„Annyira nincsenek tranzakciók, hogy kihasználom az időt és két hétre elutazom nyaralni” - mondta a Haszonnak egy magyar hátterű dubaji ingatlaniroda vezetője. Az amerikai-izraeli-iráni háborús helyzet február végi kiéleződésével ugyanis korábban pezsgő üzlet padlóféket nyomott az elmúlt évtizedben a prémium életstílus ikonikus példájává vált emirátusi miniállamban. A helyi statisztikák szerint márciusban 25-50%-kal csökkenhetett az adásvételek száma, a helyi tőzsdén pedig hasonló mértékben esett az ingatlanfejlesztő cégek részvényárfolyama, pedig az április arrafelé főszezonnak számít. A helyzet azonban valószínűleg ennél is rosszabb, mert a dubaji földhivatali adatok általában egy-két hónapos csúszással jelennek meg, így a következő statisztikákban már jobban érződhet a háború hatása.
Az alacsony tranzakciószám oka, hogy a vételi oldalon jobbára csak „keselyűk”, azaz a zavarosban kirívóan olcsó ajánlatokra vadászó spekulánsok vannak. A lakosság 90 százalékát kitevő külföldiek inkább elhagyják a rakétákkal fenyegetett várost. Az eladók viszont nem engednek az áraikból, mert nem szívesen könyvelnének el veszteséget a befektetéseiken. Legalábbis egyelőre.
Most még kevesen vannak rászorulva arra, hogy gyorsan, de komoly árengedménnyel váljanak meg az ingatlanbefektetésüktől. Ugyanakkor már megjelentek az első olyan eladók, akik 10-15%-os veszteséggel hajlandóak adásvételi szerződést kötni. Ez a diszkont azonban néhány hónap alatt 25-30%-ra is nőhet, sokan ugyanis hitelből vásároltak, amit a bérbeadásból származó bevételből terveztek törleszteni. A bérlők száma azonban jócskán megcsappant. A háború miatt az emberek inkább elhagyják a várost, mintsem betelepüljenek, így rengeteg lakás áll üresen a Dubajt átmenetileg vagy véglegesen elhagyók miatt. A bankkölcsönt viszont törleszteni kell.
A bérleti piacon túlkínálat van, ami lefelé húzza a lakás- és házárakat. És persze növeli a bérbeadáshoz szükséges időt is, a piac ugyanis jelenleg kiszámíthatatlan. „Sokan hazamentek egy hétre, aztán látták, hogy ez a konfliktus egy hétnél tovább tart, akkor még egy hetet otthon maradnak. Aztán úgy döntöttek, hogy akkor majd csak szeptemberben jönnek vissza, amikor a gyerekeknek elkezdődik az iskola, ha addigra véget ér ez a háború. Addig is a gyerekek taníttatása könnyen kivitelezhető, mert az iskolákban jelenleg távoktatás van. Online pedig sok minden megoldható, akár tisztes távolból is” – mondta lapunknak a már említett szakértő.
Az átmenetileg mérséklődő árszínvonal ugyanakkor befektetői szemmel jó beszállási pontot is jelenthet a vállalkozó kedvű, kockázatvállalásra hajlandók számára. Érdemes lehet körülnézni a dubaji lakáspiacon. Akár személyesen is, mert mivel a turisták szinte egy csapásra eltűntek, a helyi hotelek töredékáron kínálják a szobákat. A luxuskategóriás szállodákban egy éjszakára a főszezonban is csupán 50 ezer forintot kell fizetni egy szobáért és az Emirates járatai is olcsóbban repülnek.
De visszatérve az ingatlanokra, mindenképpen érdemes körültekintően válogatni. Bár a hirdetési ajánlatokban pazar, még el sem készült projekteket kínálnak, a legjobb jövedelmezőséggel és a legkevesebb kockázattal, hosszabb távon a használt lakások kecsegtetnek. Részben mérsékelt áraik miatt, aminek köszönhetően könnyebb reális áron kiszállni belőlük.
