Hiába fizeti a ház rendesen a közös képviselő díját, ha az elérhetetlenné válik, nem intézi a feladatokat, vagy elmarad a rendes elszámolás. Sokan tévesen azt gondolják, hogy a leváltáshoz súlyos mulasztást, bírósági ítéletet vagy sikkasztást kell bizonyítani. A társasházi törvény szerint viszont a közgyűlés bármikor felmentheti a közös képviselőt: ha a tulajdonosi közösség megszavazza a váltást, mennie kell.
A leváltás közgyűlési döntés. Ha nincs betervezve ülés, összehívását azok a tulajdonostársak is kezdeményezhetik, akik együtt az összes tulajdoni hányad legalább 10 százalékával rendelkeznek. A kérelmet írásban kell benyújtani a közös képviselőnek, megjelölve az okot, a napirendet és a határozati javaslatot. Célszerű külön napirendként feltüntetni a felmentést és az új képviselő megválasztását.
A közös képviselő nem tudja megakadályozni a leváltását azzal, hogy nem hívja össze az ülést. Ha a kérelem ellenére 30 napon belül nem intézkedik, a rákövetkező 15 napon belül a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában pedig a kezdeményező tulajdonosok hívhatják össze a közgyűlést. A meghívást a törvény és az SZMSZ szerint kell intézni; az „egyebek” pont alatt nem lehet érvényesen dönteni a váltásról.
Az első közgyűlés akkor határozatképes, ha a tulajdoni hányad több mint fele képviselve van, a felmentéshez pedig elég a jelenlévők egyszerű többsége. A megismételt közgyűlés a megjelentek arányától függetlenül határozatképes.
A leváltott képviselőnek az új megválasztásától számított 30 napon belül át kell adnia az iratokat jegyzőkönyvvel és teljességi nyilatkozattal. Ha nincs azonnal utód, legfeljebb a 90. napig ügyvivőként működhet tovább. Emellett 2026 őszén a tisztséget az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni; az átmeneti szabály szerint 2026. október 31-ig nyilvántartásba vétel nélkül is ellátható a feladat, ha a jogosultságot igazolják.
Bővebben a témáról a Hóvége.hu cikkében lehet olvasni.
A közös költség fizetésétől csak akkor lehet eltérni, ha ez nemcsak indokolt, de dokumentumokkal alátámasztott. Aki nem fizeti, azt jellemzően behajtják rajta, illetve jelzálogot tesznek az ingatlan. Korábban a Hóvége.hu oldal felsorolt 5 esetet, amikor nem kell fizetni a társasház kasszájába.
A társasházi közgyűlés döntése alapján mentességet kapunk. Ilyen eset lehet például, ha a lakás tulajdonosa külföldre költözik, az ingatlant lezárja és semmilyen formában nem használja. De erről kétharmados közgyűlési döntés kell.
A lakás használhatatlanná vált. Például kiégett, de ezt műszaki szakvéleménnyel igazolni szükséges.
Szociális helyzet alapján mentességet kapunk. Egyes társasházakban lehetőség van szociális alapon kérni haladékot vagy részletfizetést, különösen idősek vagy alacsony jövedelmű lakók esetén. Ez mindig egyedi elbírálás alapján történik, és jellemzően állami, önkormányzati ingatlanok esetében lehetséges.
Ha a közgyűlés jogsértő módon állapította meg a közös költséget, akkor megtámadható a határozat, és ideiglenesen nem kötelező fizetni. Ezt csak a bíróság döntheti el határozatában vagy ítéletében.
Peres vagy tulajdonjogi vita alatt áll az ingatlan. Azaz ideiglenesen nem egyértelmű, kinek kéne fizetnie a közös költséget.
