Az elmúlt év a rekordok időszaka volt az ingatlanpiacon. Akik lakást akartak vásárolni az elmúlt két évben a pandémia hatásaként az árak csökkenésére vártak, csalódottan vették tudomásul, hogy nem csökkentek, de lokációtól függően 10-30%-os drágulás is jellemezte a piacot, szinte minden szegmensben.
A lakásvásárlás egyre kevesebbek számára elérhető. A növekvő árak és az elszálló hitelkamatok az átlag magyar családok számára nagyon szűkre szabják a lehetőségeket. Hiába a meghosszabbított családtámogatások (CSOK, Babaváró) a saját lakáshoz jutás lehetősége, jelentősebb családi támogatás nélkül a fiatalok számára szinte lehetetlen lett. Sokaknak továbbra is csak a lakásbérlet lehet a közép, vagy akár a hosszabbtávú megoldás is. Azonban akik ma kiadó lakást keresnek, nincsenek könnyű helyzetben.
A covid járvány csúcsán, számos korábban rövidtávra kiadott lakás került a hosszú távú bérleti piacra, ami 2020-ban átmenetileg 20-30%-os bérleti díjcsökkenést jelentett, ennek azonban mára vége. Az idei évtől visszatértek a turisták Budapestre, csökkent a vidéki házban eltölthető home office és home school lehetősége és ismét látványosan elkezdtek felfelé emelkedni a bérleti díjak. Ezt a keresletet növeli tovább a vásárlási lehetőségek szűkülése és az elmúlt két hónapban megjelenő új bérlői réteg is. Ők azok, akik a háborús és gazdasági helyzet okán, nem biztosak abban, hogy Magyarországon kell, érdemes, megéri ingatlant vásárolni a következő 2-3 évben, inkább kivárnak. Ők szintén egyre nagyobb számban vannak jelen az albérleti piacon. Ezen együtthatók okán, mára az átlag bérleti díj magasabb a járvány előtti árszintnél, egy átlagos egy hálószobás lakásért 160-180 ezer forintot kérnek a bérbeadók Budapesten.
Vajon meddig tarthat még az emelkedés?
A novemberi számokban látunk ugyan némi stagnálást, de jöhet-e bérleti díj csökkenés a közeljövőben? Az új, vagy újszerű, energetikai szempontból korszerű, alacsony rezsiköltségen üzemeltethető lakások árai jelentősen nőttek, az olló nagyra nyílt a használt és új között. Ha a bérleti díjakban valahol változás lehet a közeljövőben, az a korszerűtlen, felújításra váró lakások, házak bérleti árszintje és a modern, korszerű lakások árszintje közötti különbség lehet. Jó példa erre az az új III. kerületi lakópark, ahol néhány nap alatt adtak ki több lakást is 230 ezer forintos bérleti díjért, miközben mindössze kétszáz méterrel távolabb, hasonló paraméterekkel rendelkező, de a 80-as években épült, gázfűtéses, korszerűsítésre váró lakások csak 170-180 ezer forintért keresik leendő bérlőiket.
Az üzleti célú lakásbérbeadásban is egyre nagyobb lehetőséget látnak az ingatlanfejlesztők. Az eladásra szánt lakóparkok mellett, egyre több teljes társasházat építenek bérbeadási céllal. Az új lakások teljesen bútorozva, a bérlők minden lakhatási igényét kiszolgálva kerülnek kiadásra. Az épületek a nyugat-európai már jól működő modelleket követve, profin üzemeltetve, karbantartási szolgáltatással, hosszú távú szerződésekkel működnek. Ezek a bérház jellegű projektek tovább emelik az albérleti piac színvonalát és fehérítik a szürke zónát. Bérbeadó és bérlő érdekeit egyaránt szolgáló szerződések, számlák és korrekt elszámolások alapján működő házakban bérelhet lakást a biztonságra törekvő bérlő.
Tény, hogy a lakhatási költségek az átlagbérekhez képest jelentősen megnőttek Magyarországon, azonban a bérlakások színvonala és minősége is sokat javult az elmúlt években. Az albérletet keresők többsége, inkább kisebb lakásba költözik, de korszerű, alacsony rezsivel üzemelő lakást választ inkább. A nagyobb méretű, régi lakások várható rezsiköltsége és műszaki állapota miatt, ebben a szegmensben biztosan várható árkorrekció, minden más esetben marad a jelenlegi árszint várható, további kisebb mértékű emelkedéssel.
A cikk szerője Vincze Edit, az OC Investment Solution ügyvezetője.
