Bár 2023-ban leállt a lakásárak növekedése, úgy tűnik, nagyon jól jártak, akik ingatlant vásároltak a családi megtakarításból. A nagy kérdés azonban, mi várható idén?
Mennyit hozott az ingatlanbefektetés?
A Magyarország piacvezető ingatlanhirdetési portáljának, az ingatlan.com-nak az adatai szerint tavaly hullámzó volt a lakásárak éven belüli mozgása, a mutató átlagosan 1,8 százalékos emelkedésről tanúskodik. Ez nem tűnik soknak, hiszen a magas kamatozású, kockázatmentes államkötvények közül az elmúlt évek kedvencének számító, inflációkövető Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) a 17,6 %-os tavalyi átlagos infláció után akár 19 százaléknál is több hozamot fizet a 2024-ben kezdődő kamatperiódusban. A jegybank kamatcsökkentései ugyanakkor két okból is az ingatlanpiac malmára hajtják a vizet. Egyrészt az olcsóbb lakáshitel iránt nőhet a kereslet, másrészt a lakosság tulajdonában lévő közel 7000 milliárdnyi PMÁP kuponfizetéseiből pedig már csak a jóval kisebb, mindössze 6,9%-os hozamot garantáló új állampapír sorozatokba lehet visszaforgatni a pénzt.
Ezzel pedig már a lakásból származó hozamok is versenyezni tudnak.
A befektetési célú ingatlanvásárlások esetén számolt „bevétel” két elemből áll: a bérleti díjból, illetve eladás esetén a lakásárak növekedéséből származó nyereségből. Az elmúlt években az utóbbi elem nagyon jelentős hozamot biztosított a befektetők számára - mutat rá Nagy Gyula, az ingatlanpiaccal szoros kölcsönhatásban működő MBH Jelzálogbank vezérigazgatója. Lássuk a konkrét tavalyi számokat! Az MBH kalkulációjában a vételár felét finanszírozták hitelből, amelynek THM-je a kalkulációban 8,3%-os volt. A vásárláshoz kapcsolódó költségek (illeték, ügyvédi díj, felújítás/berendezés) összesen 8 %-ot tesznek ki, a lakás amortizáció évente 1 %. A várható éves lakásár emelkedés 3 % volt, a bérlésből származó jövedelem megállapításához a befektető tételes költségelszámolást alkalmaz, ahol az ingatlan éves szinten 2 %-os amortizációja számolható el a beszerzési érték után. A kalkulációban a bérbeadást havonta 10 ezer forint egyéb költség terheli, illetve a lakást éves szinten 90 %-os kihasználtság mellett tudja kiadni, míg a közös költség összege szintén havonta 10 ezer forint.
Ha 3 évet vizsgálunk, 2020 első és 2023 első negyedéve között, a lakásárak 46 százalékkal emelkedtek, ami évesítve 14 százalékos hozamot jelentett. 5 éves időtávot nézve 2023 első negyedévéig a lakásvásárlás 15, 10 éves időtávon pedig évente szintén 14 százalékot hozott minden évben. Bár az elmúlt egy évben a lakáspiac lassulása miatt az évesített hozam csökkenést mutatott, az ingatlanbefektetés hosszú távon is jövedelmezőnek bizonyulhat. A lakásárak elmúlt 20 évét vizsgálva az évesített hozam 7 % volt, míg egy 10 éves államkötvény mindössze 4% körüli fizetett. Mindehhez hozzátartozik az is, hogy 2020 decembere óta a bérleti díjak is nőttek 52 százalékkal. Persze a múltban elért hozamok semmit sem garantálnak a jövőre nézve, de a hosszabb, például 20 éves, gazdasági ciklusokon átívelő idősorok vizsgálatával, amelyekben van a lakáspiac szempontjából jobb és rosszabb időszak is, már lehet következtetni a hosszú távú hozamokra.
Hol érdemes vásárolni?
