Újra hatósági döntéshez kötött az ingatlanok rendeltetésmódosítása. Ha ilyesmire készülsz, de nem tartod be a szabáyokat, komoly pofonokba szaladhatsz bele.
Az építmények rendeltetésének megváltoztatásához 2013-tól kezdődően csupán kivételes esetekben volt szükség hatósági döntésre. Az idevágó kormányrendelet módosítása 2021. márciusában lépett hatályba, a jogszabálymódosításból fakadóan az ingatlan tulajdonosának ezentúl „kvázi" engedélyt kell kérnie a területileg illetékes polgármestertől, ha az épületet a korábbiaktól eltérő rendeltetéssel szeretné hasznosítani.
Remes Attila és Kasza-Tóth Krisztina, a DLA Piper Hungary jogászai összefoglalták a legfontosabb tudnivalókat, Nem könnyű olvasmány, de aki éppen valami ilyesmin töri a fejét, jobban jár, ha ismeri a szabályokat, mert kiadós büntetést kockáztat.
Kulcsszerepben a polgármesterek
Az építmények rendeltetésének megváltoztatásához 2013-tól kezdődően csupán kivételes esetekben volt szükség hatósági döntésre. Kivételnek számított a helyi, illetve kerületi önkormányzatok által – saját belátásuk szerint – településképi rendeletben, településképi bejelentési eljárás lefolytatásához kötött rendeltetésváltozás, illetve az ún. plázastop szabályozáshoz kapcsolódóan külön kormányrendeletben részletesen szabályozott, 400 m2-nél nagyobb bruttó alapterületű építmények rendeltetésének kereskedelmi rendeltetésre történő változtatása, átalakítása.
A településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet módosítása értelmében 2021. márciusától a területileg illetékes polgármesternél településképi bejelentési eljárást kell kezdeményezni az építmények rendeltetésének módosításához vagy rendeltetési egysége számának megváltozásához.
Mi a teendő?
Az immáron (ismételten) általános jelleggel alkalmazandó szabályok alapján az ingatlan tulajdonosának „kvázi" engedélyt kell kérnie az illetékes polgármestertől, amennyiben a korábbiaktól eltérő rendeltetéssel kívánja az ingatlanát hasznosítani. Azt ugyanakkor érdemes szem előtt tartani, hogy mindez azokra az esetekre vonatkozik, amikor a rendeltetés módosítása nem jár olyan építési tevékenységgel, amelyhez az építésügyi hatóság engedélyére lenne szükség, mert ilyen esetekben a településképi bejelentési eljárás helyett építésügyi engedélyezési eljárás lefolytatása szükséges.
A jogszabálymódosításra tekintettel az önkormányzatoknak településképi rendeleteikben, a településképi bejelentési eljárás szabályain belül kellett rendelkezniük a rendeltetésmódosítás bejelentésének szabályairól, szükség esetén az addigi helyi szabályozás megfelelő kiegészítésével.
Ha belevágsz...
A településképi bejelentési eljárás megindításához az ingatlan tulajdonosának be kell nyújtania az adott ingatlan fekvése szerinti település (Budapesten az adott kerület) polgármesteréhez a helyi településképi rendelet melléklete szerint előkészített kérelmet és az ahhoz tartozó mellékleteket. A kérelem kötelező mellékletét képezi – egyebek mellett – a településképi követelményeknek való megfelelést igazoló építészeti-műszaki terv, valamint a településrendezési eszközökben szabályozott, a rendeltetésekre vonatkozó követelményeknek való megfelelést igazoló dokumentáció.
A településképi eljárásban jogszerű hallgatásnak van helye, ami azt jelenti, hogy amennyiben más engedély beszerzése nem szükséges, és a bejelentést követő 15 napon belül a polgármester nem hozza meg a döntést, a rendeltetésváltozás a polgármester döntése nélkül megvalósítható.
Természetesen ez nem jelenti azt, hogy erről ne születne írásos dokumentum: a polgármester rávezeti a szerzett jogot a településképi bejelentési eljárás lefolytatására irányuló kérelem tulajdonosnál lévő példányára, vagy a polgármesternél lévő példányról ad ki másolatot a tulajdonosnak.
Amennyiben a polgármester a rendelkezésére álló 15 napos határidőn belül döntést hoz, a döntése háromféle lehet:
- Tudomásul veszi a rendeltetésváltozást (ehhez feltételt is meghatározhat), ha a bejelentés megfelel a jogszabály által felállított tartalmi követelményeknek, és a rendeltetésváltozás összhangban áll a helyi építési szabályzattal.
- Megtiltja a rendeltetésváltozást, ha az nem felel meg a helyi építési szabályzatban foglalt követelményeknek.
- Megszünteti az eljárást, ha az előterjesztett kérelem nem felel meg a tartalmi követelményeknek.
Itt még nincs vége
A polgármesterhez történő bejelentéssel és – ideális esetben – a rendeltetésváltozás tudomásulvételével még nem ér véget minden esetben a folyamat. A rendeltetésváltozást szükséges lehet átvezettetni az ingatlan-nyilvántartásban is, ehhez azonban nem elegendő a polgármester határozata.
A változás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez a rendeltetésmódosítás megvalósítását követően a polgármester által kiadott, a megvalósított új rendeltetést igazoló hatósági bizonyítványa szükséges, amelyet külön kell megkérni, és amely az építmény, valamint az építményen belüli önálló rendeltetési egység rendeltetésének módosítását és új rendeltetését, illetve – a rendeltetési egységek számának megváltoztatásakor – az építmény rendeltetési egységei számának megváltozását és az új rendeltetésszámát tartalmazza.
Buktatók
Amennyiben a rendeltetés megváltoztatására a településképi bejelentési eljárás lefolytatása nélkül kerülne sor, az a településképi rendeletben foglalt településképi követelmények megsértését jelenti. Ilyen esetekben a polgármester először egy figyelmeztető döntésben, megfelelő határidő tűzésével felhívja az ingatlan tulajdonosát a jogszabálysértés megszüntetésére, azaz a településképi bejelentési eljárás megindításához szükséges kérelem benyújtására.
Amennyiben az ingatlan tulajdonosa a figyelmeztető döntésnek a kitűzött határidőn belül nem tesz eleget, akkor a polgármester kötelezést bocsát ki, és településkép-védelmi bírságot szab ki. Ugyancsak a településképi követelmények megsértésének minősül, ha az ingatlan tulajdonosa a polgármester tudomásulvételről szóló döntésétől eltérően hajtja végre a rendeltetés módosítását, vagy ha a tiltó döntés ellenére hajtja azt végre. Ebben a két esetben is a polgármester elsőként a jogszabálysértés megszüntetésére való felhívást intéz az ingatlan tulajdonosához, majd azt – az abban tűzött határidő eredménytelen leteltét követően – kötelezés és bírság követheti. A településkép-védelmi bírság legkisebb összege 100.000,- Ft, felső határa önkormányzatonként változik (például egyes fővárosi kerületekben ez akár 1.000.000,- Ft is lehet).
Mi a cél?
A jogszabálymódosítás, így a szigorúbbá tett eljárásrend nyilvánvaló célja egyfelől az ingatlan-nyilvántartás adatainak naprakészen tartása, másfelől a helyi építési szabályzatban, illetve a helyi településképi rendeletben foglaltak érvényesítésének elősegítése. A módosuló szabályokra tekintettel az ingatlan tulajdonosának a rendeltetés megváltoztatása előtt mindenképpen érdemes tanulmányoznia a helyi településképi szabályokat, az eljárás sikere érdekében szükség esetén akár szakértők bevonásával.
