Az idei év első felében még kitartott a hazai lakásszektor növekedése, de már egyértelműen látszanak a ciklusforduló jelei. Az OTP Ingatlanpont szakértője szerint a kiadott építési engedélyek számának első három negyedévi látványos növekedését is indokolt kellő óvatossággal kezelni.
Jó negyedévet zárt a KSH gyorstájékoztatója szerint a hazai lakásszektor: a július-szeptemberben átadott 4,5 ezer otthon az utóbbi 12 év legjobb harmadik negyedévi eredménye. Ezzel idén már 13.617 új lakást adtak át, ami 7,7 százalékkal több, mint amennyit tavaly az év első kilenc hónapjában. Ezen a sikeren azonban igencsak egyenetlenül osztoznak a különféle települések. A községekben 36 százalékos, a megyei jogú városokban 22 százalékos, a kisebb városokban pedig 7,7 százalékos a növekedés, míg a fővárosban 10 százalékos a csökkenés.
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ezekben az eltérésekben több tényező eredője is megmutatkozhat. Részint a kisebb településeken idénre beérhetett a Covid-hatás, azaz a járvány miatt sokan igyekeztek kiköltözni a nagyvárosokból. A fővárosi nagyberuházások pedig különösen megszenvedhették a közelmúlt nehézségeit: az építőipari drágulás, az ellátási láncok akadozása, a munkaerőhiány könnyebben keresztülhúzhatta a beruházók terveit.
Ha belegondolunk, könnyen mutathat akár tíz százalék körüli csökkenést is az időszakos összegzés, ha Budapesten akár csak két-három sokszázlakásos projekt átadási határideje megcsúszik.Mindemellett az is megmutatkozhat a vidék relatív pezsgésében, hogy a körülmények változására rendszerint gyorsabban reagáló fővárosi lakáspiacon a lassulás is korábban tapasztalható. íg az átadott lakások száma inkább a két évvel ezelőtti helyzetről vall, addig a jelenlegi piaci helyzetet és a jövőbe vetett bizalmat a kiadott építési engedélyek tükrözik jobban
– mondja Valkó Dávid.
Ebből a szempontból jó előzményekkel kezdtük az évet. Tavaly az erős nemzetközi mezőnyben is biztató képet mutatott a hazai lakásépítési piac. 2021-ben az Európai Unióban közel kétmillió lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 16 százalékos éves növekedési ütemet jelzett, az elmúlt évtizedben a második legerősebbet. Magyarország a maga 36 százalékos bővülésével felfért az uniós dobogóra Görögország (+48,6%) és Spanyolország (+42,8%) mögé, egy hajszállal megelőzve Bulgáriát (+35,9%). A tagországok közül mindössze háromban látszott megtorpanni már tavaly az építési kedv: Ausztriában (-9,4%), Máltán (-3,3%) és Észtországban (-0,7%).
A KSH friss összesítése azt mutatja, hogy 2022 első kilenc hónapjában még mindig szép, 15,8 százalékos növekedést mutatott a hazai lakásépítési kérelmek (építési engedélyek, illetve egyszerű bejelentések) száma. Ám ez a jó átlageredmény javarészt Budapest kiugró teljesítményéből származott. A fővárosban az előző év hasonló időszakához képest 99,3 százalékos volt a növekedés, míg a megyei jogú városokban csupán 1 százalékos. A kisebb városokban és a községekben pedig már visszaesést regisztráltak, az előbbiekben 7,3 százalékot, az utóbbiakban 2 százalékot.
Mivel csak a családi-, illetve a kisebb társasházak építése indítható egyszerű bejelentéssel, ez utóbbiak aránya arra is utal, hogy hol milyen beruházók mozgatják a piacot. Míg a fővárosban egyértelműen a nagyobb vállalkozások dominálnak, addig a kisebb városokban és a falvakban a saját használatra szánt építkezések a meghatározók. Ennek is kulcsszerepe lehetett abban, hogy míg a nagyvárosokban az első háromnegyed évben is még emelkedett az építési engedélyek száma, addig a kisebb településeken már csökkenés tapasztalható.
Budapest kiemelkedő növekedésében az is szerepet játszik, hogy a viszonyításként tekintett 2021-es év első háromnegyedében különösen alacsony (4.215 db) volt az itt kért építési engedélyek száma. Az idén kilenc hónap alatt kiadott 8.400 engedély tulajdonképpen csak visszatérés a 2018-2019-es szint közelébe, amikor is ez idő alatt 8-10 ezer lakásépítést jelentettek be. Volt egy különös hajtóereje is ennek az évnek: nyár közepéig még úgy lehetett tudni, hogy az 5 százalékos kedvezményes lakásáfát csak az idén december 31-ig bejelentett építkezéseknél alkalmazhatják (aztán ezt egy júliusi döntéssel meghosszabbították két évvel). Ez is látványosan ösztönözte az engedélyek nagy számú indítását.
Bár a vidéki városok és községek átlageredménye legfeljebb szinten tartást jelez az építési kedvben, valójában néhány nagy megyei sikersztorit is mutat a statisztika.
Például Baranya a január-szeptemberben kiadott építési engedélyek alapján még a főváros 99,3 százalékos éves bővülését is felülmúlta a maga 109,3 százalékos növekedésével.
Ugyancsak kiemelkedően szerepelt Szabolcs-Szatmár-Bereg (+46,4%), Zala (+39,9%) és Győr-Moson-Sopron (+31,7%). A megyék többségében azonban már gyengébb volt az építési kedv, mint egy évvel korábban. A sikerskála szomorúbb végén találjuk Bács-Kiskunt (-28%), Hajdú-Bihart (-34,3%) és Tolnát (-59%).
A további kilátásokat illetően Valkó Dávid óvatosan fogalmaz. „A most kiadott engedélyek nem feltétlenül fognak egy-két éven belül lakássá érni, a bizonytalan helyzet nem ösztönöz építkezésre.” A 5 százalékos áfa alkalmazásának két éves meghosszabbítása pedig még azt is hozhatja, hogy a negyedik negyedévre az új bejelentések száma visszaesik. Az elemző leginkább kivárásra számít. Ugyanis most sokan fellélegezhettek: a körülmények lakásépítés szempontjából most nem igazán kedvezőek, de nyertek két évet, hogy várhassanak egy-két pozitív jelre.
