Orosz-ukrán háborús helyzet, a nemzetközi szankciók okozta gazdasági bizonytalanság, az enyhén szólva is gyengélkedő forint, az elszabadult infláció. Külön-külön is képesek befolyásolni az ingatlanpiaci folyamatokat, ezért sokan az árcsökkenésre voksolnak. De vajon igazuk van? A Four Generations Property prognózisa a második negyedévre.
Visszafogottabb gazdasági növekedés
Bár az orosz és az ukrán gazdaság viszonylag kis szereplőnek számít globálisan, túl nagy súlyuk van az energia, az élelmiszer-alapanyagok, az ércek piacán. A nemzetközi vérkeringésbe beágyazott folyamatok meg fognak törni a szankciók révén. Sokkal magasabb áron, sokkal kisebb mennyiség fog nemzetközi piacra kerülni a két országból.
Mindez együttesen elvezethet a tartósan magas infláció melletti alacsony gazdasági növekedéshez. Ez a hanyatlás transzparensen meg fog mutatkozni a tőzsdei részvények árfolyamának esésében is. Ami eladási hullámot indíthat be a befektetők körében, akik így akarják elkerülni a további veszteségeket.
Ennek okán jelentősen meg fog növekedni a lakosságnál lévő készpénz állomány, ami az eszkalálódó infláció miatt utat és helyet keres majd magának. És ahogy az lenni szokott a megoldások közül a legtöbben az ingatlant fogják választani, mint menedéket.
Bérek száguldása: Itt a vége, fuss el véle?
A gazdaság ciklikusságához hasonlóan a bérek emelkedése is hol megelőzi az inflációt (valós értéknövekedés), hol elmarad tőle (bérek értékvesztése). Az elmúlt 5-6 év a masszívan infláció felett emelkedő bérekről szólt, de a válság hatására ez megváltozhat és akár a kereslet, valamint az árak csökkenését is okozhatja.
Ugyanakkor annak ellenére, hogy a legtöbb cégnél a bérrendezések már lezajlottak, bizonyos hatások még csak ezután fognak jelentkezni. Például úgy, hogy a megnövekedett jövedelemszint magasabb hitelösszeg felvételét teszi lehetővé, ami végsősoron a stagnáló vagy akár csökkenő tranzakciós számok mellett is a drágulást fogja magával hozni az ingatlanpiacon. Hiszen a beruházók, látva, hogy a kereslet a krízis ellenére sem esik vissza drasztikusan, bátran jelenítik meg az ingatlanok vételárában az emelkedő építőanyag árakat és a megnövekedett kivitelezési költségeket.
Bizonytalanság, kivárás
A politikai elemzések nagy része arról szól, hogy globális és erőteljes átalakulás tanúi vagyunk, az eddigi világrend elmozdul egy új típusú egyensúly felé. Az optimális balansz kereséséhez azonban relatív nyugodt gazdasági és politikai környezetre lenne szükség.
Nem csak a vállalatok bizonytalanodnak el a beruházásaikat illetően. A lakosságra is inkább kivárás, mérsékeltebb fogyasztás és a nagy döntések elhalasztása lehet jellemző a lakásvásárlások terén is.
Persze a dolog ennél jóval összetettebb már ha csak az ingatlanpiacot nézzük is. A lakásvásárlók egy része otthonteremtési, egy másik pedig befektetési céllal vásárol, ezért tapasztalhatjuk azt, hogy amennyi a hezitáló, legalább annyi az új belépő is, aki keresi a menedéket a pénzének.
Másodszor azoknak, akik otthonteremtési céllal vásárolnak, egy jelentős része a mihamarabbi költözés szándékával teszi azt. Vagyis kevésbé fér bele nekik, hogy hosszú hónapokat vagy éveket várjanak, mert ők jelenleg albérletben vagy a szülőknél laknak.
