A balatoni nyaralópiacon ma már a vevők fizetőképességi határa valahol a 100 millió forintnál húzódik, amint egy nyaraló ára átlépi ezt az árküszöböt, a kereslet kevesebb, mint a felére zuhan. Az ingatlan.com adatai szerint most a 40–60 millió forintos kategória pörög a legjobban, de még a 80–100 milliós ingatlanokra is erőteljes az érdeklődés. A Tisza-tónál mindeközben alacsonyabban van a plafon: ott a 20–40 milliós kategória számít a piac közepének, és 60 millió forint fölött esik drasztikusan vissza az érdeklődők száma.
Egy nyaraló ma már nem egyszerűen „második ingatlan”. Egy vízparti lakás vagy ház egyszerre lehet befektetés, részben saját használatú élettér és bevételtermelő eszköz is. A kétlaki életmód, a home office elterjedésével sokan már nem kizárólag néhány nyári hétre keresnek tóparti ingatlant, hanem hosszabb időre is szeretnének elvonulni dolgozni, pihenni vagy akár részben életvitelszerűen ott tartózkodni. A rövidtávú kiadás lehetősége is lehet fontos szempont: egy kedvelt nyaralóhelyen lévő, vízközeli apartman még mindig komoly szezonális bevételt hozhat.
Akik viszont nem akarnak sok tízmillióért, vagy százmilliós összegekért saját nyaralót vásárolni, azok számára ott vannak az alternatív konstrukciók is. Az üdülési jog például ma már jóval rugalmasabb formában létezik, mint a korábbi évtizedekben: nem feltétlenül kell évtizedekre vagy 99 évre elköteleződni, rövidebb, rugalmasabb konstrukciók is megjelentek a piacon.
A teljes nyaralópiac közben látványosan átalakult az elmúlt öt évben. A koronavírus-járvány idején ugyanis rekordközeli kereslet söpört végig a vízparti régiókon, mára azonban sokkal megfontoltabbá váltak a vásárlók. A Balatonnál 2021 óta cirka 59 százalékkal csökkent az érdeklődés az év első négy hónapjában, míg a Tisza-tónál jóval kisebb, 31 százalékos volt a visszaesés az ingatlan.com elemzése szerint idén. A Velencei-tónál mindeközben 36 százalékos csökkenést mértek, de ott éves alapon már inkább stabilizáció látszik.
Klasszikusan május vége a nyaralóvásárlási főszezon kezdete, ekkor érezhető a szezonális élénkülés. A Balatonnál azonban az év eleje is hagyományosan erős: januárban több mint 21 ezer telefonos érdeklődés érkezik, majd tavasszal stabilan magas marad az aktivitás. A nyári roham májusban indul be igazán, a csúcsot pedig a júliusi időszak hozza, amikor már jellemzően 23 ezer fölé emelkedik az érdeklődések száma. A Tisza-tónál más a dinamika: ott a legerősebb időszak nem a nyár közepe, hanem a tavasz, különösen március és május.
A Tisza-tó az elmúlt évek egyik legnagyobb nyertese lett. Különösen Tiszafüred produkál markáns számokat, ott öt év alatt 35 százalékkal nőtt a kereslet, tavalyhoz képest pedig további 23 százalékos emelkedést mért az ingatlan.com. Vélhetően mindez nem független attól, hogy az átlagos négyzetméterár még mindig jóval a balatoni szint alatt van, nagyjából 500 ezer forint körül alakul.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a Tisza-tó már nem egyszerűen a Balaton olcsóbb alternatívája, ugyanis a térség időközben önálló nyaralópiaci célponttá vált, amelyet egyre több befektető és magánvásárló fedez fel.
A Balaton közben továbbra is prémium kategóriás piac maradt. Az árak magasak, miközben a kereslet jóval visszafogottabb lett. Somogy balatoni településein átlagosan 1,2 millió, Veszprém megye part menti részein pedig 1,21 millió forint körül alakul az átlagos négyzetméterár. A legdrágább település továbbra is Tihany, ahol már közel 1,84 millió forintos árszint jellemző.
A déli parton az elmúlt évek intenzív apartman építési láza teljesen átalakította a kínálatot. Ma már a lakások és apartmanok adják a kínálat mintegy felét, miközben az északi parti eladó ingatlanok összetétele hagyományosabb szerkezetű maradt, több családi házzal és klasszikus nyaralóval.
A piac lassulása az értékesítési időkön is jól látszik - mutatott rá Balogh László. Míg 2022-ben egy balatoni ingatlan átlagosan kevesebb mint három hónap alatt elkelt, ma már nagyjából öt hónap kell az értékesítéshez. A déli parti apartmanok esetében átlagosan négy és fél hónap szükséges, a családi házaknál pedig már hét hónap körüli az átlagos eladási idő. Érdekes módon a klasszikus nyaralók gyorsabban mozognak, mint a nagy értékű lakóházak. Ez azt mutatja, hogy továbbra is van stabil kereslet azokra az ingatlanokra, amelyek valóban a pihenést és a szezonális kikapcsolódást szolgálják.
A Duna House balatoni és velencei-tavi szakértője, Bánáti András szerint a két tó körüli ingatlanpiac teljesen külön pályán mozog, eltérő vevői motivációkkal, árszintekkel és logikával. A Velencei-tó sokkal inkább a budapesti agglomeráció külső gyűrűjéhez (például Diósd, Érd, Budaörs, Kápolnásnyék, Váli-völgy) hasonlítható, mintsem a klasszikus Balaton-parti nyaralóövezethez. Az itteni családi házakat és nyaralókat elsősorban nem rekreációs célra, hanem állandó lakhatásra vásárolják a fővárosból kiköltözők, leginkább a budapestinél kedvezőbb árak miatt.
Jellemzővé vált a telkek felosztása és az intenzív beépítés, így sok, családtámogatásokra és kedvezményes finanszírozási lehetőségre optimalizált, jellemzően 40–70 millió forintos családi ház jelent meg a piacon. Ez gyorsan felfelé hajtotta az árakat, az otthonteremtési támogatások hatásának megváltozásával, a korábbi erős piaci szívóerő megszűnésével elindulhat a visszahűlés - fogalmazott a helyi piaci szakértő.
Mindeközben a balatoni piacot ma inkább a kivárás jellemzi. Az eladók jelentős része nem kényszerül értékesítésre, ezért nem szívesen enged az árakból, miközben a vásárlók sokkal tudatosabban döntenek. Emiatt egyre több a tartósan bent ragadó ingatlan. A balatoni kínálat bőséges, rengeteg az eladó ingatlan, az árakban hatalmas a szórás, extrém árszintek és területi különbségek vannak. A prémium lokációkban az árak rendkívül magasak, a Balaton-part a fővárosi árakkal vetekszik. Míg akár Csillaghegyen is elérhetők 200–250 millió forintért jó adottságú ingatlanok, addig a kiemelt balatoni helyszíneken, például Balatonfüreden, Siófok-Fokihegyen, Széplak-Ezüstparton, Tihanyban, Zamárdiban a panorámás vagy közvetlen vízparti eladott lakások ára a 300–400 millió forintos szintet is eléri.
Egy átlagos, 100 négyszögöles telken álló, felújítandó vagy bontandó Kádár-kockáért is 100-120 millió forintot kérnek a tulajdonosok. Az eladók többsége nem kényszerül lépni, így inkább kivárnak, és nem hajlandók engedni a megemelt árakból, ami befagyasztja a piacot - fogalmazott az ingatlanközvetítő.
Olvasd el ezt is!
