagy Győr – hasonló mintát mutatnak, 1–4%-os engedménnyel. Vidéken ezzel szemben átlagosan 7% körüli alku érhető el, egyes piacokon ennél is nagyobb mozgástérrel: Pécsen például a panellakásoknál 10% feletti alku sem számított ritkának 2026 első hónapjaiban.
