1. Mi is az a zöld hitel?
Október 4-én indult el a Magyar Nemzeti Bank úgynevezett NHP Zöld Otthon Programja (NHP ZOP), ami nem más, mint egy kamattámogatott lakáshitel. A vállalkozók számára valószínűleg ismerős lehet az „NHP” a hitel hivatalos nevében, hiszen a nemrég megszüntetett Növekedési Hitelprogram is maximum 2,5%-os kamattal biztosított forrást a kis- és középvállalkozásoknak. Az MNB kamatmentes forrást biztosít a zöldhitelhez a kereskedelmi bankok számára, amelyek ezt maximum 2,5 százalékos fix kamattal adhatják tovább az igénylőknek.
2. Mekkora lehet a hitelösszeg?
Rendkívül drágák az új építésű lakások! Budapesten például bízvást számolhatunk 1 millió forintos átlagos négyzetméterárral. A vidéki nagyvárosok valamivel olcsóbbak, ezeknél jelenleg valahol 700-800 ezer forint között van az ár. Így aztán egy 100 négyzetméteres ingatlan vételára 70 és 200 millió forint között bárhol megállhat.
A zöld hitel összege akár 70 millió forint is lehet, ami a támogatott kölcsönök esetében példátlanul magas.
Az, hogy valaki a 70 millió forintból ténylegesen mennyit kaphat meg, az függ az igazolt nettó jövedelemtől és a megvásárolni vagy építeni kívánt ingatlan értékétől. A jövedelmet illetően az úgynevezett jtm-korlát (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) jelenti a plafont. Eszerint legfeljebb
az igazolt nettó jövedelem 50–60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre a zöld hitel esetén.
(500 ezer forint nettó alatt 50 százaléknál, míg ezt meghaladó jövedelemnél 60 százaléknál ránt be az „adósságfék”.) Például, ha egy 70 millió forint összegű, 20 éves futamidejű zöld hitelnek a havi törlesztője 373 ezer forint, akkor ehhez minimum 622 ezer forint nettó jövedelmet kel tudni igazolni az igénylés során. Fontos ugyanakkor kiemelni, hogy ez csak a jogszabályi plafon, a bankok dönthetnek úgy, hogy ennél óvatosabban járnak el.
A felvehető hitel összegét befolyásoló másik fontos tényező a megvásárolni vagy építeni kívánt ingatlan becsült forgalmi értéke: ennek legfeljebb 80 százalékát hitelezheti a bank. Eszerint egy 100 millió forintra értékelt új építésű lakás megvásárlására alapesetben 80 millió forint kölcsön vehető fel, amiből maximum 70 millió lehet a zöld hitel. (Legfeljebb egy 87,5 millió forintos ingatlan megvásárlása finanszírozható meg70 millió forint zöld hitellel.)
Persze lehetőség van önerő nélkül felvenni a zöld hitelt, ám ehhez pótfedezetként más ingatlant is be kel vonni a szerződésbe. Ebben az esetben a biztosíték gyanánt bevont ingatlanok összértékének 80 százaléka lesz a hitel maximális összege.
3. Mire fordítható a hitel?
Az MNB azt szeretné elérni, hogy több korszerű, energiatakarékos ingatlan épüljön, ezt pedig keresleti oldalon támogatják azzal, hogy a piacinál kedvezőbb kamattal finanszírozzák a vásárlást. Éppen ezért a zöld hitel felhasználásával kizárólag
olyan korszerű, új építésű ingatlan vásárolható vagy építhető, aminek az energetikai besorolása legalább „BB”, valamint az épület úgynevezett primer energiafelhasználása nem haladja meg a 9 kWh/m²/év értéket.
Az MNB korábbi becslése szerint a jelenleg építés alatt lévő ingatlanok körülbelül fele felel meg mindkét követelménynek. Szerződéskötés előtt feltétlenül meg kell győződni arról, hogy a kiválasztott lakás teljesíti a feltéteket! Máskülönben a hiteligénylést a bank el fogja utasítani.
4. Van árkülönbség a bankok között?
Csupán azt szabta meg a programban résztvevő bankok számára az MNB, hogy a zöld hitel „kiskereskedelmi ára” nem haladhatja meg a 2,5 százalékot. Ez egyben azt is jelenti, hogy a bankok lemehetnek a 2,5 százalékos plafon alá, mégpedig azért, mert
az MNB úgy határozta meg a forráshoz jutás feltételeit, hogy azzal versenyt generáljon a piaci szereplők között.
A rendelkezésre álló 200 milliárd forintos ingyen forrásból „csak” 120 milliárd forintot osztanak ki első körben, míg a maradék 80 milliárdon az addigi aktivitásuk alapján osztozhatnak majd a bankok. Érdemes körülnézni a piacon, hiszen ha egy bank mondjuk 2,2 százalékos kamattal kínálja a zöld hitelét, az adósok számára a 0,3 százalékpontos különbség azt jelenti, hogy 70 millió forintos hitelösszegnél 7-8 ezer forinttal lesz kevesebb a havi fizetni való, ami 20 éves futamidő alatt 2 millió forint különbséget jelent teljes visszafizetésben.
5. Ki veheti fel?
Megszokhattuk, hogy az állami támogatások és kamatkedvezmények szinte mindig gyermekvállaláshoz és korhoz kötöttek. Itt más a helyzet. Bárki felvehet ugyanis 2,5 százalékos kamattal zöld hitelt – persze akkor, ha rendelkezik megfelelő jövedelemmel és ingatlanfedezettel –, ám ha az igénylő csok (családi otthonteremtési kedvezmény) támogatást is igényel mellé, akkor a gyermekek számától függően ebből 10–15 millió forint kamatmentes lesz.
