Az Otthon Start hitel egy fix kamatú konstrukció, vagyis a legfeljebb 3 százalékos kamat a futamidő végéig be van betonozva. Emiatt nem kell attól tartanod, hogy a kamat, ezzel együtt pedig a havi törlesztő idővel emelkedni fog. Mivel forinthitelről van szó, árfolyamkockázat sincs, szemben a devizahitelekkel. Legalább 10 százalék önerőre viszont mindenképpen szükséged lesz.
Természetesen, mint minden hitelnél, itt is számolni kell kockázatokkal, ami leginkább abból adódik, hogy egy nem várt történés - munkanélküliség, betegség, haláleset stb. - bekövetkeztekor esetleg nem tudod fizetni a törlesztőrészleteket. Ez ellen védekezhetsz megfelelő hitelfedezeti biztosítással, de egy legalább hat hónapra elegendő pénzügyi tartalék is jelentősen csökkenti az ebből faladó kockázatot.
Ez utóbbi előteremthető például úgy, hogy nem a teljes meglévő pénzed fordítod az ingatlan megvásárlására, hanem egy részét biztonságos, likvid befektetésben tartod. Ilyen lehet például a 3 és 5 éves futamidejű Fix Magyar Állampapír, ami jelenleg évi 6,5 százalékos éves kamatot fizet.
Az Otthon Start hitel elérhetőségének jelen állás szerint nincs határideje, mint ahogy keretösszeget sem határoztak meg. Így nem kell attól sem tartanod, hogy nagy érdeklődés esetén a bankok egy idő után esetleg lezárják az igénylések befogadását. Attól sem kell félned, hogy a bankok félgőzzel kínálják majd a támogatott hitelt, ugyanis az ügyfelek által fizetett, maximum 3 százalékos kamatot az állam gálánsan kiegészíti a számukra, így semmiképpen nem járnak rosszabbul annál, mintha piaci hitelt helyeznének ki.
Ezért nem érdemes kapkodnod, hiszen mint minden fontos pénzügyi döntés előtt, itt is elengedhetetlen a gondos tervezés. Azért sem kell rohannod, mert az ingatlanok hirdetési árai már a konstrukció bejelentését követően megemelkedtek.
Belenyúlt a jegybank a lakáshitelezési piacba
Sokan spekulálnak úgy, hogy az Otthon Start hitellel úgy tudnak lakást vásárolni, hogy a bérleti díjból befolyó összeg fedezi annak a költségét. De tényleg így van ez? Erre nagyon nehéz válaszolni több okból is. Sok függ például attól, hogy az adott ingatlan vételárának mekkora részét finanszírozod hitelből. Amennyiben például egy 60 millió forintos lakás vételárának a fele a hitel, akkor 142 263 forint lesz a törlesztő, míg ha 50 millió forint kölcsönt igényelsz rá, akkor 237 000 forint a költséged.
Íme egy példa. Ha Budapesten, Újpalotán vásárolnál meg egy 35 négyzetméteres, 1+1 félszobás, első emeleti panellakást 53,8 millió forintért (a cikk írásakor pont volt egy ilyen hirdetés), és erre 40 millió forint Otthon Start lakáshitelt vennél fel, akkor ennek a havi törlesztője 190 ezer forint lesz. Egy ugyanilyen lakás bérleti díja jelenleg 160 ezer forint egy hirdetés szerint. Ebben az esetben a havi törlesztőt nagyrészt fedezi a kiadásból befolyó bruttó bevétel.
Fontos ugyanakkor, hogy a felmerülő kiadásokkal (adó, karbantartás, kiadások közötti szünetek) nem számoltunk, vagyis a matek eredménye végül nem ennyire szép. Javíthat ugyanakkor a mérlegen, ha drágul az ingatlan, ám ez is csak akkor, ha végül magasabb áron értékesíted, vagyis realizálod az értéknövekedést.
