A magyar nyaralópiac egyik leglátványosabb átrendeződése zajlik. Miközben a Balaton továbbra is a legkeresettebb hazai nyaralóövezet, az elmúlt öt évben jelentősen visszaesett iránta a kereslet, az árak azonban sokáig nem követték ezt a változást. Közben a jóval alacsonyabb árszinten működő Tisza-tó iránt egyre nagyobb az érdeklődés. Weitzel Zsolt, a REMAX Hillside irodák partnere és vezető értékesítője szerint a következő években elsősorban azok a lokációk és ingatlanok lehetnek versenyképesek, amelyek valódi ár-érték arányt kínálnak.
A Balaton déli partján 2021 és 2026 első négy hónapja között 62 százalékkal, az északi parton pedig 57 százalékkal csökkent a kereslet. A visszaesés különösen látványos annak fényében, hogy az átlagos kínálati négyzetméterár mindkét parton nagyjából 1,2 millió forint körül alakult.
A Tisza-tó ehhez képest egészen más árszinten mozog. Az átlagos kínálati négyzetméterár 409 ezer forint körül alakul, vagyis egy négyzetméter a Balatonhoz képest kevesebb mint feleannyiba kerül. A kereslet itt ugyan szintén csökkent az elmúlt öt évben, de jóval kisebb mértékben, Tiszafüreden pedig 2025-höz képest már növekedés látható.
„A vevők egyre tudatosabban hasonlítják össze a lehetőségeket. A kérdés már nem az, hogy Balaton vagy nem Balaton, hanem az, hogy az adott ingatlan mit kínál az áráért” – mondja Weitzel Zsolt.
A szakértő szerint a balatoni piacot nem lehet egyetlen számmal vagy trenddel leírni. A prémium ingatlanok, a közvetlen vízparti házak, az elvehetetlen panorámával rendelkező ingatlanok és a jó infrastruktúrájú településeken található, egész évben használható házak továbbra is komoly értéket képviselnek.
A problémát inkább az jelenti, hogy a korábbi évek általános áremelkedése sok olyan ingatlan árát is magasra húzta, amely mögött ma már nem áll ugyanolyan erős kereslet.
„A Balaton továbbra is a legerősebb hazai nyaralópiac, de ma már nem lehet abból kiindulni, hogy minden balatoni ingatlan automatikusan jó befektetés” – fogalmaz Weitzel Zsolt.
A vevők egyre inkább azt vizsgálják, hogy egy ingatlan mennyire jó lokációban van, milyen állapotú, mennyibe kerül a fenntartása, egész évben használható-e, mennyire könnyen adható ki, és milyen lehetőséget kínál későbbi értékesítésre.
A jelenlegi árszintek mellett a két tó közötti különbség már nehezen hagyható figyelmen kívül.
Egy 100 négyzetméteres ingatlannál a két térség átlagos kínálati négyzetméterára alapján közel 80 millió forintos különbség is kijöhet. Ez már olyan összeg, amelynél a vevő számára valódi kérdéssé válik, hogy a Balaton presztízse, infrastruktúrája és turisztikai ereje indokolja-e a jelentős felárat.
„A magyar vevő egyre gyakrabban teszi fel magának a kérdést: valóban háromszor annyit ér nekem a Balaton? A válasz természetesen ingatlanonként és lokációnként más, de az árkülönbség már önmagában is elég nagy ahhoz, hogy alternatívákat keressenek” – mondja a szakértő.
A Tisza-tó ebből a szempontból kifejezetten érdekes helyzetben van. Nem tudja és nem is akarja ugyanazt kínálni, mint a Balaton, viszont természetközeli élményt, vízparti életformát és jóval alacsonyabb belépési árszintet kínál.
A Tisza-tó térségén belül sem minden település teljesít ugyanúgy. A szakértő szerint különösen Tiszafüred lehet érdekes, ahol 2025-höz képest már növekedett a kereslet.
Ez arra utalhat, hogy a vásárlók egy része nem egyszerűen „olcsó nyaralót” keres, hanem olyan alternatív lokációt, amely hosszabb távon is képes lehet értéket teremteni.
A jó infrastruktúra, a turizmus, az egész éves használhatóság és a természetközeli életmód együtt egyre fontosabb szemponttá válik. Ez pedig a Tisza-tó számára komoly lehetőség lehet a következő években.
A kereslet átrendeződésével párhuzamosan a vásárlási szempontok is megváltoztak. A vevők egyre tudatosabban számolnak a teljes költséggel. Nemcsak a vételárat, hanem a felújítást, az energetikai korszerűsítést, a fenntartást és az esetleges kiadásból származó bevételt is figyelembe veszik.
Ez különösen fontos a balatoni piacon, ahol egy rosszabb állapotú ingatlan esetében a magas vételár mellé jelentős felújítási költség is társulhat.
„A jó lokáció önmagában már nem elég. A vevő azt szeretné látni, hogy az ingatlan hosszabb távon is működik: saját használatra, kiadásra és értéktartás szempontjából is” – teszi hozzá Weitzel Zsolt.
A szakértő szerint ezért a következő években egyre nagyobb különbség alakulhat ki az egyes ingatlanok között. A valóban jó adottságú, prémium lokációban található ingatlanok továbbra is tarthatják az árukat, miközben a középszerű, túlárazott vagy komoly felújítást igénylő házak esetében nőhet az alku és hosszabbodhat az értékesítési idő.
Weitzel Zsolt szerint a Balaton pozíciója a következő években sem kérdéses, de a piac már sokkal differenciáltabb lesz, mint korábban.
„Nem gondolom, hogy a Balaton elveszítené a vezető szerepét. Viszont az biztos, hogy a vevőnek ma már több alternatívája van, és ezt az áraknak is tükrözniük kell” – mondja.
A Tisza-tó ebben a versenyben kedvező helyzetből indulhat. Az alacsonyabb árszint miatt kisebb tőkével is elérhető, miközben a térség turisztikai és infrastrukturális fejlődése hosszabb távon további keresletet generálhat.
A magyar nyaralópiac így nem feltétlenül zsugorodik, hanem újraosztja a keresletet. A következő időszakban egyre kevésbé az számít majd, hogy egy ingatlan „a tónál van”, és egyre inkább az, hogy mennyit ér a vevő számára azért az összegért, amit fizet érte.
Olvasd el ezt is!
