Itt a trendforduló a magyar ingatlanpiacon. Mivel egyre nehezebb lesz fizetőképes vevőt találni, adunk néhány hasznos tippet a hatékony alkuhoz!
Árcsökkenéstől tartanak
Októberben valósággal beszakadt az ingatlanpiac, a Duna House becslése szerint mindössze 8 326 használt lakás cserélt gazdát a hónapban, ami az elmúlt három év leggyengébb teljesítménye. Az év hátralévő része is hasonlóan alakulhat, hiszen a vevők és az eladók zöme eltűnt a piacról. Mégis vannak, akik most adnának el, tartva az árcsökkenéstől, de sok olyan befektető is kiszállna, aki szerint az ingatlannal elérhető hozamot jövőre akár egy inflációkövető állampapír is képes lesz felülmúlni. Akinek pedig sürgős az eladás, az inkább hajlandó engedni az árból, különösen akkor, ha az elmúlt évek többszáz százalékos drágulásához képest ez aprócska veszteséget jelent. Lássuk, milyen módszerekkel lehet sikeres alkut kötni!
1. Nincs kőbe vésve az alku mértéke
A reálisan elérhető alku mértéke nincs kőbe vésve, hiszen van ingatlan, aminek már az irányára is a piaci érték alatt van, míg más eladók akár 20-30 százalékkal is túláraznak, így egy felkészült vevőnek bizony pofátlanul alacsony árat kell ajánlania ahhoz, hogy ne kössön végül rossz üzletet.
2. Mérjük fel a piacot!
Tisztában kell lennünk az adott ingatlan piaci értékével, amihez a legjobb az, ha minél több hasonló paraméterű, eladó ingatlant keresünk a környéken. Ez a módszer a panellakásoknál működik leginkább, hiszen ezek mérete és szobaszáma nagyon hasonló, így legfeljebb az állapot és az esetleges hőszigetelés megléte vagy hiánya módosíthatja az értéket. Természetesen a tégla lakásoknál és a családi házaknál is végezhetünk piackutatást, ilyenkor a környék hasonló ingatlanjainak átlagos négyzetméterára jelenthet fogódzót, ami az Ingatlan.com oldal hirdetései alatt meg is nézhető. A feltüntetett átlagárnál azonban nem veszik figyelembe a lakás állapotát, így teljesen normális, ha egy újszerű ingatlant ennél drágábban, míg egy felújítandót alacsonyabb áron kínálnak. Ha a kis piackutatásunk során arra jutunk, hogy a kiszemelt ingatlan túlárazott, akkor ez jó érv lehet az alkunál.
3. Keressük meg a legjobb árat, amin hirdetik az ingatlant!
Előfordul, hogy egy ingatlant a tulajdonoson kívül és egy vagy több ingatlanos is hirdet, akár különböző árakon. Éppen ezért célszerű kicsit nyomozni az interneten, hátha a nekünk tetsző lakás több áron is elérhető, mert ilyenkor a legalacsonyabból kell alkudni.
4. Írjuk össze előre a kérdéseinket!
Célszerű kérdésekkel készülni a személyes találkozóra, mert így hatékonyabbak lehetünk, plusz az egységes válaszok alapján az egyes ingatlanok is jobban összehasonlíthatók lesznek.
5. Legyünk udvariasak!
Nem célszerű szapulni az ingatlant, ócsárolni a burkolatokat, a beépített bútorokat vagy éppen ingatlan állapotát, már csak azért sem, mert így az eladó bezárkózhat, és nem oszt meg velünk esetleg fontos információkat. Legyünk inkább érdeklődők, kérdezzünk rá mindenre, ha pedig valami nem egyértelmű, bátran kérdezzük meg újra. Ha nem tetszik valami, nem probléma, árazzuk be az átalakítást és igyekezzünk érvényesíteni az alku során.
6. Ne legyünk túl lelkesek!
Nehéz nyugodtnak maradni akkor, amikor vevőként belépünk egy általunk nagyon vágyott ingatlanba. Mégis érdemes barátságosnak, de visszafogottnak maradni. Ez akkor is igaz, amikor már többedik alkalommal keressük fel az ingatlant, akár családtagokkal együtt, hogy ők is elmondhassák róla a véleményüket. Ha az eladó azt látja, hogy a vevőjelöltek áradoznak a lakásról, és már az a kérdés, hogy melyik szoba kié legyen, akkor az alkunak itt értelemszerűen kevesebb tere lesz.
