Az elmúlt években az ipari és logisztikai ingatlanok számítottak a hazai ingatlanpiac egyik legstabilabb és leggyorsabban növekvő szegmensének. A járvány, az e-kereskedelem felfutása, valamint a nemzetközi gyártócégek beruházásai komoly keresletet generáltak Magyarországon is. Mostanra azonban új helyzet alakult ki: miközben a fejlesztések továbbra is zajlanak, a piac sokkal szelektívebbé vált, a vállalatok óvatosabban döntenek, a befektetők pedig kivárnak.
Weitzel Zsolt szerint a következő időszak kulcsszavai az energiahatékonyság, a jó lokáció és a kiszámíthatóság lesznek.
W.ZS.: A magyar ipari és logisztikai ingatlanpiac összességében továbbra is erős és stratégiailag fontos szegmens, de már nem az a „szinte korlátlanul felszívó” piac, mint 2-3 évvel korábban. 2025-ben az állomány tovább bővült, ugyanakkor a kínálat gyors növekedése miatt az üresedés is emelkedett.
Ez azt jelenti, hogy a piac aktív, de szelektívebb lett: a jó lokációjú, korszerű, előbérlettel támogatott projektek továbbra is jól teljesítenek, a spekulatív fejlesztéseknél viszont már érződik a túlkínálati kockázat.
Az elmúlt 2–3 év gazdasági változásai – infláció, kamatok, energiaárak – mennyire befolyásolták az ipari ingatlanok iránti keresletet?
W.ZS.: A magyar ipari ingatlanpiacot rendkívüli mértékben befolyásolta az elmúlt időszak.
Erőteljesebben fogalmazva, a terület jelentős részét olyan, mintha a bibliai 7 csapás sújtaná. Azok a vállalatok, amelyek átvészelték a COVID okozta kihívásokat, majd az orosz-ukrán háború miatt megugró energia- és építőanyag árakat, most a gazdasági visszaesés nyomása alatt állnak.
Voltam kint olyan vállalkozás cégközpontjában is, akik a COVID alatt fénykorukat élték. Prémium faházakat, nyaralókat építettek, azonban az energiaválság és a fogyasztás visszaesése 70%-os csökkenést okozott működésükben.
Vagyis a kereslet nem tűnt el, de óvatosabb, lassabban döntő és sokkal inkább költségtudatos lett.
Inkább bérleti vagy vásárlási tranzakciók dominálnak jelenleg a piacon?
W.ZS.: Jelenleg egyértelműen a bérleti tranzakciók dominálnak. A piac működését elsősorban a bérlői aktivitás hajtja, különösen a nagyobb logisztikai parkokban.
A tulajdonszerzés jelen van, főleg owner-occupier jellegű tranzakciók terén, de nem ezek határozzák meg a piac fő irányát.
Milyen típusú cégek keresnek ma leggyakrabban ipari vagy logisztikai ingatlanokat?
W.ZS.: Leggyakrabban 3PL-logisztikai szolgáltatók, e-kereskedelmi és disztribúciós cégek, autóipari és akkumulátoripari beszállítók, valamint könnyűipari-összeszerelő vállalatok jelennek meg keresleti oldalon.
Az e-kereskedelem növekedése mennyire alakította át a raktárpiacot?
W.ZS.: Nagyon jelentősen. Nőtt az igény a gyors, megbízható kiszolgálásra, a csomagautomatákra, az utolsó kilométeres logisztikára és az adatvezérelt raktári működésre.
Ez a raktárpiacon azt eredményezi, hogy már nem elég csak egy csarnok. A lokáció, a kiszállítási sebesség és az operációs hatékonyság is kulcskérdés lett.
Budapest és az agglomeráció továbbra is domináns, vagy egyre több fejlesztés jelenik meg vidéken is?
W.ZS.: Budapest továbbra is domináns, de a vidék egyértelműen felzárkózik.
A támogatott új projektek több mint 84%-a Budapesten kívül valósul meg, és a déli, illetve keleti térségek is egyre erősebbek.
Például a tavalyi évben általam értékesített területen a japán NISSIN tésztaleves gyára, 100 millió eurós beruházás keretében Kecskeméten létesül, ahonnan 26 országot fognak ellátni.
Mennyire fontos a közlekedési infrastruktúra a döntésekben?
W.ZS.: Ez továbbra is az egyik legfontosabb döntési szempont. Az ipari és logisztikai ingatlan értékét nemcsak az épület minősége, hanem az ellátási láncba való bekapcsolhatósága is meghatározza.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy autópálya-kapcsolat, elérhető munkaerő, intermodális lehetőség komoly versenyelőny.
Mennyire fontos ma a modern technológia vagy az energiahatékonyság egy ipari ingatlan esetében?
W.ZS.: Ma már kulcskérdés. A magas energiaárak, az ESG-elvárások és az üzemeltetési költségérzékenység miatt a korszerű gépészet, a jó hőtechnika, a napelem-előkészítés, a hatékony világítás és az automatizálhatóság komoly értéktényezővé vált.
Korábban sok esetben elegendő volt egy jó lokációjú, alapvetően korrekt csarnok, ma viszont egyre több cég keres magasabb műszaki színvonalat és jobb energiahatékonyságot.
Milyen irányba fejlődhet a magyar ipari ingatlanpiac a következő 5 évben?
W.ZS.: A következő 5 évben szerintem a piac három irányba fejlődik egyszerre.
Az első a regionális diverzifikáció: Budapest erős marad, de a nagy ipari beruházási térségek miatt a vidéki csomópontok súlya nőni fog.
A második a minőségi szelekció: a korszerű, energiahatékony, jó lokációjú és előbérlettel támogatott projektek nyernek, a gyengébb spekulatív termékek nehezebben.
A harmadik a technológiai és működési hatékonyság: automatizálás, ESG, gyorsabb logisztika, magasabb műszaki elvárások.
Ugyanakkor rövid távon számolni kell azzal is, hogy a mostani jelentős új kínálat miatt az üresedés még emelkedhet, és a piac egy ideig bérlőbarátabb maradhat.
