Hiteligényléskor főleg arra figyelünk, hogy megkapjuk a kívánt összeget – tűrhető kamattal. De legyünk tisztában a kockázatokkal is, különösen manapság.
1. Elszállhat a kamat periódusváltáskor
Ahhoz, hogy megértsük, miért is jelenthet ez számunkra rizikót, tudnunk kell, hogy a kamatperiódus az az időszak, ami alatt a bank egyoldalúan nem módosíthat a hitelkamaton, így a havi törlesztőn sem. Az úgynevezett változó kamatozású hitelek esetén a kamatperiódus 3, 6 vagy 12 hónap, míg a hosszú kamatperiódusú konstrukcióknál 5 vagy 10 év is lehet a hossza. Sőt vannak olyan hitelek, ahol a kamat a futamidő alatt végig be van betonozva. Ebből nyilvánvaló, hogy az adós számára a hosszabb kamatperiódus nagyobb kiszámíthatóságot jelent, míg a végig fix kamat azért jó, mert forintra pontosan tudjuk már a legelején, hogy havonta mennyit kell fizetnünk.
De mi történhet egy hitellel a kamatperiódus lejártakor? Ekkor annak kamata egy előre meghatározott képlet szerint módosulhat, így akár csökkenhet is. Az adós által fizetendő kamat ugyanis egyrészt áll a referenciakamatból, ami rövid kamatperiódusú hiteleknél általában a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR. Hosszú kamatperiódusnál pedig rendszerint az 5, 10 és 20 éves BIRS mutató az igazodási pont. (A BUBOR és a BIRS leegyszerűsítve a pénz beszerzési ára: azt mutatja, hogy a bankok milyen kamattal adnának egymásnak hitelt az adott futamidőre.)
Erre a referenciakamatra teszi rá a bank a kamatfelárat, ami voltaképp a haszon, a kettő összege pedig kiadja az adós által fizetendő kamatot. Majd a periódus lejártakor a bank újra előveszi az adott hitelre vonatkozó referenciakamatot, és ha ez változott, módosít az adós által fizetendő kamaton is.
Például a 3 havi BUBOR az év eleji 4,22%-ról szeptember elejére 12,88%-ra ugrott. Vagyis ha a bank változatlanul 2,5%-os felárral dolgozik, úgy a január elején 6,72%-os kamat bizony mostanra 15,38%-ra nőtt. Persze az állami kamatstop miatt ebből még semmit nem érzékelnek az adósok, ám, ha ez lejár, akkor a törlesztőrészlet komoly emelkedésére kell számítani.
Legalább ennyire érdekes az 5 és 10 éves BIRS értékének változása, hiszen sokan vettek fel ilyen kamatperiódusú lakáshitelt. Itt azt láthatjuk, hogy az 5 éves BIRS 4,87%-ról 11,42%-ra, míg a 10 éves bankközi kamat több mint a duplájára, 4,5%-ról 9,92%-ra emelkedett. Ha pedig azt nézzük, hogy egy 20 millió forint tőketartozású hitel esetén a 158 ezer forintos havi törlesztő 7 ezer Ft felett nő az 1%-os kamatemelkedés hatására, akkor bizony látható, hogy a kamatperiódus lejárta sokaknak komoly anyagi terhet jelent majd.
2. Veszélyes az infláció
Amikor hitelt veszünk fel, a bank gondosan megvizsgálja a jövedelmünket, és csak akkor hitelez, ha ezt elegendőnek találja. Hogy mekkora havi törlesztőt vállalhatunk be, azt az úgynevezett jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) korlát szabja meg, ami 500 ezer Ft nettó jövedelem alatt 50%-nál, félmillió forintot elérő jövedelemnél pedig 60%-nál rántja be az adósságféket. Igen ám, de a hiteltörlesztésen felül megmaradó jövedelem rohamosan veszít az értékéből, ami komoly gondot okozhat akkor, ha a keresetünk nem tart lépést a pénzromlással.
Különösen rossz a helyzet most, amikor együttesen támad a megugró kamatok miatti törlesztőrészlet-emelkedés és az infláció! Ezért célszerű körültekintően hitelt felvenni, és elegendő szabad jövedelmet hagyni. Továbbá ajánlatos akár végig fix kamatú hitelt választani, aminél a fizetnivaló a futamidő befejezéséig kiszámítható.
3. A munkanélküliség réme
Hiába számoltunk konzervatívan a hitel felvételekor, állásunk elvesztése, esetleg egy komolyabb betegséggel járó jövedelemkiesés mindenkinek pénzügyi nehézséget jelenthet. Ezek ellen védhet egy hitelfedezeti biztosítás, ami ideiglenesen nagy segítséget jelenthet. Ha pedig az adós sajnálatos módon meghal, úgy a biztosító rendezi a banki tartozást, tehermentesítve a családot. Jó tudni, hogy ilyen biztosítást nem csak hiteligényléskor, hanem később is bármikor köthetünk.
4. Elúszhat a vállalkozás hitelképessége
A vállalkozások hitelezésekor a bankok megvizsgálják a tulajdonosok személyes hiteltörténetét is. Amennyiben elmaradásuk van – például egy lakáshitelükkel –, emiatt akár a céges igénylést is visszadobhatják.
5. Mi lesz, ha bezuhannak a lakásárak?
Bár az elmúlt hónapokban is szinte mindenütt emelkedő ingatlanárakat láthattunk, könnyen adódhat általános árcsökkenés. Összeomlástól aligha kell tartani, ám 10-15%-os értékvesztést is okozhat az a helyzetet, amikor a felajánlott ingatlan már nem jelent elég fedezetet a hitel mögött. (Ez különösen akkor fordulhat elő, ha a bank a minimálisan előírt 20%-os önerő mellett hitelezte meg a tranzakciót.)
Ilyenkor a bank elvileg kérhet pótlólagos fedezetbevonást, ami lehet egy másik ingatlan, de akár egy meghatározott összeg kifizetése is, ami csökkenti a fennálló tőketartozást. Igen ám, de előfordul, hogy valaki egyiket sem tudja teljesíteni, a bank pedig ilyenkor fel is mondhatná a hitelszerződést, tehát a tartozást egy összegben kéri vissza. Ám ez inkább elméleti feltevés, hiszen a bankok elemi érdeke a szerződések életben tartása, így a felmondásra tényleg csak végső esetben kerülhet sor. Mindez mégis jól mutatja, milyen fontos, hogy legyenek pénzügyi tartalékaink.
6. Nem teljesül a támogatott hitel egyik feltétele
Amikor az állami támogatással igényelhető hitelek viszik a piac több mint felét, feltétlenül tisztában kell lenni ezek kockázataival is. Ugyanis az állami támogatásért cserébe elvárásokat kell teljesítenünk, ezek nem teljesítését pedig keményen szankcionálják. A Babaváró hitelnél például egy válás vagy a család külföldre költözése azzal jár, hogy az addig igénybe vett támogatást egy összegben vissza kell fizetni, a hitel pedig piaci kamattal ketyeg tovább.
Nem csak az állami támogatású kölcsönöknél van ilyen típusú kockázat. Ugyanis a piaci hitelek kamatkedvezményeiért szintén vállalásokat kell teljesíteni, például azt, hogy havonta meghatározott összeg érkezzen a bankszámlára. Fogyasztóbarát lakáshiteleknél a kedvezmény csak addig vész el, amíg nem teljesül ismét a feltétel. Viszont a piaci termékek esetében akár végleg elbukhatjuk azt, ami komoly plusz kiadást jelenthet.
