A kormányzat elképzelése szerint lakáscélra is igénybe lehetne venni az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat. A lehetőséggel kapcsolatban bőven vannak kérdések.
A 300 milliárdos lépés
Komoly mennyiségű nyugdíj megtakarítás mozdulhat meg a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) azon tervére, hogy az önkéntes nyugdíjpénztári (ÖNYP) megtakarítások adómentesen felhasználhatók lesznek bizonyos lakáscélok esetében. Legalábbis a Bankmonitor 1000 fő részvételével készült felmérése szerint a megtakarítók 14 százaléka élne ezzel a lehetőséggel. Ez alapján pedig akár 300 milliárd forint is rázúdulhat az ingatlanpiacra, ami konzervatív becsléssel 7-10 ezer adásvételt jelenthet. Ez komoly lendületet adhat az ingatlanpiacnak, hiszen az MBH Bank prognózisa szerint 2024-ben 120-130 ezer lakóingatan cserélhet gazdát, így a nyugdíjpénzek átcsoportosítása 5,8-7,7 százalékkal dobná meg a tranzakciók számát. Jövőre azonban ennél kisebb lehet majd a nyugdíjmegtakarítások átcsatornázásának tényleges a hozadéka, ugyanis lényegesen több adásvételre lehet számítani 2025-ben.
Nőhetnek jövőre a lakásárak
Az ingatlanpiaci élénkülés jelei már most is érezhetők, hiszen az Ingatlan.com adatai szerint éves szinten 17 százalékkal több érdeklődést mértek az eladó lakások és házak hirdetéseire, miközben 4 százalékkal csökkent a meghirdetett ingatlanok száma.
Ugyanakkor van tere a tranzakciószám további növekedésnek, ugyanis még így is 20 százalékkal több az eladó ingatlan, mint két évvel ezelőtt volt. Ennek oka, hogy sok tulajdonos inkább kivár, de nem enged az árból, ám lehet, hogy nem is lesz szükség erre, mert a kereslet élénkülésével az árak is kimozdultak a stagnálásból: év elején az éves árnövekedés még alig 1-2 százalékos volt, ami július-augusztusra 6-7 százalékra gyorsult.
Az, hogy az önkéntes nyugdíjpénztárból érkező pénzösszegek, illetve a lejáró kedvező kamatozású államkötvényekből származó megtakarítások nagy része az ingatlanpiacra kerülhet jövőre, az Ingatlan.com becslése szerint 2025-ben 10 százalék feletti árdrágulást is okozhat a lakáspiacon.
Az ingatlan jobb befektetés?
A jövő évre prognosztizált 10 százalékos lakásár drágulás azért lehet érdekes, mert az MNB 2,7-3,6 százalékos inflációt vár 2025-re, vagyis 6,4-7,3 százalékos drágulás várható reálértéken. Ha valaki a nyugdíjmegtakarítását befektetési céllal teszi át ingatlanba, akkor ezt kell összevetnie a várható önkéntes nyugdíjpénztári hozamokkal. Persze 2025-re meglehetősen kockázatos jóslatokba bocsátkozni, de azért azt látjuk, hogy október közepén a tíz legjobban teljesítő ÖNYP átlagosan 23,7 százalékos hozamot ért el éves szinten. Vagyis lehet arra spekulálni, hogy egy ingatlan jó befektetés lehet a nyugdíjas évekre, de egyáltalán nem egyértelmű az előnye a nyugdíjpénztári megtakarításokhoz képest. Ugyanakkor erősen árnyalja a képet az is, hogy az átlagos ÖNYP megtakarítás összege 2 millió forint jelenleg, ami Budapesten legfeljebb 1-2 négyzetméterre ingatlanra elegendő, de vidéken sem futja 4-6 négyzetméternél többre belőle.
Jól jöhet a lehetőség!
Az, hogy a legtöbb ember nyugdíjpénztári megtakarítása önmagában nem elegendő egy lakás megvételére önmagában még nem probléma, már csak azért sem, mert a jogszabálytervezet szerint ez nem is működhet majd. Elvárás ugyanis, hogy a vásárláshoz hitelfelvétel kapcsolódjon, igaz azt a tervezetben nem határozták meg, hogy ennek minimálisan mennyinek kell lennie.
