Már vannak arra utaló jelek, hogy a magyarországi lakóingatlanok piaca újra lendületben jön a múlt évi megtorpanás után. Balogh Lászlónak, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjének elemzése.
Tíz éves mélypont
Első lépésként érdemes részletesebben megnézni, mi történt 2023-as esztendőben, amely az elmúlt tíz év legrosszabb eredményeit hozta a kereslet alakulása és a lakáspiaci forgalom, azaz az adásvételek számát tekintve. Fontos látni, hogy a tavalyi gyenge évre számítani lehetett már 2022 második felétől, a lakóingatlanpiac akkor kezdett erőteljesen lassulni. A múlt év egészére vonatkozó lakáspiaci adatok még nem jelentek meg, de 2023 első kilenc hónapjára vonatkozó számok is egyértelműek. Ebben az időszakban alig több mint 60 ezer új és használt lakóingatlan cserélt gazdát, ami bő 40 százalékos visszaesés az előző év azonos időszakához képest. A járvány előtti szinthez, vagyis 2019 első háromnegyedéhez képest pedig 50 százalékos a visszaesés. A gyenge tavalyi eredmények számokban számos tényező játszott szerepet. A legfontosabb a kereslet csökkenés, az ingatlan.com adatai alapján a vevők nagyjából 40 százaléka lényegében eltűnt a piacról. Ebben szerepe volt az orosz-ukrán háború okozta sokknak, az ahhoz köthető energiaár-emelkedésnek, a differenciált rezsicsökkentésnek. A felfutó infláció visszafogta a vásárlóerőt és bizonytalanná váltak a kilátások, ezért sokan elhalasztották a lakóingatlan-vásárlást.
Elszabaduló kamatok
Az infláció a kamatok oldaláról is negatívan hatott a piacra, hiszen jelentősen nőttek a kamatok, márpedig az adásvételek nagyjából felénél játszanak kisebb-nagyobb szerepet a lakáshitelek, amelyek sokkal drágábbak lettek a korábbi évekhez képest, amikor alacsony kamatkörnyezetben lehetett olcsón lakáskölcsönökhöz jutni. Pont az infláció megugrása miatt az állampapírok hozama is jelentősen emelkedett, ami szintén keresletet szívott el a lakáspiacról, főként a befektetési célú vásárlókat tekintve. Az állami lakástámogatási program átalakítása sem tudta kompenzálni a kieső keresletet, hiába kapcsolódott a csokos támogatáshoz rendkívül kedvező, 3 százalékos lakáshitel. A csok búcsúját év közben jelentették be, de az új lakástámogatási program, a csok plusz részleteit csak novemberben láttak napvilágot. A két támogatási konstrukció között jelentős eltérés, hogy a régi csokhoz tartozott vissza nem térítendő támogatás, de a csok plusznál ilyen nincs. Az új konstrukció „csak” kedvezményes hitel, igaz, ennek összege a gyermekek számától függően 15-50 millió forint, amely a mostani lakóingatlanpiacon egyébként tényleges segítséget jelent az érintetteknek a vásárláshoz.
Irányváltás
Ebből a gyenge pozícióból fordult rá a 2024-es évre a lakáspiac. Az év első hetei látványos keresletnövekedést hoztak, de ebben természetesen a bázishatás is szerepet kapott. Az kezdődő élénkülés az infláció jelentős lassulásának, ezzel összefüggésben jelentősen csökkenő lakáshitelkamatoknak, valamint a reálbérek emelkedésének köszönhető. Utóbbi pedig támaszt ad a lakáspiacnak a következő időszakban is. Februárban például az ingatlan.com adatai szerint több mint 260 ezer érdeklődés érkezett eladó lakások és házak iránt, ami 25 százalékkal több, mint tavaly februárban. Az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe is alátámasztja, hogy az idei év elején kilépett a gödörből a lakáspiac. Ez a mutató azért lényeges, mert havi rendszerességgel mutatja be az országos és negyedévente a regionális lakásárak változását és naprakészen ismerteti az aktuális piaci helyzetet. Ez pedig kézzelfogható segítséget jelent a lakásvásárlást vagy lakáseladást tervezőknek, valamint az ingatlanközvetítőknek is. Emellett fontos gazdasági mutató, hiszen a lakásárak alakulása jó indikátora a gazdasági teljesítménynek is. Az év első két hónapjában élénkülő kereslet és forgalom nem járt komolyabb lakóingatlan-drágulással. Az árindex szerint éves szinten mindössze 2,6 százalékos volt a növekedés. Az országon belül persze jelentősek az eltérések, Budapesten visszafogottabb keresletnövekedés látható, de vannak kiugró térségek. Szegeden a kínai BYD autógyártó tavaly bejelentett beruházása miatt 60-80 százalékkal erősödött a kereslet a vármegyeszékhelyen és a környék településein.