Hogy mekkora a különbség? A belvárostól 20 perc autózásra épülő Mercedes Benz Meydan Cityben 13 ezer lakás épül. Ott a legkisebb stúdió vagy egy hálós lakások 1,5 millió dirhamnál kezdődnek, ami elég magasnak számít. (A dirham árfolyama a dollárhoz kötött, 1,5 millió dirham kb. 135 millió forint. A szerk.) A már most élénkülő másodlagos piacon, a külvárosban ugyanez már csak 600.000 dirhamba, azaz nagyjából 55 millió forintba kerül. A felkapottabb lokációknál - mint például a Marián - természetesen két-háromszoros szorzóval lehet számolni.
Az újépítésű ingatlanprojekteknél az árak kevésbé csökkennek, ugyanakkor számos kedvezményt már most is be lehet zsebelni. Ha valaki tervezőasztalról vásárol, most általános kedvezmény, hogy a 4 százalékos földhivatali regisztrációs díjat elengedik. Ezen kívül - az állami ingatlanfejlesztők kivételével - majdnem minden esetben rugalmas a fizetési ütemterv. A szerződéskor 50% majd átadáskor 50% helyett lehet 40-60-as, 30-70-es vagy néha 20-80-as fizetési konstrukcióban megállapodni. Ami nemcsak a cash-flow szempontjából jó egy befektető számára, hanem a finanszírozás miatt is. Bankhitelt ugyanis - igaz, a korábbinál szigorúbb feltételekkel és magasabb kamattal, 65 éves korig, a terhelt ingatlan értékének 50%-áig - a második, végső kifizetés összegére lehet felvenni. Nem mellesleg a második fizetés időpontja közelebb is van ahhoz a pillanathoz, amikortól kiadással már bérleti díj bevételhez lehet jutni.
A jelenlegi helyzetben ugyanakkor nem a bérleti díj hozama az igazi mézesmadzag, hanem a négyzetméter árak várható emelkedése. „Prémium környékeken érdemes vásárolni, vagy olyan épületekben, amelyek különlegesek egy olcsóbb, külvárosiasabb környéken” - mondja Bencsik Tamás, a helyi Livin’ Expert ingatlaniroda vezetője. Aki szerint például Dubai Islands, vagy a belváros tőszomszédságában álló Dubai Design District nagyot mehet az elkövetkezendő 10 évben, így ha valaki a nyomott árakat ki tudja használni, valószínűleg sokat kereshet. A verhetetlen lokációk, mint a Downtown vagy a Business Bay drágábbak, de egy stúdiólakást várhatóan ott is meg lehet venni 800-900 ezer dirhamért (70-80 millió forint), ami öt évvel ezelőtti árnak felel meg.
Feltéve, ha valami drámai változás nem történik. A pesszimista forgatókönyvek elhúzódó háborúról, ellehetetlenített városokról szólnak. Dubaj jövője egyelőre megalapozottnak tűnik, a város paradox módon akár az iráni elit új kedvence is lehet. A mai, szétszórt vagyonnal és hatalommal rendelkező „multipólusú” világnak mindig szüksége lesz egy csomópontra, amire még mindig Dubaj a legvalószínűbb jelölt. Igazi multikulturális városról van szó, ahol a külföldi születésűek aránya 90 százalék. Ez az arány a legnyitottabb nyugati nagyvárosokban is jó, ha 40 százalék.
A leírások szerint jól megfér együtt az újonnan középosztályba került indiai, a szankciókat kerülő orosz, az üzbég barista, a Nagy-Britanniából vagy Franciaországból érkező fehérgalléros gazdasági bevándorló is, mert nincs erős helyi kultúra, amihez alkalmazkodni kellene. Ráadásul a városállam valahol a világ tényleges középpontja közelében van. A legnagyobb globális üzleti központok órában egyszámjegyű repülőúttal elérhetőek. London vagy Hongkong 8 órányira, Mumbai, Isztambul és Nairobi egyaránt 4-5 órára, Tokio 10 órára van.
És bár éppen iráni katonai dróntámadások célpontja, a világ többi közkedvelt és gazdag nagyvárosa sem sokkal biztonságosabb. Nyugat-Európa lázasan fegyverkezik, Szingapúr az amerikai-kínai erőfitogtatás útjában fekszik. Az USA ugyan biztonságos, de cseppet sem semleges, a bevándorlókkal szemben pedig az egész fejlett világban nő az ellenérzés. Dubajt sokan tartják a „semmitmondók paradicsomának”, de pont ez a felszínesség az, ami csomópont státuszhoz juttatja, és amiért sokak szerint nincs igazán alternatívája.