Érdekes kérdés az albérleti díjak változása. Ha emelkedik, akkor ez mindenképpen plusz pénzt jelent, hiszen közben a hiteltörlesztője változatlan a futamidő alatt. Elméletileg akár csökkenhetnek is persze a bérleti díjak, bár erre kicsi az esély. Ha hirtelen sok Otthon Startból vásárolt ingatlan zúdul a piacra, az biztosan nyomás alá helyezi azonban majd az árakat. Hasonló hatása lehet annak is, hogy az eddigi bérlők egy része várhatóan saját lakást vásárol, így miközben a kínálati oldal nőni fog, a kereslet visszaeshet, ami ugyancsak a bérleti díjak csökkenése irányába hathat.
Ez egy rendkívül izgalmas, és rendkívül összetett kérdés. Az 1,5 millió forintos négyzetméterár plafon például gátat szabhat az újépítésű lakások drágulásának, sőt árcsökkentés is előfordulhat, hogy még pont beférjenek limit alá. Az új projektek költségvetése pedig sok esetben már eleve így készül majd, legalábbis, ha az első saját lakásukat megvásárlók a legfőbb célcsoport.
Segíthet az is, hogy kiemelt beruházások lesznek azok a lakóparkok, amelyek lakásszáma eléri a 250 darabot, az ingatlanok legalább 70 százaléka pedig megfelel az Otthon Start feltételeinek. Ez egyszerűbb engedélyeztetést és költségcsökkenést eredményez majd az esetükben.
Ugyanakkor a használt lakások esetében az első időszak mindenképpen drágulást hozhat majd: a GKI szerint egy év alatt akár 10-20 százalékos is lehet az Otthon Start miatti áremelkedés. Várhatóan épp az olcsóbb lakások ára emelkedhet, ugyanis hiába lehet elegendő 10 százalék önerő, ennek előteremtése jelenti még mindig a legnagyobb akadályt a többség számára. Emiatt pedig jelentősen nőhet az az összeg, amivel az ingatlanpiacon egyáltalán labdába lehet majd rúgni.
Amennyiben nem kalkulálunk az ingatlan árának változásával, akkor a kiadásból keletkező bevétel a tőkére vetítve körülbelül 6 százalékos éves hozamot biztosít. Ezt jelenleg akár egy állampapír is képes túlszárnyalni, nem beszélve a kockázatosabb befektetésekről. Vagyis egyáltalán nem magától értetődő, hogy a befektetéseidet érdemes ide átcsoportosítani.
Ha mindenképp élnél a lehetőséggel, akkor érdemes lehet minél kevesebb befektetésedet önerőként beforgatni, és inkább nagyobb hitelösszeget igényelni. Legalábbis akkor, ha a hitel olcsóbb, mint amekkora hozamot a befektetésed hoz.
A 3 százalékos kamat átlagosan körülbelül 3-4 százalékkal alacsonyabb a piaci hiteleknél. Ha például 6,6 százalék egy piaci kölcsön kamata, akkor 50 millió forint hitelösszeg havi törlesztője 340 421 forint lesz, míg 25 év alatt összességében 102,1 millió forintot kell a bank részére kifizetni. Az Otthon Start hitellel a havi törlesztő ezzel szemben 237 136 forint lesz, így a visszafizetendő összeg 71,2 millió forintra jön ki. Vagyis az 50 millió forintra vetítve 30,9 millió forint a pénzügyi előny.
Amennyiben több kell 50 millió forintnál, akkor igényelhetsz az Otthon Start mellé már támogatott hitelt (pl. CSOK Pluszt, vagy a Falusi CSOK mellé igényelhető támogatott hitelt), de felvehetsz mellé piaci konstrukciót is.
Az utóbbinál érdemes alaposan tájékozódnod a kínálatot illetően, ugyanis a bankok sokszor kamatkedvezményt adnak azoknak, akik kombinálják a piaci és a támogatott hitelüket. Ezzel a módszerrel portfolió szinten lehet a finanszírozás költségét csökkenteni.