Élénkülő forgalom
Két hónap adataiból egyelőre nem lehet pontos előrejelzést adni, de az kimondható, hogy fundamentálisan alapvetően kedvezőek a kilátások az országos piacot tekintve. Ebben az évben várhatóan a lakáspiaci forgalom látványos, 20-30 százalékos növekedésével lehet számolni, ami akár 120-125 ezer adásvételt is jelenthet. Ez viszont jó eséllyel nem hoz jelentős áremelkedést. Elsősorban Budapest és a fővárosi agglomeráció, a vármegyeszékhelyek és azok vonzáskörzetei lehetnek a fejlődés motorjai. Segíthetik a lakáspiaci forgalom bővülését a lakástámogatási rendszer segítségével másik lakásba költözők is. Érdemes számolni azzal, hogy a vidéki vármegyeszékhelyek folytatják felzárkózást. Különösen azok, ahol jelentős beruházások várhatóak. Például Debrecenben a BMW és akkumulátorgyár miatt, Zalaegerszegen a Rheinmetall miatt vagy a már említett BYD-üzem miatt Szegeden is. Egy-egy ilyen gyárfejlesztés elementáris erővel jelenik meg a lakáspiacon, amit befektetőként érdemes kihasználni.
Új beszállási pont?
Az idei lakáspiaci fordulat a befektetési célú vásárlásokra is hatással lehet. Ahogy korábban szó volt róla, a befektetési célú vásárlók az állampapír-piaci hozamok jelentős emelkedést, a bizonytalan környezet miatt elfordultak a lakóingatlan-piactól. Ez fordulatot jelentett a korábbi évekhez képest. Hiszen 2015 és 2022 között lényegében padlógázzal haladt előre a lakáspiac, ennek eredményeként a befektetőknek attraktív perspektívát kínált. Olyan forró volt a piac és olyan alacsonyan voltak az alternatív befektetések hozamszintjei, hogy akkor még az 5 százalékos hozamú Magyar Állampapír Plusz (MÁP Plusz) megjelenése is érezhető lassulást okozott az ingatlanpiacon. Azok a befektetők, akik nem szálltak ki, végeredményben nem jártak rosszul. A lakáspiacot jellemző tavalyi pangás ellenére az albérletpiacon drágulás volt látható. A KSH–ingatlan.com-lakbérindex szerint 2023-ban országosan 13, Budapesten pedig 12 százalékkal emelkedtek az átlagos lakbérek a 2022-es szinthez képest. Az idei adatokból pedig az látszik, hogy februárban országos szinten 11,6, a fővárosban 11,3 százalékos volt az éves emelkedés a lakbéreknél. Március közepén a fővárosban 250 ezer forint volt az átlagos lakbér. A városrészek között jelentősek az eltérések, az V. kerület a legdrágább 340 ezer forinttal, a XX. pedig a legolcsóbb 180 ezres átlaggal. A vármegyeszékhelyek piacán is jelentős eltérések vannak, de az is látszik, hogy az erős albérletpiaccal rendelkező nagyvárosok már alulról súrolják a budapesti bérletidíj-szinteket. Márciusban például Székesfehérváron 210 ezer, Debrecenben pedig 200 ezer forint volt az átlagos bérleti díj a kínálati piacon, de a közelükben volt Győr is a maga 180 ezres összegével. Az albérletpiac értékelésekor figyelembe kell venni, hogy a lakbérek emelkedése szorosan követi a bérek alakulását. Ebből fakad, hogy a reálbéreknél látott pozitív fordulat nemcsak az eladó lakóingatlanok piacának ad muníciót, hanem azonnal megjelenik az albérletek árában is.
