Az elmúlt hónapokban drasztikusan csökkentek az újonnan felvett lakáshitelek kamatai. Jó ötlet lehet a hitelkiváltás, ami nem más, mint a meglévő drága hitel lecserélése egy olcsóbbra.
Hegyre fel, völgybe le
Az elmúlt időszakban kevés szó esett a hitelkiváltásról, hiszen a lakáshitelek kamata 2021 nyara óta szinte folyamatosan emelkedett, így a korábbi hiteleket nem volt lehetőség olcsóbbra cserélni. Sőt, aki korábban vett fel hitelt, az nagyon elégedett lehetett magával, hiszen azt láthatta, hogy aki kivárt, az ugyanarra az összegért jóval többet fizethet. 2021 márciusában például a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek kamata még 2,94 százalékról indult, míg a végig fix hiteleknél 4,13 százalékos volt a legjobb ajánlat. (A Bankmonitor lakáshitel-kalkulátor elemzése elapján 20 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő és 450 ezer forint igazolt nettó jövedelem esetén.) Azért a 10 éves kamatperiódusú és a fix hiteleket vettük elő, mert az emberek 90-95 százaléka akkoriban már ezek közül választott, köszönhetően az alacsony kamatkockázatnak. A 10 éves kamatperiódusú hitelek kamata és havi törlesztője ugyanis évtizedenként legfeljebb egyszer módosulhat, míg a fix konstrukciók költsége a futamidő végéig változatlan. A hitelek drágulása ugyanakkor koránt sem ért véget. Egy évvel később, 2022 márciusában ugyanis már 4,89 százalék, illetve 5,05 százalék volt a legjobb ajánlatok kamata, 2023 tavaszán pedig már 8,10 százaléknál, illetve 8,25 százaléknál jártunk. Ma már látjuk, hogy ez volt a tetőzés, amit hosszú hónapok stagnálása, majd gyorsuló kamatcsökkenés követett, ami a mai napig is tart. Ennek következtében 2022 vége és 2024. február között a legjobb ajánlatok között, kamatperiódustól függően, 1,81, illetve 1,96 százalékpont volt a kamatkülönbség. Persze egyáltalán nem biztos, hogy anno valaki a legjobb ajánlatot csípte meg. A tét pedig nem kicsi, ugyanis a bankok nagyon különbözőképpen áraznak. Ha például a 2022 decemberében elérhető legdrágább hiteleket nézzük, akkor ezek kamata bizony 10,80 százalék, illetve 11,38 százalék volt (10 éves kamatperiódus, illetve végig fix konstrukció). Ezek és a jelenlegi legolcsóbb hitelek között pedig máris 4,51, illetve 5,09 százalékpont a differencia.
Miért lettek olcsóbbak a hitelek?
A hitelkamatokat számos tényező befolyásolja, de ezek közül alapvetően az infláció, valamint a hosszú futamidejű bankközi kamatláb, a BIRS mutató értéke talán a két legfontosabb elem. Tudjuk, hogy az infláció szempontjából pocsék volt a tavalyi év, 2023. januárban például még 25,7 százalékot mért a KSH, az éves átlagos drágulás mértéke pedig csak azért lett végül 17,6 százalék, mert az utolsó három hónapban sikerült egyszámjegyűre leszorítani. Mostanra azonban az inflációs veszély múlóban van. Idén januárban már csak 3,8 százalékot mértek éves alapon, a teljes évre pedig 5 százalék körüli értékkel számolnak a szakértők. Eközben 2022 végén, 2023 elején a 10 és 20 éves BIRS mutató is bőven 9 százalék fölött volt, ami azt jelenti, hogy ilyen futamidőre ekkora kamattal adnának egymásnak hitelt a bankok, ami közvetve a hitelkamatokat is az egekbe lökte. A 10 és a 20 éves BIRS ehhez képest 2024. február közepén kicsivel 6 százalék fölött tanyázik, vagyis látható, hogy a hitelkamatok és a mutató értéke bizony nagyon hasonló pályán mozog. A piaci folyamatokra szokás szerint a kormányzat is rásegített az úgynevezett önkéntes kamatplafonnal. Az ehhez csatlakozó bankok ugyanis vállalták, hogy lakáshiteleik THM-e, azaz a teljes hiteldíj mutató, ami a kamaton túl a hitelhez kapcsolódó egyéb költségeket is tartalmazza, 2023. október 9-től nem haladja meg 8,5 százalékot, 2024. januártól pedig a 7,3 százalékot. A kamatplafon érdekessége, hogy a bankok egy része még túl is teljesítette a vállalását, mára pedig mindegyikük bőven kamatplafon alatti THM-et ajánl.