7. Jegyzeteljünk!
Ha az ingatlanban látunk fantáziát, akkor jegyzeteljünk, és minden esetleges hibát és problémát tételesen rögzítsünk, mert ezeket majd forintsítanunk kell, hogy az alku során megpróbáljuk az árban is érvényesíteni. Egy új gázkazán például átlagosan 1-1,5 millió forint kiadást jelenthet, míg egy teljes nyílászáró-csere akár 2-3 millió forintot is kóstálhat. Amennyiben a lakást teljesen átalakítanánk, akkor érdemes erre is gyors kalkulációt készíteni, hiszen így derülhet csak ki, hogy érdemes belevágni, vagy célszerűbb az elképzeléseinkhez jobban passzoló ingatlant keresni.
8. Írjuk össze az ingatlan előnyeit és hátrányait!
Az emberek hajlamosak beleszeretni egy-egy ingatlanba, ilyenkor pedig felértékelődnek a pozitívumok, illetve elhalványulnak a hátrányok. Ezért érdemes tételes listába szedni az ingatlan ellen és mellett szóló érveket.
9. Gondoljuk át, hogy mennyire kell nekünk az adott ingatlan!
Nem hagyhatjuk ki ezt a pontot, mert ez bizony sok mindent felülír. Amennyiben kifejezetten egy adott ingatlant szeretnénk megvásárolni, akkor nehéz helyzetben vagyunk, ilyenkor lényegesen nehezebb lenyomni az árat.
10. Apelláljunk a rezsire
Már jó ideje szükséges az ingatlan eladáshoz energetikai tanúsítvány, ám ezt eddig sokan nem vették igazán komolyan, ám most, hogy valóságos rezsipánik tört ki, megváltozott a helyzet. Emiatt az átlag (FF) alatti minősítés bizony rendkívüli módon csökkenti egy ingatlan értékét, de ennél jobb paramétereknél is lehet alkudni akkor, ha a szintlépéshez komoly beruházás (pl. nyílászáró-csere, szigetelés) szükségeltetik. Ha pedig egy ingatlant „luxus” jelzővel illetnek, ám az energetikai minősítése nem éri el legalább a BB minősítést, akkor bátran lealkudhatjuk a „luxus felárat”.
11. Készüljünk előre a hitelre
Az eladók szeretik azokat a vevőket előnyben részesíteni, akik gyorsan tudnak fizetni, ami hátrányt jelenthet, ha hitelre is szükségünk van a vásárláshoz. Gyorsíthatunk az ügymeneten, ha előre kiválasztjuk a hitelező bankot, sőt, előzetes hitelbírálattal előre ellenőrizhető, hogy kapunk-e hitelt, és ha igen, maximálisan mekkora összegre számíthatunk. Ezzel a módszerrel 1-2 hetet nyerhetünk, ha pedig minden rendben van, akár 2-3 hét alatt megtörténhet a hitelbírálat, feltéve persze, hogy az ingatlannal minden rendben van.
12. A szükséges önerő alapján is választhatunk hitelező bankot!
Evidens, hogy érdemes a lehető legolcsóbb lakáshitelt felkutatni, hiszen minél alacsonyabb a kamat, annál kisebb lesz a havi törlesztő. Ugyanakkor az is fontos szempont lehet, hogy egy bank mekkora összeget hitelez az adott ingatlan vételárához képest. Ha a bank elmegy a jogszabály biztosította falig, akkor akár 80 százalékot is hitelez, ebben az esetben 20 százalék önerőre lesz szükségünk. Ha azonban csak 70 százalékig megy el, akkor máris 30 százalékot kell saját forrásból fizetnünk. Ez pedig nagyon nem mindegy, mert akár ezen is múlhat, hogy milyen árú lakást tudunk végül megvásárolni.
13. Ne adjuk fel egyből!
Ha az általunk adott árajánlatot elutasítja az eladó, akkor ez nem jelenti azt, hogy mindenképpen kútba esett az üzlet. Számoljunk újra, és adjunk meg magasabb árat, feltéve persze, hogy ez számunkra még megfelelő.