Befektetési dilemma
A befektetési célú vásárlásoknál érdemes kibontani az ingatlanbefektetési dilemma részleteit is. Arról van szó, hogy vannak, akik csak az aktuális eladási árak és bérleti díjakból adódó hozamot vetik össze az állampapírok vagy más eszközök nyújtotta hozammal. Ez azonban csak egy jelenlegi állapot, a lakóingatlanok esetében számolni kell a jövőbeni felértékelődéssel, valamint az albérletek árának növekedésével. Ami összességében javítja a hosszabb távú “mérleget”. Van példa arra, hogy valaki 2019-ben vásárolt 800 ezer forintos négyzetméteráron jól kiadható, frekventált helyen lévő lakóingatlant, akkor 4-5 százalékos hozammal kalkulálhatott. A 2019-es 240 ezer forintos lakbér azóta viszont majdnem 40 százalékkal 330 ezer forintra emelkedett. A hozamszint 30 százalékkal feljebb ment, mert a kiadó lakás bekerülési költsége nem változott. Ez persze csak egy példa a sok közül, de a mostani kilátások szerint ez a javulás a jövőben is fenntartható lesz, ráadásul bejön a képbe hosszú távon a lakóingatlanok várható felértékelődése is. Logikusan adódik a kérdés, hogy a folyamatosan élénkülő lakáspiaci hozamok mikor fogják lehagyni az állampapírhozamokat, mert az komoly befektetői átrendeződést hozhat. Az elmúlt időszakban az állampapírokba áramló ezermilliárdos nagyságrendű összegek egy része várhatóan 2025 elején újra helyet kereshet magának a lakóingatlanok piacán. A magasabb hozamra apelláló befektetők azonban várhatóan nem várnak addig, hanem még a várható nagyobb hullám előtt kihasználják a lehetőséget, hogy kedvezőbb alkupozícióval már az idei évben ideális beszállót találjanak az ingatlanpiacon. Ők már az idei év második felében a lakásvásárlásaikkal pörgethetik a piacot.
Kiemelt szerepben a Balaton
A befektetési célú vásárlásoknál a 2022 közepén indult lakáspiaci lassulás miatt háttérbe húzódó külföldiekkel is lehet számolni a jövőben. Számukra a kedvezőbbé váló magyarországi gazdasági környezet, a javuló lakáspiaci hangulat mellett a forint viszonylag gyenge árfolyama is vonzó lehet. Ők elsősorban Budapesten, azon belül is a legfrekventáltabb belvárosi kerületekben kereshetnek célpontokat. Valamint a Balatonon is, ahol óriási a kínálat. A tó déli partján például 10-20 százalékkal nagyobb a választék, miközben az árak reálértelemben nem nőttek, hanem csökkentek. A Balaton környékén pedig sok fejlesztés van kilátásban, emellett a gazdasági bizonytalanságok visszahúzódásával, az infláció lassulásával, a vásárlóerő növekedésével rövid és hosszabb távon egyaránt élénkülésre lehet számítani. A használt eladó lakóingatlanok, valamint a kiadásra vásárolt lakások mellett ki kell emelni az új lakásokat, amelyek az utóbbi gyengébb időszakban visszaszorultak. Ez is a már említett tényezőkkel, magas inflációval és kamatokkal, visszafogott vásárlóerővel magyarázható. Amellett, hogy a koronavírus-járvány és az orosz-ukrán háború miatt az építési költségek megugrása miatt drágultak az újonnan épült lakások. Az áremelkedés üteme azonban alábbhagyott, emiatt pedig egyre több olyan vevőjelölt jelenhet meg a piacon, aki inkább az új lakások felé fordul.
