Mi a különbség egy jelzáloghitel és egy személyi kölcsön között? Melyikhez kell és melyikhez nem ingatlanfedezet? Mekkora a maximális hitelösszeg és futamidő? Hitelezési gyorstalpaló.
Eltérő hitelcélok
Bár a jelzáloghiteleken belül a lakáscélú hitelek dominálnak, a szabad felhasználású és a felújítási, korszerűsítési célra igényelt kölcsönök volumene sem elhanyagolható. A szabad felhasználású jelzáloghitelek sok esetben a szabad célú személyi kölcsönök konkurensei, ám mivel kamatuk jellemzően alacsonyabb, nagyobb hitelösszegnél azoknál olcsóbb megoldást jelenthetnek. A támogatott CSOK Plusz és CSOK hitelek természetesen kizárólag lakáscélra fordíthatók, hiszen ezek otthonteremtési támogatások. A támogatott babaváró hitel kakukktojás, mert alapvetően szabad felhasználású, ám a többség lakáscélra fordítja, például önerőként használja egy lakáshitelnél. A személyi kölcsönök többsége ugyancsak szabad felhasználású, de ahol van dedikált hitelcél, ott sem kell a felhasználást utólag számlákkal igazolni. A jelzáloghitelek maximális hitelösszege akár 50-100 millió forint is is lehet, a személyi kölcsönöknél ez banktól függően 10-15 millió forint. A maximális futamidőt illetően is komoly különbségek vannak: míg a jelzáloghiteleknél 20-30 évig is elmennek a bankok, a személyi hiteleknél 8-10 évnél nem lehet jobban kitolni a törlesztési időt. Ez nagyobb hitelösszegnél lehet érdekes, hiszen a rövidebb futamidő miatt magasabbak lesznek a havi törlesztők is. Ugyanakkor a hosszabb futamidőnek az a „káros mellékhatása”, hogy mivel tovább fizetünk a bank részére kamatot, a hitel teljes költsége is magasabb lesz.
Különböző költségek
A legolcsóbbak egyértelműen a támogatott hitelek, hiszen ezeknél a kamat egy részét vagy egészét az állam átvállalja, sőt gyerekvállalás esetén a tőketartozásból is elengednek. A babaváró hitel például az első 5 évben mindenképpen kamatmentes, ha pedig ezen idő alatt legalább egy gyerek születik, a futamidő végéig az is marad. Ha pedig a futamidőn belül további egy vagy két gyerek születik, akkor elengedik a fennálló tőketartozás egy részét vagy egészét is. A CSOK Plusz hitel bár nem kamatmentes, a maximum 3%-os fix kamat kb. fele csak a piaci árnak. A második újonnan született gyerektől ráadásul minden esetben 10 millió forinttal csökken a tőketartozás, ami óriási pénzügyi előnyt jelenthet. A Falusi CSOK támogatás mellé igényelhető CSOK hitel kamata is maximum 3% lehet, és a gyermekek után járó hitelelengedéssel itt is csökkenthető a tartozás. Amennyiben a van a családnak jelzáloghitele, akkor a második gyerek születését követően 1 millió forinttal, míg a harmadik gyereknél 4 millió forinttal csökkenthető a fennálló tőketartozás, a további babák pedig 1-1 millió forintot „érnek”. Mivel a CSOK hitel is lakáscélú jelzáloghitel, ennél is érvényesíthető ez a kedvezmény.
Mikor kell ingatlanfedezet?
