Robbantak a lakbérek 2022 elején! Mire számíthatnak a bérlők és a befektetők?
Előbb csökkent, aztán nőtt
Szinte mindenütt jelentősen drágult a lakásbérlés az elmúlt egy évben az Ingatlan.com szerint. A nagyobb városok közül mindössze Miskolcon és Szekszárdon mértek stagnálást, ami a magas infláció mellett viszont komoly reálértékcsökkenést jelent. A drágulás Budapesten különösen dinamikus volt, itt 34,6%-kal emelkedett az átlagár, ami azt jelenti, hogy a tavalyi 130 ezer forint helyett idén májusban már 175 ezer forintot fizet egy átlagos bérlő.
Komoly drágulást láthatunk a legnagyobb vidéki egyetemi városokban is: Szegeden és Debrecenben 20%-kal, Pécsett közel 16, míg Győrött 13%-kal drágultak a bérlemények – egyedül Miskolcon nem történt változás. A mostani áremelkedést azonban érdemes kontextusba helyezni, hogy reális képet kapjunk. Most a koronavírus-járvány miatti online oktatás és a kötelező home office hatásait kezdi kiheverni a piac, ami miatt 2020-ban a legtöbb nagyvárosban árcsökkenés következett be.
A helyzetre ráerősített a turizmus teljes lefagyása is, hiszen a korábban főleg külföldieknek kiadott lakások egyik percről a másikra üresen maradtak, így ezek egy része megjelent a kínálatban. Ez utóbbi hatás a fővárosban volt a legerősebb, amit jól mutat, hogy míg az Ingatlan.com mérése szerint 2020. februárban 165 ezer forint volt itt egy lakás átlagos bérleti díja, addig júniusban már csak 150 ezer forint volt ugyanez. Vagyis 2020. február és 2022. május között az átlagos bérleti költség csupán 10 ezer forinttal emelkedett, ami 6%-os drágulás. Eközben 2020-ban 3,3%-os, 2021-ben pedig 5,1%-os volt az infláció, most áprilisban már 9,5%-nál tartunk!
Ismét jönnek a befektetők
De térjünk vissza a jelenlegi helyzethez. A most érzékelhető drágulás egyesek számára öröm, míg másoknak komoly kihívást jelent. A bérleti díjakból származó magasabb bevétel megdobja a befektetési célú ingatlanokkal elérhető hozamot, ami az emelkedő ingatlanárakkal együtt értelmezhető nyereséget jelenthet az aktuális hozamkörnyezetben. Ami pedig az ingatanárakat illeti: a Duna House adatai alapján az elmúlt egy évben – a vidéki téglaépítésű lakások kivételével – minden ingatlantípus jelentősen drágult.
Nem véletlen, hogy Budapesten a vásárlók 47%-a befektető (egy éve 41%- volt az arányuk), de vidéken is 29% (tavaly 22% volt) keres jó helyet a pénzének akkor, amikor lakást vesz. Érdekes módon eközben sokan éppen kiszállnak az ingatlanbefektetéseikből: a fővárosban az eladások 37%-ának ez az oka (2021. áprilisban még 6% volt), de vidéken is sokan (23%) ezért adnak el jelenleg.
Örök kérdés: mi várható?
A helyzet összetett, hiszen a hitelmoratórium teljes kivezetése, a hitelek drágulása és a szigorodó banki hitelbírálati gyakorlat a vevői oldalt gyengítik. Ám a kis kockázatú, infláció feletti hozamot ígérő befektetési lehetőségek hiánya (az inflációkövető állampapír lehet még ilyen) az ingatlanok felé hajtja a befektetőket.
A bérlők az év hátralévő részében ugyancsak drágulásra számíthatnak, hiszen a turizmus újra indulása felszívja a kiadható lakások egy részét. A hitelek drágulása miatt pedig sokan nem engedhetik meg maguknak a saját tulajdont, emiatt albérletbe kényszerülnek – vagy tudatosan ezt választják. Látni kell azt is, hogy a nagyvárosokban nyár végén jön el az igazi lakásbérlési szezon. Ugyanis az egyetemista gyerekek szülei ezt gyakran az utolsó pillanatra hagyják, ami mindig árfelhajtó hatású.
***
A cikk teljes terjedelmében a Haszon Magazin 2022. júniusi számában olvasható!