Megéri kiváltani?
Az, hogy megéri-e kiváltani egy meglévő hitelt, mindig az adott kölcsön paramétereitől függ. Minél „fiatalabb” például egy úgynevezett annuitásos hitel, annál inkább megérheti a kiváltás, ugyanis a kezdeti időszakban a havi törlesztők nagy része még kamatteher, ami a futamidő előrehaladtával folyamatosan csökken. Ha például most vennénk fel egy 20 millió forint lakáshitelt 20 éves futamidőre, 6,29 százalékos kamattal, akkor az induló törlesztő 148 ezer forint volna, vagy az első évben 1,8 millió forintot fizetnénk a banknak. Ehhez képest a tőketartozás csak alig 511 ezer forinttal csökkenne ezen idő alatt, vagyis 1,29 millió forint a kamatra menne el. Ugyanakkor a futamidő vége felé éppen fordított a helyzet, akkor a törlesztők nagy része a tőkét csökkenti, ezért egy ekkor abszolvált hitelkiváltás pénzügyi előnye már lényegesen csekélyebb. De a bankokat sem ejtették a fejükre, és számos olyan feltételt szerepeltetnek a hitelszerződésekben, amelyekkel a korai hitelkiváltást igyekeznek megakadályozni, vagy ha már nem tudnak ellene tenni, legalább elérni, hogy ilyenkor némi pénzhez jussanak. Így például szinte mindig van egy olyan pont, hogy amennyiben az adós a hitel felvételét követő években váltja ki a hitelét, akkor a pénzintézet által akciósan nyújtott egyszeri kedvezményeket vissza kell fizetnie. Ilyen lehet például az, ha a bank igényléskor átvállalta az értékbecslés, a közjegyzői okiratba foglalás vagy éppen a földhivatali ügyintézés díját, ami egy átlagos hitelnél összességében akár 300-500 ezer forint is lehet. A hitelkiváltásnak ezen kívül 1-1,5 százalékos költsége is szokott lenni, itt az a szerencse, hogy a bankok rendszerint meghatároznak egy maximális összeget, amit ez nem léphet túl. Ugyanakkor az új hitel felvétele is kiadással jár, az egyszeri díjak itt ugyancsak 300-500 ezer forint körül alakulnak, de ha szerencsénk van, akkor ezt az új bank is elengedi.
A futamidőt vagy a törlesztőt csökkentsük?
A hitelkiváltás során a meglévő tőketartozás erejéig kell csak új hitelt felvennünk, ugyanakkor a futamidőt illetően több lehetőség közül is választhatunk. Dönthetünk úgy, hogy a régi kölcsön hátralévő futamidejére vesszük fel az új, olcsóbb hitelt, ekkor a havi törlesztők értelemszerűen alacsonyabbak lesznek. Ennek pénzügyi előnye a havonta megtakarítható összeg. Ugyanakkor választhatjuk azt a megoldást is, hogy ugyanakkora havi törlesztőt vállalunk be, mint amennyit a régi hitelre fizettünk, ám megkurtítjuk a futamidőt. Ez elsőre talán nem tűnik annyira előnyösnek, ám hosszú távon mégis ez a nyerő, ugyanis a rövidebb futamidő miatt kevesebb ideig kell kamatot fizetnünk a bank részére, így a teljes visszafizetendő összeg alacsonyabb lesz.
Erre vigyázni kell!
Ha egy lakáshitelt többször is kiváltunk, akkor egy idő után elveszíti „lakáscélú jellegét”. Ez akkor lehet például probléma, ha van lakástakarékunk, amit a hitel előtörlesztésére szeretnénk fordítani, erre ugyanis csak lakáscélú hitelek esetében van lehetőség. Ugyancsak fontos a lakáscél akkor, ha a gyerekek után járó jelzáloghitel-elengedést szeretnénk kihasználni. Ez a második gyereknél 1 millió forint, míg a másodiknál 4 millió forint hitelelengedési lehetőséget jelent, ám kizárólag lakáscélú hitelre érvényesíthető.
