2025. január 15-én Magyarországon is bevezetésre került az elektromos ingatlan-nyilvántartási rendszer (vagy röviden E-ING), amely teljes egészében digitalizálja az eddigi papíralapú eljárást.
Mivel az ingatlan-adásvétel emiatt már évek óta sok kellemetlenséget okozott az emberek számára, a változás időszerű volt, azonban az átmenet várhatóan közel sem lesz olyan egyszerű, mint ahogyan azt sokan szerették volna.
Cikkünkben ezért összegyűjtöttük az E-ingatlan-nyilvántartás előnyeit és hátrányait, de megszólaltattuk Dr. Barazutti Bálintot is, aki ingatlanjogban jártas ügyvédként hasznos tudnivalókat gyűjtött össze olvasóink számára.
Mi az az E-ingatlan-nyilvántartás?
Az E-ingatlan nyilvántartás egy olyan online felület, amely lehetővé teszi az ingatlanügyek kapcsán az elektronikus dokumentumkezelést.
Az ügyvédek és közjegyzők által kezelt rendszer megkönnyíti például az ingaltan-adásvételi szerződések, a bejegyzési engedélyek és az egyéb kapcsolódó dokumentumok digitális ügyintézését, hitelesítését és tárolását egyaránt.
Az E-ING tartalmaz egy automatizált döntéshozó rendszert, de integrálták bele az Ügyfélkapu Pluszt, a Digitális Azonosítási Pontot, az elektronikus aláírásokat, sőt a földhivatali adatbázist, valamint a jogi nyilvántartásokat is.
Ennek köszönhetően az ingatlanügyek minden eddiginél könnyebben és gyorsabban intézhetők.
Az E-ingatlan-nyilvántartás előnyei
Gyorsabb ügyintézés
Az E-ING egyik legnagyobb előnye kétségtelenül az ügyintézés felgyorsulása. A papíralapú rendszerben teljesen általános volt, hogy egy ingatlan tulajdonjogi bejegyzése hónapokig elhúzódott – különösen lakáshitellel kiegészült ügyleteknél.
Az új rendszerrel azonban a vásárlók néhány órán belül tulajdonosokká válhatnak, hiszen az egyszerű és problémamentes tranzakciókat itt már akár emberi beavatkozás nélkül is le lehet zárni.
Kevesebb papírmunka
Noha a folyamat digitalizálásra került, azonban így is igényel még némi papírmunkát. Ennek a mértéke azonban össze sem hasonlítható az E-ING előtt ismert állapotokkal, azaz a digitalizáció csökkentette az adminisztrációs terheket.
Biztonság
Bár az ingatlanügyek továbbra is személyes jelenlétet igényelnek, azonban ezt a folyamatot szintén felgyorsítja az E-ING, hiszen az Ügyfélkapu Plusz és a DÁP integrálása miatt elektronikus hitelesítésre van szükség ügyvéd vagy közjegyző előtt.
Azon túl, hogy ez gyorsabb és egyszerűbb, mindemellett biztonságosabb is, hiszen a kérdéses digitális rendszerekhez kapcsolódó elektronikus aláírással kivédhetők az esetleges visszaélések.
Vevői jog
Az új rendszerrel megérkezett a vevői jog, amely felválthatja a korábban alkalmazott függőben tartást. A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy a vevő már a vásárláskor megkap egy úgynevezett előzetes bejegyzést.
A vevői jog egyfajta biztosítékot ad a tulajdonjog megszerzésére, de a teljes tulajdonjog csak akkor kerül bejegyzésre, ha a vételár kifizetésre került.
Az E-ingatlan-nyilvántartás hátrányai
Drágultak a földhivatali díjak
Az új rendszer egyik legnagyobb hátránya kétségtelenül a földhivatali díjak növekedésében keresendő. Ez különösen a hitelből vásárlók számára jelenthet komolyabb többletet.
A számítások szerint a földhivatali költségek a digitalizáció előtti időszakhoz viszonyítva több tétel esetén két-háromszoros drágulást eredményeztek.
Januártól például megváltozott a tulajdoni lap lekérésének a költsége is, sőt a hibás lekérésért akár 30 ezer forintos büntetés terhelheti az igénylőt.