Az MBH kalkulációja szerint, a mostani fővárosi használt lakáspiacon 3,4-5,8 százalék közötti, vidéken pedig 3,1 és 6,6 százalék között mozgott a számított sajáttőke-arányos nyereség. Az új lakások esetében ugyanakkor jóval szerényebb hozamok voltak jellemzőek, miután azok megvásárláshoz több és drágább hitelre volt szükség. A sikeres befektetésnél fontos a jó beszállás, ehhez nem árt ott vásárolni, ahol átlag feletti növekedést lehet várni. A javuló gazdasági kilátások és a mérséklődő kamatszintek hatására idén általánosságban is élénkülhet a lakáspiac, átlagosan 5 százalékos áremelkedéssel lehet számolni – derül ki az MBH Jelzálogbank legfrissebb elemzéséből. De van, ahol többel. Jelenleg az olcsóbb ingatlanok és a speciális területek felé megy a kereslet a kissé már túlárazott magyar lakáspiacon. Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum ingatlanhálózat elemzési vezetője szerint az egyik nyertes Szeged lehet, ahol komolyabb iparfejlesztés bontakozik ki. A BYD kínai elektromos autógyár itt közel 3000 munkavállalót foglalkoztatna. Az óriási beruházás hasonló hatást fog kiváltani arrafelé, mint amit korábban Kecskeméten a Mercedes, Győrben az Audi, vagy Debrecenben a BMW gyárépítésének hírére láthattunk. Tavaly már közel negyedével ment fel az átlag négyzetméter ár a tégla társasházi lakásoknál és a bérleti díjak is másfélszeresére nőttek. Szeged egyébként is kiemelt helyzetben van az ingatlanpiacon, mert nem csak regionális központról, hanem az ország egyik legnagyobb egyetemvárosáról beszélünk. Emiatt pedig már eleve jelentős értéket képviselnek a szegedi lakóingatlanok, amelyek árai a következő 2-3 évben az országos átlagot meghaladó mértékben nőhetnek - erősítette meg a jó kilátásokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is.
Jól kiadható, jellemzően 2 szobás, 50-60 nm körül lakást itt, a szintén ipari központ Debrecenben és az egyetemi városban, Pécsett is érdemes nézni. Utóbbi helyen az értékesített lakóingatlanok átlagára harmadával nőtt. Felértékelődhet a méregdrága főváros agglomerációjához tartozó Érd is, de Budapest megfizethetőbb kerületei, például a XX., a IX., a X., vagy éppen a VI. kerület. Egy terézvárosi 80-100 négyzetméteres, jó állapotban lévő, modern berendezésű lakás könnyen kiadható néhány napra külföldi turistáknak. Az Andrássy úttól északra fekvő városrész négyzetméter árai alacsonyabbak, mint ami a Belvárosban jellemző, ráadásul ez a kerület a legrugalmasabb a rövid távú lakáskiadás engedélyezése tekintetében. A rövidtávú lakáskiadás magasabb hozama mellett itt még az értéknövekedés által is jól járhat a befektető - indokolja Benedikt Károly, a Duna House ingatlanforgalmazó illetékes vezetője. A kis-közepes értékű, metróval vagy villamossal elérhető, jól kiadható lakásoknál vár átlag feletti értéknövekedést Balla Ákos ingatlanszakértő, ahol a közvetlen közelben infrastrukturális fejlesztés várható. Ilyen volt korábban a 4-es metró, most pedig ilyen lehet a Budapestre tervezett „maxi-Dubai”. A pesti Rákosrendező pályaudvar helyén arab befektető egy új városnegyedet építene, melynek részeként akár egy 200 méternél magasabb felhőkarcoló is megvalósulna. Persze az jár igazán jól, aki korán, akár a hivatalos bejelentések előtt vásárol. A szegedi és debreceni bérlakásokra az üzemek miatt szerinte is biztosan növekszik majd a kereslet, ám valójában itt egy éve lett volna jó ötlet lakást vásárolni.
Kockázatok és mellékhatások
Fontos tisztában lenni azzal is, hogy az ingatlan nem kockázatmentes befektetés! A bérbeadás során előfordulhat, hogy a bérlő nem fizet, vagy lelakja a lakást. Másrészt a lakáspiac ingadozásához kapcsolódóan a hozamok erőteljes eltérést mutathatnak. Az ingatlan pénzzé tétele hónapokat, vagy akár éveket is igénybe vehet. Ha pedig nagyon sürgősen van szükségünk a pénzünkre, előfordulhat, hogy csak veszteséggel tudunk kiszállni a befektetésünkből.
