Az elmúlt hónapokban olyannyira megdrágultak a banki hitelek, hogy lassan nem éri meg ilyet felvenni. De mit tehet az, akinek mindenképpen pénzre van szüksége?
Elszabaduló hitelkamatok
A csapból is az folyik, hogy mennyire drágulnak a hitelek, mégpedig az állami támogatású konstrukciók kivételével mindegyik. Emiatt pedig lényegesen többet kell fizetnünk, ha most veszünk fel lakáshitelt vagy személyi kölcsönt, mint egy vagy két évvel ezelőtt. De mit tehetünk akkor, ha mindenképpen szükségünk van finanszírozásra? Bele kell nyugodnunk abba, hogy a futamidő végéig nyögjük a magas havi törlesztőket? Nem feltétlenül, persze ahhoz, hogy ez valóban így legyen, pár dolognak össze kell jönnie.
A hitelek drágulása komoly érvágás mindenkinek, akinek pénzre van szüksége. Egy 40 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, végig fix kamatú lakáshitel THM-e – ez az úgynevezett teljes hiteldíj-mutató, ami a kamaton túl a hiteligényléshez kapcsolódó egyéb költségeket is tartalmazza – 600 ezer forint nettó jövedelem leigazolásával mondjuk 7,7 százalékról indul, miközben egy éve még a 4,9 százalék körül volt. Tehát ebben az esetben 321 ezer forint havi törlesztőrészletre számíthat az, aki jól választ bankot, tavaly ilyenkor ellenben 260 ezer forintból megúszhatta. Vagyis az, aki ilyen lakáshitelt vesz fel, havi szinten 61 ezer forinttal több kiadásra készülhet, ami 23,5 százalékos drágulás!
Még drámaibb a helyzet akkor, ha a futamidő alatt visszafizetendő összegeket hasonlítjuk össze. Az egy éve igényelt 40 millió forintos hitel esetében a tőkerészén felül az adós 22,4 millió forint költséggel kalkulálhatott. Aki most veszi fel ezt az összeget, az 37 millió forintot fizet ki a bankjának a 40 millió forinton felül. Ez pedig már 65 százalékos drágulás! Mégpedig kőbe vésve, hiszen a végig fix kamatú hiteleket vizsgáltuk, ahol a kamat és a havi fizetni való a futamidő végéig változatlan. De mit tehetünk ebben a helyzetben? Bele kell törődnünk a brutális kamatemelkedésbe? Több lehetőségünk is van, amennyiben mindenképpen most van szükségünk hitelre.
Toljuk ki a kamatperiódust?
Megtehetjük például azt, hogy nem végig fix kamatú, hanem 10 éves kamatperiódusú lakáshitelt veszünk fel. Ennek a kamata ugyanis egy évtizedig változatlan, ha pedig kamatperiódus váltáskor a jelenleginél alacsonyabb lesz a hitelhez tartozó referenciamutató, akkor a havi törlesztő is csökken. Erre jó esély van, hiszen a jelenlegi a hitelkamatokat az infláció löki az egekbe, ez pedig remélhetőleg lassanként csökken. Csakhogy az elmúlt időszak eseményeit látva kijelenthetjük, hogy manapság egy évre se nagyon lehet előre tervezni, nem, hogy egy évtizedre!
Van azonban egy másik probléma is az elsőre jónak tűnő a tervvel, mégpedig az, hogy a 10 éves kamatperiódusú hitelek most drágábbak, mint a fix kamatúak, ami nem evidens, ugyanis korábban a rögzített kamatnak volt felára. Persze az, hogy a 10 éves kamatperiódusú hitelek drágábbak lettek, azt mutatja, hogy a bankok ugyancsak azzal számolnak, hogy az infláció és a kamatok idővel mérséklődhetnek.
Később cseréljük le a hitelt?
A jelen helyzetben teljesen érthető, ha valaki a maximális kiszámíthatóságra törekszik, ezért végig fix kamatot választ, már csak azért is, mert ez olcsóbb, mint a 10 éves kamatperiódusú kölcsönök nagy része. Azonban ez nem jelenti azt, hogy bele kell ragadnia a magas kamatba, akkor is, ha a bankok ismét olcsóbban adják az új hiteleiket. A kölcsönöket ugyanis le lehet cserélni, ezt hívják hitelkiváltásnak. Ilyenkor azért veszünk fel új hitelt, hogy abból kifizessük a régit, ha pedig az új finanszírozás olcsóbb, akkor ezzel lefaraghatunk a havi törlesztőkből.
Tegyük fel például, hogy 6,79 százalékos kamattal veszünk fel most 40 millió forint fix lakáshitelt 20 évre, ám az 5. esztendő végén azt látjuk, hogy a piacon elérhető már 5 százalékos ajánlat is. Ha ez eredeti hitelt megtartjuk, akkor 2042-ig fixen havi 307 348 forintot törlesztünk, így összeségében (tőke + kamatok) 73,8 millió forintot fizetünk vissza a bankunknak. Amennyiben az 5. év végén lépünk, akkor a fennálló 34,3 millió Ft tőketartozást kell kiváltanunk az 5 százalékos kamatú hitelre, ha pedig a lejáratot nem módosítjuk, akkor ennek 15 év lesz a futamideje. Ettől kezdve 271 242 forintot fizetünk majd havonta, vagyis rögtön megtakarítunk magunknak havi 36 ezer forintot, ami a hátralévő 15 év alatt kb. 6,5 millió forint pénzügyi előnyt jelent. Persze előfordulhat akár az is, hogy a kamatok később sem csökkennek, sőt, elméletileg emelkedhetnek is, ám mivel fix lakáshitelünk van, ez nem érint bennünket, nincs teendőnk.
A hitelkiváltás ára
Hitelkiváltáskor gyakorlatilag egy új hiteligénylést nyújtunk be egy másik hitel lecserélésére. Célszerű kifejezetten kiváltásra igényelni a kölcsönt, mert ilyenkor a bank úgy számol, hogy a jövedelmünknek csak az új hitel törlesztőjét kell elbírnia, hiszen a régi kölcsön a folyósítást követően megszűnik. Az eredeti hitelt végtörlesztjük. A legtöbb hitel esetében 1% díjjal számolhatunk, vagyis a fenti példában szereplő 34,3 millió forintos tőketartozás idő előtti rendezése 343 ezer forint kiadással jár. Mivel új hitelt veszünk fel, ismét át kell esnünk a hitelbírálaton. Ellenőrzik az igazolt nettó jövedelmünket, valamint felbecsülik a fedezetként bevont ingatlan forgalmi értékét.