Nem minden ügyvéd jogosult az E-ING használatára
Azon túl, hogy az E-ING rendszer bevezetése már önmagában sem volt akadálymentes, még nagyobb problémát okoz, hogy nem minden ügyvéd jogosult a használatára.
Akik ingatlan-nyilvántartási ügyekben szeretnének eljárni a jövőben, külön képzést és vizsgát kell tenniük, ami lecsökkentheti azoknak az ügyvédeknek a számát, akik ingatlanügyekben eljárhatnak, és ez sok esetben komoly fennakadásokhoz vezethet.
Sokaknak itt is problémát jelent a digitalizáció
Bár az elmúlt néhány évben rengeteg digitalizációs kezdeményezés indult, sokak szerint azonban az átállás gyorsabb, mint ahogyan azzal a lakosság – főként az idősebb korosztály – lépést tudna tartani.
Emiatt az E-ING sokak számára okozhat nehézségeket és fejtörést a későbbiekben, ami számukra sokkal bonyolultabbá teheti az ingatlanügyek intézését, mint a korábbi papíralapú rendszer.
Ügyvédi szemmel az E-ingatlan-nyilvántartásról
Mivel az E-ING nemcsak a közembereknek, hanem a résztvevő jogi személyeknek is sok újdonságot hozott, ezért felkértük Dr. Barazutti Bálint ügyvédet, hogy saját szemszögéből is véleményezze az új rendszert, illetve felhívja a figyelmet olyan sajátosságokra, mint az eljárásra vonatkozó ügyleti és ügyvédi meghatalmazások.
Az ügyvédség számára is nagy meglepetést okozott, hogy bár az E-ING rendszert bevezető új ingatlan nyilvántartási törvény 2025. január 15. napján hatályba lépett, azonban maga az E-ING online felülete nem indult el azóta sem. Az amelyre az ügyvédek hónapok, sőt évek óta készültek, vagyis az ingatlan ügyek digitalizációja a rendszer fejletlensége okán nem indulhatott még el, melyről mi, ügyvédek csupán egy kamarai körlevélből értesültünk 2025. január 13. napján. Újabb határidők keringenek, előbb 2025. március 15. röppent fel, azonban újabban már szeptemberi indulásról szólnak a hírek. Nyilván, ha elindul a rendszer hatalmas előrelépés lesz, azonban addig is marad a megszokott papír alapú eljárásrend.
A legfontosabb változásokat az alábbiak szerint tudnám összefoglalni:
Maga az ingatlan ügylethez kapcsolódó, így adásvételi, ajándékozási, csere, haszonélvezet vagy jelzálogjogot alapító szerződés továbbra is megköthető lesz papíralapon, azonban azt az ellenjegyző ügyvéd fogja beadni elektronikus formában az illetékes földhivatal részére, melyhez a szerződő felektől szükség lesz elektronikus meghatalmazásra az ellenjegyző ügyvéd részére. Az eladó szintén elektronikus formában adja meg a bejegyzési engedélyt a vevő(k) részére, amennyiben a szerződésben nem történt meg pl. amikor nem a teljes vételár kerül kiegyenlítésre a szerződéskötéskor. Amennyiben valamelyik szerződő fél helyett meghatalmazott jár el, szintén elektronikusan kell aláírni a meghatalmazását, melyet ügyleti meghatalmazásnak hívunk. Az eljáró ügyvéd az E-ING felületen minden szerződő fél által elektronikusan aláírt ügyvédi meghatalmazással lesz jogosult eljárni az illetékes földhivatal előtt.
Fentiek alapján mindenkinek, aki ingatlanhoz kapcsolódó jogügyletet létesít a jövőben szüksége lesz valamilyen elektronikus aláírásra, mely jelenleg a Digitális Állampolgárság (DÁP) alkalmas. Fontos, hogy amennyiben cég köt ingatlanhoz kapcsolódó szerződést, úgy a vezető tisztségviselőnek szintén rendelkeznie kell elektronikus aláírással, mely biztosítására több szolgáltató is nyújt megoldást.
Az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárásban csupán olyan ügyvédek fognak tudni eljárni, akik az E-ING képzést elvégezték, sikeresen levizsgáztak, kiegészítő felelősségbiztosítást kötöttek és az ügyvédi kamara nyilvántartásba vette őket, mely által biztosított, hogy az ellenjegyzésre jogosult ügyvédek megfelelően felkészültek az újonnan bevezetett rendszerből. (x)