Vagyis
a 2,5 százalékos kamat kortól és családi állapottól függetlenül elérhető,
kizárólag a nettó igazolt jövedelem és az ingatlanfedezet értéke számít bírálati szempontból. A kor annyiban mégis fontos lehet, hogy a bankok minden hiteltípusnál meghatároznak egy maximális életkort, amit a futamidő végéig nem tölthet be az igénylő. Ez bankonként változó, de általában 70 év körül szokott lenni. Fontos ugyanakkor, hogy befektetési célú ingatlanvásárlásra nem fordítható a hitel, ugyanis az adósnak vállalnia kell, hogy legalább 10 évig a megvásárolt ingatlanban fog élni.
6. Ez a legolcsóbb lakáshitel?
Korszerű, energiatakarékos új építésű lakás vásárlására vagy építésére jelenleg nem létezik ennél olcsóbb finanszírozási lehetőség – még akkor sem, ha csok nélkül igényli azt valaki. Számításaink szerint 70 millió forint hitelösszeg esetén jelenleg 93 ezer forint felett van a különbség a legkedvezőbb zöld hitel és piaci lakáshitel között, ami a húszéves futamidő alatt 22 millió forintot meghaladó pénzügyi előnyt jelent. (A számításnál 800 ezer forintos nettó igazolt jövedelemmel és 140 millió forint értékű ingatlannal számoltunk.)
7. Megéri új építésű ingatlant vásárolni?
Rendkívüli mértékben megnőtt az új építésű ingatlanok iránti érdeklődés a zöld hitel indulását követően. A felfutó keresletnek köszönhetően ingatlanpiaci szakértők szerint a következő két évben legalább 10 százalékos drágulás várható, ám jelentősebb, 25–30 százalékos áremelkedésre a fizetőképes kereslet hiánya miatt nem lehet számítani.
Érdekes kérdés, hogy a jelenlegi magas inflációs környezetben – októberben a várakozásokat meghaladó mértékű, 6,5 százalék volt a KSH által mért pénzromlás mértéke – mennyire jó az új építésű ingatan vásárlásával elérhető hozam. Az új lakások piacán árcsökkenésre sem számíthatunk, egyszerűen azért, mert az ingatlanfejlesztéshez szükséges összes költségelem – építőanyag, munkaerő, energia – ára jelentősen emelkedett az elmúlt hónapokban. Aki szeretne minőségi otthont, most extrém kedvező finanszírozással veheti meg. Ráadásul a zöld hitel kamatelőnye hétről hétre nagyobb, hiszen a piaci kamatok kis lépésekben, de masszívan emelkednek.
8. El fog fogyni az olcsó hitel?
Szinte megrohanták a bankokat a zöld hitel iránt érdeklődők, főleg azok, akiknek már konkrét vásárlási elképzelésük van. Így nem meglepő, hogy pénzügyi szakemberek szerint idén a lakáshitelek akár 10-15 százalékát is adhatja ez a termék. Az erős indulást mutatja az is, hogy négy hazai nagybank összesen 20 milliárd forintot meghaladó összegben fogadott be igénylést valamivel több mint egy hónap alatt, ami a teljes rendelkezésre álló keret 10 százaléka.
Bár a kezdeti roham várhatóan csillapodni fog idővel, az
könnyen előfordulhat, hogy a rendelkezésre álló forrás jövő nyár környékére elfogy,
az esetleges hosszabbításról pedig semmilyen információnk nincs. Ezért az, aki szeretne élni a szuper olcsó finanszírozás lehetőségével, jól teszi, ha időben elindítja a lakáskeresés és a hitelfelvétel folyamatát.
Nem minden jövedelem hitelképes!
A vállalkozók, valamint a nem csupán alkalmazotti jövedelemből élők sokszor csak hiteligényléskor szembesülnek azzal, hogy problémájuk adódhat lakáshitel igénylésekor. A katás vállalkozóknál például az éves árbevétel 60 százaléka szerepel majd a NAV jövedelemigazolásán, és jó esetben ennek egy tizenketted része lesz majd a nettó jövedelem. (Némely bankok ezt is tovább csökkentik.) Sokszor elvárás legalább egy teljes és lezárt pénzügyi év, de ahol nem, ott is kérik a legalább 9–12 havi folyamatos működést. Ekkor azonban még alacsonyabb lesz a bank által elfogadott nettó jövedelem, mert bármennyi hónap is essen a megelőző, lezárt pénzügyi évre, a bevétel 60 százalékát mindenképpen 12-vel fogják elosztani.
A nagy összegű lakáshitelt igénylők esetében gyakori, hogy vállalkozói vagy munkaviszonyból származó jövedelmük mellett ingatlan bérbeadásból is van bevételük. Sajnos 11 vizsgált bankból 3 egyáltalán nem fogadja el most ezt jövedelemként, ahol pedig számolnak vele, ott is csak akkor veszik figyelembe, ha az elsődleges jövedelem eléri a hitelfelvételhez elvárt minimumot.
Még nagyobb feladat a külföldi vállalkozásból származó bevétel elfogadtatása, itt egyetlen olyan bankot találtunk, ahol egyáltalán foglalkoznak ezzel a jövedelmi forrással. Jelentős bevételünk származhat osztalékból is, ám egyes pénzintézetek ezt sem veszik figyelembe, amelyek mégis, azok nagyjából fele-fele arányban elsődleges, illetve másodlagos jövedelemként számolnak vele.
