A K&H Bank kutatás eredményei alapján a befektetési célú ingatlan iránti érdeklődés jóval szélesebb, mint azok köre, akik ezt saját, reális lehetőségüknek érzik. Mindössze csupán a válaszadók 12 százaléka valósította már meg ezt a befektetési formát, 27 százalék pedig még csak a tervezés fázisáig jutott el, további 12 százalékuk még nem gondolkodott rajta, de elképzelhetőnek tartja. A válaszokból az is kirajzolódik, hogy sokan már a gondolat szintjén kizárják ezt a lehetőséget, ami arra utal, hogy a befektetési szándékot sok esetben nem az érdeklődés hiánya, hanem a pénzügyi mozgástér korlátozza.
A lehetőségek megítélése jelentősen eltér az egyes társadalmi csoportok között. A harmincasok és negyvenesek körében az átlagosnál többen mondták, hogy már gondolkodtak befektetési célú ingatlan vásárlásán, míg az ötven év felettiek többsége nem tartja ezt reális opciónak. Hasonló különbségek láthatók iskolai végzettség és jövedelem szerint is: a felsőfokú végzettségűek és a magasabb jövedelműek lényegesen nyitottabbak erre a befektetési formára, előbbiek 36, utóbbiak 32 százaléka nyilatkozott így, míg az alacsonyabb végzettségű vagy szerényebb anyagi lehetőségekkel rendelkező válaszadóknak csupán 22, illetve 19 százaléka fontolgatta ezt a lehetőséget.
Földrajzi szempontból is markáns eltérések rajzolódnak ki. A központi és nyugat-magyarországi régióban élők körében az átlagosnál valamivel gyakoribb a befektetési célú ingatlan, illetve annak terve, míg a keleti országrészben és a falvakban élők között azok aránya magasabb, akik ezt eleve nem tartják reális lehetőségnek. A kutatás alapján ugyanaz a befektetési cél egészen más eséllyel válhat valósággá attól függően, hogy valaki az ország mely részén él.
mi a helyzet a hitellel?
A felmérés azt is vizsgálta, hogyan viszonyulnak a középkorú magyarok a legalább részben hitelből finanszírozott befektetési célú ingatlanvásárláshoz. A válaszadók 4 százaléka már jelenleg is olyan konstrukcióban vásárolt ingatlant, hogy a törlesztőrészletet a bérleti díjból finanszírozza, további közel egynegyedük pedig már gondolkodott rajta és megvalósíthatónak tartaná ezt a lehetőséget. Ugyanakkor 60 százalékuk számára ez nem jelent valós alternatívát. Ebben a kérdésben is ugyanaz a minta rajzolódik ki: a budapestiek, a magasabb végzettségűek és a jobb jövedelmi helyzetűek nyitottabbak erre a finanszírozási formára, mint az ország más részein vagy kedvezőtlenebb anyagi helyzetben élők.
A kutatásból az látszik, hogy akik számára reális lehetőség a hitelből finanszírozott befektetési ingatlan, azok sem luxusingatlanokban gondolkodnak: az átlagos elképzelt érték 37 millió forint, a medián pedig 28 millió forint. Ez azt jelenti, hogy a legtöbben inkább egy kisebb, belépő szintű befektetési ingatlant tartanak elképzelhetőnek, amit könnyebb bérbe adni, és ebből a törlesztőrészletet finanszírozni. A központi régióban ugyanakkor jóval magasabb az elképzelt érték: itt átlagosan 46 millió forintos ingatlannal számolnak, míg a másik két régióban egyaránt 32-32 millió forinttal. A férfiak átlagosan 40 millió, a nők 33 millió forintos befektetési ingatlant említettek.
Azok, akik számára a hitelből történő ingatlanbefektetés nem megvalósítható, elsősorban nem a befektetés gondolatát vetik el. A leggyakrabban említett akadály az, hogy nincs befektetésre fordítható pénzük, ezt követi az önerő hiánya, illetve a megoldás kockázatosságával kapcsolatos bizonytalanság. A válaszok alapján tehát elsősorban nem a befektetési kedv hiányzik, hanem azok a pénzügyi feltételek, amelyek lehetővé tennék az első lépést.
