Egy jogilag rendezett ingatlan esetében minden tulajdoni, nyilvántartási és használati adat összhangban áll a valósággal és a jogszabályokkal. A tulajdonos személye egyértelmű, nincs folyamatban örökösödési vagy peres eljárás, a földhivatali nyilvántartás pontosan tükrözi az épület és a telek tényleges állapotát, és a ház vagy lakás rendelkezik jogerős használatbavételi engedéllyel - derül ki a Biztosdöntés.hu összefoglalójából.
Több okra is visszavezethető lehet, ha az ingatlan helyzete jogilag nem rendezett, például:
- engedély nélküli bővítés történt,
- elhunyt a tulajdoni lapon szereplő tulajdonos,
- osztatlan közös tulajdon esetén hiányzik a használati megállapodás,
- végrehajtási és jelzálogjog szerepel a tulajdoni lapon. (Bár a jelzálog önmagában nem kizáró ok, az adásvételhez jogilag rendezni kell – például az eladó tartozásának kifizetésével és a bank törlési engedélyének beszerzésével.)
A szakértők szerint a legfontosabb, hogy vásárlás előtt mindig kérjünk friss tulajdoni lapot, és ellenőrizzük a terheket, szolgalmi jogokat, esetleges folyamatban lévő pereket. Ingatlanhitel esetén a bank csak teljesen rendezett ingatlant fogad el fedezetként, így a jogi hiányosság hónapokkal késleltetheti, vagy akár meg is hiúsíthatja az adásvételt.
Ha az ingatlan rendezetlen, az eladót kérhetjük a hiányosságok megszüntetésére, vagy feltételes szerződést köthetünk, amely csak a jogi rendezés után lép hatályba. Aki viszont figyelmetlen, elveszítheti a foglalót, és évekig elhúzódó jogi vitákba keveredhet.
A biztonságos megoldás egyértelmű: soha ne vásároljunk ingatlant előzetes jogi ellenőrzés nélkül. Ügyvéd segítségével az ember a legnagyobb kockázatokat is kivédheti. Egy jogilag nem rendezett helyzetű ingatlan megvásárlása viszont vagy nem lehetséges, vagy kockázatos és időigényes. A legegyszerűbb tehát kihagyni az ilyen vételt.
Korábban már bemutattunk néhány buktatót a témában. Családi ház vásárlásához igényelt jelzáloghitel vagy támogatott hitel esetén a pénzintézetek ráadásul mindenképpen lekérik a térképmásolatot a TakarNet rendszeréből. Ha még nincs csatornabekötés az ingatlanon, a legtöbb bank nem finanszírozza a vásárlást. A probléma persze megoldható, de ez akár néhány hónapba és sok százezer forintba is kerülhet.
Nem árt tisztában lenni a piaci árakkal is, mivel a reális árnál magasabb vételár komoly problémákat okozhat, főleg támogatott hitelek igénylésekor. Ha a vételár és az értékbecslő által megállapított forgalmi érték között 20 százaléknál nagyobb az eltérés, a családi otthonteremtési kedvezmény vagy kedvezményes hitel nem vehető igénybe.
Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, fontos, hogy a szerződéskötés előtt minden tulajdonossal írásos megállapodást kössünk, és ellenőrizzük a meghatalmazások jogszerűségét.
Dominóügylet esetén, azaz amikor eladjuk a jelenlegi otthonunkat, hogy az új ingatlant megvásárolhassuk, és közben az eladó is ezt a lépést tervezi egy harmadik, kiszemelt ingatlannal, azaz egymásra épülő ingatlanügyletek történnek, különösen figyelni kell a vételár kifizetésének ütemezésére, mivel a banki ügyintézés akár hónapokig is elhúzódhat. Alapesetben ez négy-hat hetet vesz igénybe a teljes vételár kifizetéséig, de számos esetben meghosszabbodhat, például ha az ingatlanon teher- vagy államitámogatás-bejegyzés található.
