Az új építésű lakások kedvezményes, 5 százalékos áfája 2026. december 31-én kifut, és 2027-től a főszabály szerint 27 százalékos adókulcs lép életbe. Bár a jogszabályi átmeneti rendelkezések értelmében a 2026 végéig véglegessé vált építési engedéllyel rendelkező, az egyszerű bejelentéssel épülő, vagy a rozsdaövezeti projektekre 2030 végéig megmaradhat az 5 százalékos kulcs, az ingatlanvásárlóknak nem elég csupán a papírra vetett számokat figyelniük.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője az Economx-on arra figyelmeztet, hogy a jogi háttér és a pontos jogcím tisztázása mellett a szerződéses feltételekre kell a legnagyobb hangsúlyt fektetni. Meg kell vizsgálni, hogy a megállapodás nettó ár plusz áfát vagy rögzített bruttó összeget tartalmaz-e, illetve szerepel-e benne olyan kikötés, amely az adómérték változásából eredő többletet a vevőre hárítja. Egy 100 millió forintos lakás esetében, ha a teljes vételár 27 százalékos áfával adózik, a bruttó fizetendő összeg akár a 121 millió forintot is megközelítheti.
Különösen kritikus pont a fejlesztő késedelme: tisztázni kell, ki viseli a pénzügyi terhet, ha az átadás csúszása miatt vész el az áfakedvezmény. Bár a szakértő a piaci verseny miatt a gyakorlatban inkább 5–10 százalékos tényleges árelmozdulást tart reálisnak, az áfaelőny megoszlása a keresleti viszonyoktól is függ. A 2016-os áfaccsökkentés tapasztalatai azt mutatják, hogy a kedvezmény jelentős része a beruházóknál maradt.
Az áremelkedés ráadásul az Otthon Start hitelprogram lehetőségét is beszűkíti. A 100 milliós vételári és a 1,5 milliós négyzetméterár-korlát miatt Budapesten már most is mindössze a lakások 14 százaléka felel meg a feltételeknek. Egy 5–10 százalékos árnövekedés hatására a bemeneti határok még lejjebb szorulnak, így egyre kevesebb fiatal vagy elsőlakás-vásárló tudja majd kihasználni a támogatott konstrukciót.
Aki pedig nem jogosult az Otthon Startra, hanem piaci jelzáloghitelből fedezné az új ingatlan vásárlását, az EU-s összevetésben rendkívül magas kamatokkal szembesül. Az Európai Jelzálogszövetség adatai szerint a piaci lakáshitel-kamatok Magyarországon a legmagasabbak a vizsgált EU-EGT tagállamokban.
Az MNB 2026. júliusi adata szerint az átlagkamat piaci jelzáloghiteleknél 6,23%, a THM 6,52% volt 5–10 éves kamatfixálás esetén. Az összes lakáshitel kamatának átlaga 7,40% (THM: 7,54%).
Ehhez képest az Európai Központi Bank (EKB/ECB) szerint 2026. júliusban az újonnan kihelyezett lakáshitelek átlagos kamata 3,54 százalék volt az eurózónában.
Néhány országból példa:
Málta (€): 2,45%
Bulgária (€): 2,46%
Svédország: 2,70%
Franciaország(€): 3,21%
Dánia: 3,32%
Olaszország (€): 3,37%
Belgium (€): 3,45%
Hollandia (€): 3,67%
Németország (€): 3,75%
Csehország: 4,52%
Norvégia: 5,06%
Románia: 5,70%
Lengyelország: 5,90%
Magyarország: 6,58%
Bővebben a témáról és a miértekről a Money.hu cikkében lehet olvasni.
