A megtakarításokból ezermilliárdok vándorolhatnak jövőre a lakáspiacra. De mekkora hozamot lehet lakáskiadással elérni és megéri-e ingatlanba fektetni a pénzünket?
Élénkülő lakásbefektetői érdeklődés
Komolyabb változás, egészen pontosan élénkülés jöhet a következő időszakban befektetési célú lakásvásárlásoknál. Jelentős, ezermilliárdos nagyságrendű extra pénzeső érkezhet ugyanis a lakáspiacra. Míg az elmúlt másfél-két évben visszafogottan járultak hozzá a befektetési célú vásárlások a lakáspiac teljesítményéhez, most jelentős fordulatra számíthatunk. A Reacty Digital kutatócég és az ingatlan.com közös, idén tavasszal készített felmérése szerint 2025 tavaszáig a lakóingatlan megvételét tervezők mindössze 10 százaléka szeretne befektetési céllal vásárolni, míg tavaly novemberben 18 százalék, 2021 szeptemberében 24 százalék volt ez az arány. A befektetési céllal lakást vásárlók arányának hasonló mértékű csökkenését mutatja az ingatlan.com közel 10 ezer látogatója körében végzett áprilisi felmérése is. Ugyanakkor a szeptemberi felmérés már magasabb, 13 százalékos arányt mutat a következő 12 hónapban.
A befektetői kedv élénkülése nem meglepetés. 2022 óta több mint 1000 milliárd forintnyi megtakarítás áramlott a kiugró hozamot nyújtó állampapírokba. Ez jelentős összeget vont el a korábban népszerű ingatlanpiacról, ami 2022-ben még mintegy 4100 milliárd forintra rúgott, tavaly viszont már csak 3000 milliárd forintra. Ha az állampapírokban lévő extra befektetéseknek csak egy része jelenik meg később a lakáspiacon, már az érezhető lökést adhat a keresletnek. A vásárlások felpörgése pedig a már most is emelkedő lakásárakat is növekvő pályára állíthatja. Az ingatlan.com valós idejű lakásárindexe idén januárban még 1,6 százalékos, szeptemberben viszont már 6,7 százalékos drágulást mutatott.
Mi állhat a háttérben?
A közeljövőben nagyon sok pénz találhat utat a lakáspiacra. A nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználása önmagában körülbelül 300 milliárd forintos többlet keresletet generálhat. Mivel hosszú távú megtakarításra szánt pénzről van szó, valószínűleg sokan fordítják majd befektetési célú vásárlásra a nyugdíjkasszájukból kivett összeget. Emellett a jövő év elején és közepén várható az inflációkövető állampapírok hozamfizetése, amely szintén extra forrást jelenthet majd a lakáspiac számára. Ezek a kötvények az elmúlt két évben éppen a meglóduló árak miatt fizettek kirívóan magas kamatot, és sokan éppen emiatt a “mézesmadzag” miatt tették pénzzé ingatlanjaikat. Jövőre fordulhat a helyzet. A 2024-es 18 százalékot meghaladó helyett már csak egyszámjegyű lehet az idei év átlagos inflációját 0,25 százalékponttal meghaladó állampapír hozam. Ezért a befektetők jó része nemcsak a hozamot, hanem akár a tőke egy részét is kitalicskázhatja az állampapír piacról, hogy aztán ebből a pénzből lakást vásárolhasson. Igaz, a lakás hasznosításából származó jelenlegi bruttó hozam sem túl magas, de a bérek és a keresetek emelkedésével párhuzamosan ez is emelkedhet. Erre még rátehet egy lapáttal a felértékelődésből származó haszon is - hívja fel a figyelmet Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Elsősorban az új építésű lakások lehetnek a célkeresztben. Bár ezeknél a négyzetméter ár magasabb, a befektetőknek kényelmesebb megoldást jelentenek és hosszabb távon is jobban képesek megőrizni értéküket a jobb energiahatékonyság és a magasabb műszaki tartalom miatt.
Lássuk a konkrétumokat!
Mennyit hozott egy 50 négyzetméteres lakás az elmúlt években? A fővárosban 2015-ben átlagosan 10 százalék felett. 2019-ben, azaz közvetlenül a Covid-járvány előtt 5,6 százalék volt az átlagos hozam. Majd 2020 és 2023 között 4,8-5,9 százalékról beszélhetünk, ezt követte az idei 5,6 százalékos érték. Persze sok függ a lokációtól is. A legdrágább városrészek közé sorolható V. és XII. kerületben 4,1, illetve 4,3 százalékos hozamot tudtak elérni a lakásukat kiadó tulajdonosok. A legjelentősebb kiadó lakás-kínálattal rendelkező XI. és XIII. kerületben pedig 4,6 illetve 4,7 százalékos értékkel lehet számolni a jelenlegi árak alapján. Ugyanakkor a VIII. és a XXI. kerület kínálati árai 6 százalék körüli átlagos hozamot ígérnek, a XX. kerület pedig 7,6 százalékot. Az olcsóbb külső kerületekben egyébként a kiadó lakások kínálata és a kereslet is mérsékeltebb, mint a belső kerületekben - mondja Balogh László.
Van élet Budapesten kívül is!
A fővároson kívül elsősorban az egyetemi városoké a főszerep a befektetési célú vásárlásokat tekintve. Kiemelkedő a mezőnyben Debrecen, ahol az idén 6,4 százalékos hozammal lehet kiadni a lakásokat. Szegeden azonban már csak 5 százalék alatti hozammal lehet kalkulálni, az épülő kínai BYD autógyár beruházás miatt ugyanis a lakóingatlanok a közelmúltban jelentős dráguláson mentek át. A debreceni BMW-recept alapján ugyanakkor a későbbiekben komoly lakásdrágulásra számíthatunk Csongrád-Csanád vármegye székhelyén is.
Bár a lakáspiaci hozamok az utóbbi időben mérséklődtek, valószínűleg átmeneti jelenségről van szó. Az ingatlanok ugyanis hosszú távon továbbra is biztos befektetési eszközt jelentenek. A bérleti díjak emelkedése és a bérek növekedése különösen az egyetemi városokban növelheti a bérlemények iránti keresletet. A KSH-ingatlan.com lakbérindexének eredményei alapján 2015-höz képest a budapesti lakbérek nominálisan több mint 100 százalékkal, egészen pontosan 102,4 százalékkal emelkedtek. Ez az inflációval korrigálva is 22 százalékos pluszt jelent. A mostani, viszonylag alacsony lakáspiaci hozamok mellett pedig még mindig jó alkupozícióban vannak a vásárlók. A legutolsó adatok szerint jelenleg 5-7 százalékot viszonylag egyszerűen le lehet faragni a kínálati árból. Ha egy jelentősebb “boom” alakul ki - mint a 2010-es évek közepén – az alku lehetősége akár teljesen el is tűnhet.