A megtakarítás a kölcsön önrészeként használható fel, valamint fordítható még a hitel törlesztésére is. Ez utóbbi esetben a már kifizetett törlesztő összegét utólag kapjuk meg a nyugdíjmegtakarításból, de az is működik, hogy a biztosító eleve a banknak fizessen. Ha hiteltörlesztésre fordítjuk az ÖNYP összegét, akkor arra nagyon vigyázzunk, hogy ez csak 2025-ben fog működni, így 2026-tól a havi penzumot már saját zsebből kell állnunk.
Az önerőt illetően azonban mindenképpen nagy segítség lehet majd a nyugdíjmegtakarítások felhasználhatósága, hiszen a bankok a becsült forgalmi érték – ez általában a vételár – legfeljebb 80 százalékáig hiteleznek, a fennmaradó részt saját megtakarításból kell tudni kifizetni. Ugyanakkor rontja az összképet, hogy a főváros pesti és budai oldalán a panelek átlagára 41,2 millió, illetve 52 millió forint, míg tégla lakásoknál Pesten 50,8 millió forint, Budán pedig 90 millió forint az átlagár. Ez pedig azt jelenti, hogy a minimális önerő bizony 8,24 – 18 millió forint ezeknél.
Vidéken kicsivel jobb a helyzet, itt 27,8 – 37 millió forint között van az átlagár lokációtól és építőanyagtól függően, de a 2 millió forintos átlagos ÖNYP megtakarítás itt sem lehet teljes egészében elegendő az önerőre.
Mi fizethetők a nyugdíjmegtakarításból?
Meglévő lakás korszerűsítésére, felújítására is fordítható az ÖNYP megtakarításunk, ám kérdéses, hogy ez hosszú távon mennyire jó döntés. Hiszen a majdani nyugdíjunkra félretett pénzből felújítani a lakásunkat aligha tekinthető befektetésnek, ezt normális esetben az erre a célra félretett megtakarításunkból kellene tudni megfinanszírozni. Ha valaki mégis belevág ebbe, akkor arra készülhet, hogy a számlák alapján utólag juthat majd a pénzéhez, vagyis a munkálatokat meg kell tudni finanszírozni előre.
Fontos az is, hogy a jogszabálytervezet pontosan rögzíti, hogy milyen munkálatok számítanak korszerűsítésnek, illetve felújításnak:
- fűtési rendszer kialakítása, korszerűsítése vagy elemeinek cseréje, ideértve a megújuló energiaforrások alkalmazását is;
- az épület külső szigetelése, ideértve a lábazatszigetelést, a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat;
- külső nyílászáró beépítése, cseréje;
- tető cseréje, felújítása, szigetelése;
- klímaberendezés beépítése, cseréje;
- napkollektor, napelemes rendszer telepítése, cseréje;
- lakás helyiségeinek belső fali- vagy padlóburkolatának készítése, cseréje, felújítása;
- konyhai bútor vagy konyhai gép cseréje, beépítése;
- akadálymentesítési munka.
Kinek kell tulajdonosnak lennie?
Akár ingatlanvásárlásra, akár felújításra vagy korszerűsítésre használnánk fel a nyugdíjmegtakarításunk egy részét, az ingatlanban nekünk, a házastársunknak vagy a gyerekünknek tulajdonosnak kell lennie. Ugyanakkor arra vonatkozóan nincs megkötés, hogy a tulajdoni hányadnak mennyinek kell lennie, így elméletileg akár 1 százalékos aránnyal is működhet a dolog. Mivel nincs olyan tiltás, hogy egy ingatlan megvásárlására vagy felújítására csak egy pénztártag megtakarítása használható fel, elméletileg az is működhet, hogy egy házaspár összevonja a megtakarításait, így több pénzt fordíthat például a hitelhez szükséges önerőre. Persze ezzel azért csínján kell bánni, mert így családi szinten nullázható le az önkéntes nyugdíjpillér.