További drágulás vs. korrekció
Amennyiben hosszú időn keresztül nagy mértékű az áremelkedés (mindegy, hogy ez az új támogatási elemek kedvezményes hitelek, vagy a jobb ingatlanba költözési szándéka miatt valósul meg) akkor az kellő táptalaj lehetne arra, hogy egy erős negatív külső változás esetén az árak csökkenésnek induljanak. De ez annak ellenére sem várható, hogy még európai összehasonlításban is élenjáró volt az itthoni drágulás, az okok éppen az EU ingatlan áraiban keresendők. Ugyanis nem a sokak által hangoztatott emelkedés százalékos aránya a leglényegesebb adat, hanem az árak mértéke.
Márpedig eszerint, Bécsben és Prágában 2 milliós, Pozsonyban 1,6 milliós, Zágrábban pedig 1 milliós négyzetméterárakon lehet használt lakást venni. Tehát szó sincs arról, hogy a magyar ingatlanpiac túlárazott lenne, sőt a vidék és az agglomeráció tekintetében jelenleg még kifejezetten kedvező vételi lehetőségekről beszélhetünk. Persze az olló a megyeszékhelyek és az agglomerációik tekintetében záródni fog, hiszen a növekvő kereslet a dráguló energia, építőanyag és munkaerő költségek felfelé nyomják az ott lévő és épülő lakások, házak vételárát is.
De mégis milyen mértékben csökkennének a lakásárak, ha.......?
Ennek kiderítése érdekében az utolsó nagy gazdasági válsághoz (2008) érdemes visszanyúlni. Akkor a lakásárak a krízist követően éves átlagban 6%-kal csökkentek az első két évben. Az árcsökkenés természetesen nem volt egységes az egyes lakáspiaci szegmensekben: a kelet-magyarországi téglalakások évente átlagosan 12,3%-ot veszítettek értékükből, míg a budapesti téglalakások évente mindössze 1,5%-kal estek vissza.
Csakhogy van egy nagy különbség, ma sokkal egészségesebb a lakossági hitelállomány, mint akkor volt, nincs svájci frank hitel és a legtöbb esetben már fix a kamatozás. Vagyis még egy drámaian pesszimista forgatókönyv megvalósulása esetén sem ömlene annyi ingatlan a piacra, mint a 2008-as válság idején. Mindent figyelembe véve a Four Generations Property SE szakértőinek kalkulációja szerint országos átlagban legfeljebb 2-3 %-os árcsökkenés lenne a legvalószínűbb.
A választások után jönnek a megszorítások
Több ezer milliárd forint folyt ki az államkasszából 2021 eleje óta. Ennek egy részét a járványból történő kilábalás támogatására, másik részét pedig a választások előtti osztogatás vitte el. A költségvetésen óriási kráter tátong, ennek megszüntetése mindenki számára fájdalmas folyamat lesz és már május-június környékén érzékelhető lesz a hatása.
Ebbe a kategóriába sorolhatjuk az árstop intézményét is, hiszen az változatlan formában nem maradhat fenn sem az üzemanyag, sem az élelmiszer, de még a kamatok és a háztartási energia vonatkozásában sem. Ami alá fog gyújtani az inflációnak és ez hatással lesz az ingatlanárak alakulására is.
Összegzésül
A várhatóan tartós 9-10% körüli infláció, az orosz-ukrán háború hatásai miatt erősödni képtelen forint, valamint a tőzsdei cégek komoly kitettsége a geopolitikai helyzet szülte szankciókkal szemben az ingatlanpiac felé fogja tereli a menedéket kereső nagy mennyiségű tőkét, ami ráerősít az egyébként sem gyengélkedő keresletre, majd végül újabb drágulásban fog kicsúcsosodni. Amelynek mértéke meglátásunk szerint Budapesten a használt lakások esetében átlagosan 5-8%, az újépítésükénél akár 10-15% is lehet. A vidéki nagyvárosok, illetve a Balaton környékén a már meglévő ingatlanoknál 8-10% míg a még át nem adott lakások esetében a fővároshoz hasonlóan 10-15% lesz a drágulás mértéke.