A jelzáloghitelek közös tulajdonsága, hogy minden esetben szükség van ingatlanfedezetre az igénylésükhöz, ami érdemben csökkenti a hitelező bank kockázatát. A fedezet kizárólag Magyarországon lévő, forgalomképes, per-, teher- és igénymentes ingatlan lehet. Fontos az ingatlan típusa is, a fedezet ugyanis jellemzően családi ház, sorház, ikerház, társasházi lakás, hétvégi ház, üdülő, építési telek, tanya lehet, míg például termőföldet vagy szőlőültetvényt nem fogadnak el a bankok. Szóba jöhetnek még olyan ingatlanok is, amelyeknél üzleti és lakófunkció egyaránt van, ám csak akkor, ha ez utóbbi nagyobb. Egy önálló garázs is lehet fedezet, ám jellemzően csak kiegészítésképpen, amennyiben van megfelelő nagyságú elődleges fedezet. Érdemes szót ejteni a lízing konstrukcióról is, amikor a megvásárolt ingatlan vagy akár autó nem fedezet lesz, hanem a lízingbe adó cég tulajdona marad egészen a futamidő végéig. A személyi kölcsönök, az áruhitelek, de például az állami támogatású babaváró hitelek ellenben fedezetlen konstrukciók, amelyeknél a bank az igénylő igazolt nettó jövedelme alapján dönti el, hogy ad-e hitelt, és ha igen, mekkora összeget. Az állami támogatású babavárónál, valamint CSOK Plusz és CSOK hitel konstrukcióknál a banki hitelbírálati követelményeken túl a jogszabályi jogosultsági feltételeknek is meg kell természetesen felelni.
A szükséges önerő
A jelzáloghitelek esetében a fedezet értéke meghatározza a felvehető összeg nagyságát is, ugyanis a bevont ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80%-áig hitelezhetnek a bankok. Lakáscél esetén ez azt jelenti, hogy a fennmaradó részt önerőként kell előteremteni. Az első saját otthonukat vásárlók megúszhatják azonban akár 10% önerővel is, amennyiben megfelelnek a feltételeknek. A hatályos jogszabály szerint az igénylők nem tölthetik be a 41. életévüket az igénylés pillanatában, valamint nem rendelkezhetnek, és a múltban sem rendelkezhettek 50 százalékot elérő tulajdoni hányaddal ingatlanban. Ez utóbbinál kivétel, ha az jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt, mint például egy özvegy házastárs haszonélvezeti joga. A 10%-os önerő lehetősége jelenleg öt banknál – OTP Bank, Erste Bank, K&H Bank, CIB Bank, UniCredit Bank – érhető el, így aki így vásárolna lakást, csak közülük választhat. Önerő nélkül is van lehetőség ugyanakkor lakáshitelt igényelni, amennyiben egy vagy több pótfedezetet is sikerül bevonni és ezek együttes becsült forgalmi értéke elegendően nagy. A szabad célú fedezetlen hiteleknél (személyi kölcsön, babaváró hitel) és a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél az önerő fogalma értelmezhetetlen. A banktól kapott pénzt itt akár teljes egészében elkölthető. Érdemes az önerő kapcsán ugyancsak szót ejteni a lízing konstrukciókról, ezeknél ugyanis szükség van önerőre, ami jellemzően 20-30% szokott lenni.
A „bűvös” JTM szabály
A felvehető hitel maximális összegét az igénylő nettó jövedelme is meghatározza, ugyanis a hiteltörlesztő nem haladhatja meg annak meghatározott részét. Az úgynevezett JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató – szabály határozza meg a lehetőségeket, mégpedig kamatperiódustól és hiteltípustól függően különbözőképpen. Amennyiben az adós és adóstárs együttes igazolt nettó jövedelme kevesebb, mint 600 ezer forint, akkor a jelzáloghiteleknél a kereset 25, 35, illetve 50%-a lehet legfeljebb a hitel havi törlesztője. Hogy mikor „ránt be az adósságfék” az attól függ, hogy a jelzáloghitel kamatperiódusa kevesebb, mint 5 év, legalább 5 év, de rövidebb, mint 10 év, vagy hosszabb 10 évnél. Minél hosszabb a kamatperiódus, annál alacsonyabb a hitel kamatkockázata, ezért a jogalkotó is annál tovább engedi elmenni a hiteltörlesztőket. Amennyiben a jövedelem eléri a 600 ezer forintot, akkor 30, 40, illetve 60% a limit, vagyis a jövedelem ekkora része lehet legfeljebb adósságszolgálat egy jelzáloghitelnél. A személyi hiteleknél kicsit egyszerűbb a helyzet, itt 600 ezer forint alatt 50%, 600 ezer forinttól 60% a felső határ. A támogatott hitelek közül a CSOK Plusz hitelre és a CSOK hitelre természetesen a jelzáloghitelekre érvényes szabályozás vonatozik, míg a babaváró hitel ebből a szempontból a fogyasztási hitelekkel (személyi kölcsönök) van egy csoportban.
