Akinek nem sikerült béremelést kiharcolnia, jelentősen romlott a hitelfelvételi pozíciója az elmúlt egy évben. De mire számíthat az, akinek akár jelentősen nőtt a bére?
Bérharc hitelért
Ha valaki hitelfelvételt tervez, nem mindegy, hogy sikerült-e béremelést kiharcolnia. Ha nem, az bizony szűkíti a mozgásterét. 2022-ben ugyanis átlagosan mintegy 30 százalékkal emelkedett a végig fix lakáshitelek kamata, így ugyanakkora hitelösszeg felvételéhez lényegesen több jövedelemre van most szükség, mint egy évvel ezelőtt. Nehezíti a hiteligénylők helyzetét, hogy korábban a bankok vagy nem kalkuláltak megélhetési költséggel, vagy ha számoltak is vele, ez sokszor önbevalláson alapult. Most mindegyik pénzintézet csökkenti valamekkora összegű megélhetési költséggel a nettó igazolt jövedelmet, majd ezt követően számol JMT-et (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatót).
A megélhetési költség egy kétgyerekes családban általában a minimálbér összege (ez 2023-ban 154 280 forint), de van bank, amelyik személyenként 30-40 000 forinttal, míg más a család méretétől függetlenül 155 000 forint költséggel számol. A JTM-szabály szerint 500 ezer forint nettó jövedelem alatt annak legfeljebb 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, míg félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél, vagy egy fix kamatú személyi kölcsönnél. Fontos, hogy a meglévő és az új hiteltörlesztőket együttesen veszik figyelembe, sőt, még az esetlegesen meglévő hitelkeret 5 százaléka is hiteltörlesztőnek számít, még akkor is, ha abból egyetlen fillért sem használt fel a tulajdonos.
A kamatemelkedés és a nagyobb megélhetési költség együttes következményeként most egy 600 ezer forintos nettó jövedelem 267 432 forint havi törlesztőt bír el, ami fix kamattal és 20 éves futamidővel körülbelül 30 millió forint lakáshitel felvételét teszi lehetővé 8,6 százalékos kamattal. Egy évvel ezelőtt ugyanez a jövedelem akár 39 millió forint lakáshitelre is elég lett volna. (A bankok a hitelbírálat során ennél szigorúbban is eljárhatnak, amit sok esetben meg is tesznek.)
Magasabb bér, több hitel?
A magasabb bér nagyobb összegű havi törlesztőt, ezáltal pedig nagyobb hitelösszeg felvételét teszi lehetővé, de nem azonnal. A bankok ugyanis alapvetően 3 havi bankszámlakivonatot kérnek az igénylőktől, ami mellé egy többnyire friss jövedelemigazolást is be kell nyújtani. A bankok minden esetben a kivonaton munkabérként beazonosítható összeget veszik alapul, ám a számítási mód nagyon különböző. Van bank, amelyik a havi nettó összegek átlagával számol, más a medián értéket veszi alapul, de arra is van példa, hogy a legkisebb összeg alapján számolják ki a bevállalható havi törlesztő összegét.
Egy béremelés tehát, legyen az akár kifejezetten jelentős mértékű, nem azonnal és különböző mértékben javítja a hitelképességet. Amennyiben a pénzintézet kizárólag a legalacsonyabb összeget veszi figyelembe, akkor például egy februári emelt összeggel legkorábban májusban számol, ekkor szerepel ugyanis már kizárólag ez az utolsó háromhavi kivonaton. Ha a bank átlagot vagy mediánt számol, akkor hónapról hónapra emelkedik a JTM kapcsán figyelembe vett jövedelem, míg végül megegyezik majd a tényleges nettóval.
Nem mindig segít a prémium
Az év eleje tipikusan a prémiumok és bónusz fizetések időszaka, ami drasztikusan megemelheti az adott hónapra utalt összeget. Ez azonban nem jelent automatikusan több felvehető hitelt, amennyiben ugyanis a havi utalások összegei között nagy az eltérés, akkor a bankok minden esetben kérnek jövedelemigazolást, amiből kiderülhet, hogy mennyi volt a bónusz vagy prémium. A bankok ezekkel az eseti összegekkel nem számolnak, hiszen kiszámíthatatlan, hogy a jövőben az adós meg fogja-e kapni ezeket.