Persze mielőtt belevágunk, nem árt tisztában lenni a kockázatokkal, a buktatókkal és amivel számolni kell. Itt van címszavakban néhány tényező, amire befektetési célú lakásvásárlásnmál mindenképpen érdemes figyelni.
A bruttó és nettó hozam összekeverése: Sokan csak a bérleti díj és a vételár arányával számolnak. A valóságban a bruttó hozamból levonandó a vagyonszerzési illeték (alapesetben 4%), az ügyvédi díj, az SZJA (15%), a biztosítás, a felújítási/karbantartási alap, valamint a nem fizető vagy hiányzó bérlők miatti kiesés. A várt 7-8%-os hozam így könnyen 3-4%-ra csökken.
A vakidők (üresen állás) alulbecsülése: Ritka, hogy egy ingatlan az év 365 napján ki van adva. Átlagosan évi 1-2 hónap üresjárattal és a bérlőváltás körüli tisztasági festés, hirdetés költségével mindig számolni kell.
Infláció és hitelkamat-kockázat: Ha a vásárláshoz hitelt veszel igénybe, a törlesztőrészlet emelkedése (változó kamatozás esetén) elviheti a teljes bérleti díjból származó profitsávot.
Nem fizető vagy kiköltözni nem akaró bérlő: Magyarországon a bérlővédelmi szabályok miatt egy rosszindulatú, nem fizető bérlő kilakoltatása jogi úton akár 1-2 évig is eltarthat, miközben a közös költséget és a rezsit neked kell előlegezned. Tipp: Mindig köss közjegyző előtti egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot (kiköltözési nyilatkozat), ami alapján a bérlő bírósági per nélkül, közvetlenül végrehajtható!
Az ingatlan lelakása: A kaukció (általában 2 havi bérleti díj) sokszor nem fedezi a súlyosabb szerkezeti, bútorzati vagy gépészeti károkat.
Nehéz kiszállás: Az ingatlan nem részvény vagy állampapír – nem tudod órák alatt készpénzzé tenni. Ha hirtelen likviditásra van szükséged, csak áron alul (akár 10-20%-os diszkonttal) tudod gyorsan értékesíteni.
Magas belépési és kilépési korlát: Egyetlen ingatlanba megvásárlásával a teljes tőkéd egyetlen eszközbe (és egyetlen lokációba) összpontosul, ami megsérti a diverzifikáció alapelvét.
Társasházi felújítási alap és rendkívüli befizetések: A lakáson belüli állapot mellett a társasház műszaki állapota is kulcsfontosságú. Ha a ház tetőt cserél, kazánt korszerűsít vagy homlokzatot szigetel, a tulajdonosra hirtelen több százezer vagy millió forintos rendkívüli célbefizetés hárulhat. Elöregedő infrastruktúra: Régebbi építésű ingatlanoknál a villamoshálózat (alumínium vezetékek), a vízvezetés vagy a fűtésrendszer meghibásodása váratlanul lenullázhatja az éves hozamodat.
Teher és jogi rendezetlenség: Haszonélvezeti jog, nem bejegyzett zálogjog, folyamatban lévő végrehajtás vagy szomszédjogi viták elértékteleníthetik a befektetést.
Szabályozási kockázat (különösen rövid távú kiadásnál): Az Airbnb / rövid távú lakáskiadás esetében a helyi önkormányzatok vagy a társasházi szervezeti-működési szabályzatok (SZMSZ) bármikor korlátozhatják vagy megtilthatják a tevékenységet.
Rossz mikro-lokáció választása: Lehet egy lakás gyönyörűen felújítva, ha a tömegközlekedés hiányos, rossz a közbiztonság, vagy zajos a környék (párhuzamos főút, éjszakai szórakozóhelyek).Túlárazott vásárlás (FOMO): A piaci csúcson, érzelmi alapon elhamarkodottan vásárolt ingatlanok tőkenövekménye évekre lefulladhat.
