A 2026. október 28-án életbe lépett Wekerle Plusz konstrukció legfeljebb 50 millió forintos lakáshitelt kínál, új lakások esetében legfeljebb 3, használt ingatlanoknál legfeljebb 5 százalékos kamattal. A kedvezményes finanszírozás azonban nem minden ingatlanhoz használható fel: a jogszabály a vételárra és a négyzetméterárra is felső korlátot határoz meg.
Fülöp Norbert Attila pénzügyi szakértő szerint a kétféle értékhatár alkalmazása önmagában érthető. A teljes vételár korlátozza a támogatással megvásárolható ingatlanok értékét, a négyzetméterár-plafon pedig megakadályozza, hogy a támogatott hitelt túlságosan drága, akár kisebb alapterületű lakások megvételéhez használják fel. A szakértő szerint a szabályozás problémája abból adódik, hogy a két értékhatár közül csak az egyiket igazítják automatikusan az ingatlanárak változásához. Ez idővel egyre látványosabb eltérést eredményezhet.
A Wekerle Pluszt szabályozó 298/2026. (X. 27.) Korm. rendelet 14. §-a szerint a támogatott hitellel megvásárolható lakás vételára legfeljebb bruttó 100 millió forint lehet. Egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont esetén 150 millió forint a felső határ. A rendelet 15. §-a ezenfelül kimondja, hogy az ingatlan hasznos alapterületére számított négyzetméterár jelenleg nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot.
Csakhogy a négyzetméterár-plafon nem marad tartósan ezen a szinten. A rendelet szerint 2028. január 1-jén, majd minden ezt követő év első napján emelkedik, mégpedig a KSH által közzétett, az előző naptári évet megelőző év új lakásokra vonatkozó teljes lakáspiaci árindexének megfelelően.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a 2028 elején végrehajtott első indexálásnál a 2026-os árváltozás lesz az irányadó. A szabályozás tehát késleltetve követi az ingatlanpiaci folyamatokat.
A 100 és 150 millió forintos teljes vételárkorlátokra ugyanakkor a rendelet nem ír elő hasonló automatikus emelést. Ezek az értékhatárok csak akkor változnak, ha a jogalkotó később módosítja a szabályozást. Így előállhat az a helyzet, hogy a négyzetméterár alapján egy lakás megfelel a feltételeknek, a teljes vételára miatt mégis kiesik a programból.
A jelenlegi 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon mellett a 100 millió forintos vételárkorlát legfeljebb 66,7 négyzetméteres lakást enged meg, ha az ingatlan minden négyzetmétere pontosan ennyibe kerül. Családi háznál a 150 millió forintos felső határ ugyanezen a négyzetméteráron 100 négyzetmétert jelent.
Ha viszont a négyzetméterár-plafon 10 százalékkal, 1,65 millió forintra emelkedne, miközben a teljes értékhatárok változatlanok maradnának, akkor a maximális négyzetméteráron már csak 60,6 négyzetméteres lakás, illetve 90,9 négyzetméteres családi ház férne bele a támogatás feltételeibe.
Ez különösen a nagyobb lakásoknál és családi házaknál lehet kellemetlen. A többgyermekes családok számára megfelelő, tágasabb ingatlanok egyre könnyebben kerülhetnek a 100 vagy 150 milliós határ fölé, még akkor is, ha a négyzetméteráruk nem számít kirívóan magasnak.
A maximális négyzetméterár indexálás célja érthető: ha az ingatlanárak emelkednek, akkor a támogatott hitellel megvásárolható lakások körét ne szűkítse indokolatlanul egy évekig változatlan négyzetméterár-korlát. Csakhogy a szabályozás jelenlegi formájában ez csak részben valósulhat meg.
A kisebb, magas négyzetméterárú lakások vásárlóinak valóban segíthet az értékhatár emelése.
Például egy 50 négyzetméteres, 1,6 millió forintos négyzetméterárú lakás teljes vételára 80 millió forint. Ez ma a négyzetméterár miatt nem felel meg, egy későbbi 1,65 milliós plafonnál viszont már mindkét árkorláton belül lenne. Egy 80 négyzetméteres, 1,4 milliós négyzetméterárú lakás ugyanakkor 112 millió forintba kerül. Hiába marad a négyzetméterára a jelenlegi plafon alatt, a teljes vételár már most túl magas a Wekerle Pluszhoz.
Ezt a különbséget Fülöp Norbert Attila szerint érdemes kiemelni. A négyzetméterár indexálása nem általában teszi ugyanis elérhetővé a drágább lakásokat, hanem elsősorban a kisebb alapterületű, magasabb fajlagos árú ingatlanok előtt nyithatja meg a lehetőséget. A nagyobb lakásoknál a teljes vételárkorlát továbbra is meghatározó akadály maradhat.
A szakértő szerint ezért a támogatott hitel felhasználhatósága szempontjából a teljes vételárra vonatkozó korlátot is szükséges lenne az ingatlanpiaci változásokhoz igazítani ahhoz, hogy a négyzetméterár-plafon emelése a nagyobb ingatlanoknál is érdemben érvényesülhessen. Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy a maximális hitelösszeget is emelni kellene. Az állam például továbbra is 50 millió forintban maximálhatná a támogatott kölcsönt, miközben magasabb értékű ingatlan megvásárlását is lehetővé tehetné.
Ekkor a drágább lakás finanszírozásához a vevőnek persze nagyobb önerőt vagy kiegészítő piaci lakáshitelt kellene biztosítania, de legalább nem zárná ki automatikusan a teljes vételár.
A pénzügyi szakértő szerint azért is érdemes lehet megfontolni a maximális vételár indexálását, mert ha mind kisebb lakásokra lesz csak felhasználható a Wekerle Plusz, akkor a nagyobb kereslet miatt ezek négyzetméterára tovább emelkedhet. Egyébként is megfigyelhető, hogy a kisebb alapterületű ingatlanok négyzetméterára magasabb, ám az árkülönbség a jövőben akár tovább is nőhet.
